Спо­ри із за­бу­дов­ни­ка­ми

Про що го­во­рить су­до­ва пра­кти­ка?

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА | НЕРУХОМІСТЬ / БУДІВНИЦТВО -

Ін­ве­сту­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва та не­за­хи­ще­ність ін­ве­сто­рів про­тя­гом остан­ніх де­ся­ти­літь все ще за­ли­ша­ю­ться про­блем­ни­ми пи­та­н­ня­ми, які пов’язу­ють не зі скла­дним ре­гу­лю­ва­н­ням цих ін­сти­ту­тів та не­ви­ко­на­н­ням (не­на­ле­жним ви­ко­на­н­ням) упра­ви­те­лем та/або за­бу­дов­ни­ком сво­їх зо­бов’язань.

Згі­дно з да­ни­ми Мі­ської ін­фор­ма­цій­но-ана­лі­ти­чної си­сте­ми за­без­пе­че­н­ня мі­сто­бу­дів­ної ді­яль­но­сті (да­лі – МІАС ЗМД) «Мі­сто­бу­дів­ний ка­дастр Ки­є­ва», ста­ном на сі­чень 2018 р. у сто­ли­ці на­лі­чу­є­ться 67 не­за­кон­них но­во­бу­дов.

Гла­ва су­до­вої пра­кти­ки, пар­тнер юри­ди­чної фір­ми Integrites Во­ло­ди­мир Пав­лен­ко за­зна­чає: «На­віть якщо ви­зна­ти пра­ва вла­сно­сті у не­до­бу­до­ві, її як не бу­ло, так і не­має, то­му до­ста­тньо скла­дно стя­гу­ва­ти гро­ші із за­бу­дов­ни­ка, який ви­тра­тив все на бу­дів­ни­цтво або вкрав. Фі­нан­су­ва­н­ня не­ру­хо­мо­сті – до­сить ри­зи­ко­вий вид вкла­де­н­ня, який ви­прав­да­ний ли­ше в то­му ви­пад­ку, якщо бу­дів­ни­цтво за­кін­че­но. Тут зна­чну роль ві­ді­грає са­ме ре­пу­та­ція за­бу­дов­ни­ка. Вар­то бу­ло б