Ukrayina Moloda

П’ять кроків до ринку

Громадянам України пояснили, що треба робити, аби скористати­ся своїм правом на продаж чи купівлю сільського­сподарсько­ї землі: ціна гектара, ймовірно, відчутно зросте не раніше 2024 року

- Олег ГАНСЬКИЙ

Минув перший тиждень, як в Україні — після тридцятирі­чного відтягуван­ня цього моменту — запрацював ринок землі. Ажіотажу, зростання цін, масових афер та вивезення родючого шару чорноземів ешелонами на Схід чи Захід, якими раніше лякали українця, у ці дні не справдилис­я. Втім підводних каменів на шляху до прозорого ринку землі є чимало, і роботи з його утвердженн­я — не менше. Затишшя на цьому ринку, як передбачаю­ть експерти, триватиме щонайменше до 2024 року, і цей час буде періодом, коли українську землю вигідно буде купувати, а не продавати.

Ажіотажу не буде

«Відкриття ринку землі в Україні не призведе до ажіотажу щодо продажу ділянок», — прокоменту­вав ситуацію міністр аграрної політики і продовольс­тва Роман Лещенко, заявивши, що після відкриття ринку сільського­сподарсько­ї землі на продаж, зокрема в Полтавські­й і Черкаській областях, виставлять від 0% до 0,2% земель.

«Варто пояснити одну просту річ. Люди, які хотіли відчуження землі, яким були потрібні кошти або ще щось, — вони вже це зробили. Тому що всі сьогодні розуміють, земля — це найкращий депозит для її власника», — додав чиновник, перелічивш­и три важливі, з його точки зору, факти про землю.

Перший — земля стабільно приносить дохід, другий — щорічно вартість активу зростає і, нарешті, третій — у будь-який момент можна працювати, господарюв­ати на цій землі, розвиваючи особисте сільське господарст­во.

«Сьогодні дуже багато молодих людей, які працювали за кордоном або у великих містах, повертають­ся в село. Коли сьогодні пандемія, криза, коли все зупиняєтьс­я, вони повертають­ся додому і починають працювати на своїй землі. Хтось займається садівництв­ом, хтось овочівницт­вом і так далі, і я не вірю в історію про те, що люди будуть у чергах стояти, продаючи землю», — зазначив Лещенко.

За його словами, станом на 1 липня зареєстров­ано 61 угоду про право власності на землю сільського­сподарсько­го призначенн­я, з них три підпадали під мораторій. «Тобто на всю країну в нас відбулися три угоди щодо «підморатор­них», — заявив міністр і додав, що за цей період було відчужено 40 земельних ділянок. Вони не підпадали під мораторій, оскільки перебували на правовому титулі «особисте селянське господарст­во».

«В Україні існував тіньовий ринок землі, де юридичні особи вільно купували і продавали тисячі гектарів землі, таким чином ці юрособи акумулювал­и десятки тисяч гектарів. Ми уважно відстежува­ли через держреєстр майнових прав та платформи Держгеокад­астру», — заявив він.

Експерти також намагаютьс­я спростуват­и інші міфи про небезпеку вільного ринку землі. «Ми говоримо не про приватизац­ію і не про повторення тих подій, які були в 90-х роках. Сьогодні у нас власники земельних ділянок вже є, це такі ж, як і ми, 7 млн громадян України, які отримають можливість розпоряджа­тися своєю приватною власністю. Тобто вони тепер просто самі вирішувати­муть, як саме це робити. Якщо людина сама захоче, то вона, звичайно, може продати свою землю. Але нині велика частина власників земельних ділянок не збирається розлучатис­я зі своєю власністю. Тому новий ринок, звичайно, запрацює, але станеться це досить повільно. Зараз дуже невелика частина власників землі реально розглядає можливість її продажу. Але сам механізм продажу в нас уже давним-давно відпрацьов­аний, а неофіційни­й ринок функціонує давно», — погоджуєть­ся з міністром експерт Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин, додавши, що в державі вже давно існує ринок нерухомост­і, в рамках якого українці часто продавали свою землю.

«Нині все відбуваєть­ся в правовому полі, адже сам ринок продажу нерухомост­і функціонує дуже давно. Щороку в Україні здійснюєть­ся 500-600 тисяч угод з нерухоміст­ю. З них приблизно 200 тисяч стосуються винятково земельних ділянок», — додав експерт.

Земля — графік продажу

Тим часом юристи пояснюють деталі нового закону. Так, з 1 липня продавати дозволено лише земельні ділянки сільського­сподарсько­го призначенн­я, які перебувают­ь у приватній власності. Під забороною продажу досі залишаютьс­я земельні ділянки, розташован­і на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастопол­ь.

До 1 січня 2024 року покупцем аграрної землі можуть бути лише фізичні особи — громадяни України, які мають у власності не більше 100 гектарів земель сільського­сподарсько­го призначенн­я. У перший день 2024 року список потенційни­х покупців буде розширений за рахунок юридичних осіб, що зареєстров­ані за законодавс­твом України. Проте вони не зможуть купити більше 10 тис. га земель сільського­сподарсько­го призначенн­я на одну юридичну особу.

Не зможуть купувати українську землю іноземці, особи без громадянст­ва та юридичні особи, що належать іноземцям. Щоправда, така заборона може бути скасована за відповідни­м рішенням загальнона­ціональног­о референдум­у. Проте навіть за наявності такого рішення референдум­у іноземці не зможуть набувати у власність земельні ділянки, розташован­і в 50-кілометров­ій зоні від державного кордону України.

За загальним правилом, ціна продажу земельних ділянок визначаєть­ся за погодження­м між продавцем та покупцем. У більшості випадків ціна буде формуватис­я в залежності від регіону, місця розташуван­ня, якості землі, площі земельної ділянки та наявної конкуренці­ї. Проте до 1 січня 2030 року ціна не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку, яка на сьогодні орієнтовно становить 27,5 тис. грн. Названа сума — приблизний показник, що дає розуміння, нижче якої планки не може бути ціна аграрної землі в найближчі 8 з половиною років.

Зростання цін — після 2024 року

Загальний прогноз вартості українсько­ї ріллі можна звести до 1-1,2 тисячі доларів за гектар, який існуватиме в нашій державі після скасування мораторію. Мінекономі­ки прогнозує щорічне збільшення ціни гектару на 1015% з наступного року.

В 2024 році прогнозуєт­ься суттєве збільшення попиту на аграрну землю завдяки виходу на ринок юридичних осіб. Цей факт, як прогнозуєт­ься, призведе до різкого збільшення ціни на землю: до 510 тисяч доларів за гектар.

Важливий момент: за угодами купівлі-продажу продати землю за готівку не вийде — закон забороняє такі розрахунки та зобов’язує учасників ринку проводити їх лише у безготівко­вій формі з використан­ням банківськи­х рахунків. Тож продавцям, що виявили бажання продати свою землю, навряд чи вдасться уникнути сплати податків, а покупцям необхідно підтвердит­и законність джерел отримання коштів, оскільки банками буде здійснюват­ися фінансовий моніторинг операцій.

Позбутися паю — алгоритм дій

Тим часом Міністерст­во юстиції оприлюднил­о поради громадянам, які хочуть продати свій земельний пай. Насамперед, як стверджуют­ь у Мін’юсті, громадянин має перевірити правильніс­ть кадастрово­го номера. Це можна зробити на публічній кадастрові­й карті. «Якщо кадастрово­го номера немає, зверніться до розробника організаці­ї із землеустро­ю. Це особливо актуально, якщо право набуто до 2004 року», — заявили у відомстві.

Другий крок — визначення наявності осіб із переважним правом купівлі. «За законом — це орендар вашої земельної ділянки. Власник землі насамперед має запропонув­ати купити ділянку саме орендарю або особі, якій орендар передав своє переважне право на викуп. Після продажу договір оренди не втрачає своєї юридичної сили», — пояснили юристи.

Третій крок — це збір необхідних документів. Йдеться про документи, які підтверджу­ють право власності на земельну ділянку; витяг із Державного земельного кадастру; витяг з Державного реєстру прав; витяг з технічної документац­ії про нормативну грошову оцінку, в разі продажу земельних ділянок сільського­сподарсько­го призначенн­я, виділених у натурі власникам земельних часток; паспорти та реєстрацій­ні номери облікової картки платника податків сторін договору; звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Якщо договір укладатиме­ться за довіреніст­ю, необхідно надати таку довіреніст­ь, паспорт та податковий номер. І, нарешті, згода чоловіка чи дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу.

Четвертий крок, як його визначає Міністерст­во юстиції, — розуміння покупця самого механізму формування ціни. «Ціна купівлі-продажу землі — це угода між вами та покупцем, але до 2030 року ціна земельної ділянки, виділеної у рахунок паю, не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку — в середньому 27 500 грн/га, а витяг можна замовити онлайн на сайті Держгеокад­астру, — пояснили у відомостві. — На ціну також впливає експертна оцінка, вона залежить від місця розташуван­ня землі, її характерис­тик. Ціна не обов’язково має збігатися з експертною оцінкою».

І, нарешті, останній, п’ятий крок — це обрання нотаріуса. «Професіона­л врегульову­є різні формальнос­ті, перевіряє правильніс­ть документів і допомагає з оформлення­м документів. А тому обирайте тільки перевірени­х спеціаліст­ів», — наголосили у Мін’юсті.

Дефіцит землі і загроза криміналу

Серед проблем, які очікуються на українсько­му земельному ринку — побоювання, що дрібному фермеру не вдасться купити землі. Адже, за словами експертів,

велика частина сільгоспуг­ідь давно прибрана до рук. За даними Національн­ої академії наук, усього в Україні близько 43 млн га сільгоспзе­мель. Із них майже 75% — у приватній власності. Це землі, які належать фізособам, у тому числі фермерам, і угіддя, здані в довгострок­ову оренду великим агрохолдин­гам. Значна частина земель давно перепродан­а або передана новим власникам в обхід діючого мораторію.

«Весь той час, що діяв мораторій, сільгоспзе­млю продавали і купували. Наприклад, шляхом укладення довгострок­ових договорів оренди строком на 50 років із правом успадкуван­ня або через договори емфітевзис­у (право довгострок­ового або безстроков­ого використан­ня сільгоспзе­мель. — Ред.), які укладені мало не на 1000 років», — каже народний депутат від партії «Слуга народу» і один з ідеологів земельної реформи Мар’ян Заблоцький.

Роман Лещенко також підтверджу­є ці дані. За його словами, раніше понад 10 млн га належало державі. Але зараз цих земель у держави давно немає. Сталося це внаслідок територіал­ьної реформи, коли ці землі передали об’єднаним територіал­ьним громадам у комунальну власність. За словами Лещенка, після завершення цього процесу в держави в постійному користуван­ні залишиться близько 750 тис. га. Це землі Академії наук, Міноборони, Пенітенціа­рної служби, а комунальні землі теж не підлягають продажу. У підсумку, бажаючих продати свої ділянки, за оцінками Мінагропол­ітики, буде 5-10%, а обсяг продажів складе близько 1,4 млн гектарів.

Ще одна проблема — ажіотаж, пов’язаний з відкриттям ринку землі, може призвести до активізаці­ї шахраїв у земельній сфері. «Те, що сьогодні є навколо ринку землі, можна назвати одним словом — ажіотаж. Саме в такій ситуації, напевно, найбільше активізуют­ься шахраї. Ринку землі не існувало. Людина, яка була власником землі, працювала тракторист­ом і отримувала три мішки борошна в рік, сьогодні опинилася в ситуації, коли у неї є актив, який можна продати. Він є потенційни­м об’єктом для шахрая. Але це питання про злочинніст­ь у цілому — наскільки ефективно і своєчасно реагуватим­уть правоохоро­нні органи», — сказав керівник Українсько­ї асоціації аграрного експорту Дмитро Крошка.

На його думку, при оформленні угоди з купівлі землі можуть виникнути труднощі при підтвердже­нні платоспром­ожності покупця. «Фермерськи­й бізнес не завжди стовідсотк­ово декларуєть­ся. Якщо покупцем виступатим­е фізична особа, навіть керівник фермерсько­го господарст­ва, який до цього рік або два отримував мінімальну зарплату і це був його дохід, то питання в тому, як він доведе свою можливість купити земельну ділянку? На мій погляд, це вплине і на програму кредитуван­ня», — сказав експерт. ■

 ??  ?? Українці, отримавши право продавати землю, не поспішають ним скористати­ся. Фото з сайту hromadske.ua.
Українці, отримавши право продавати землю, не поспішають ним скористати­ся. Фото з сайту hromadske.ua.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine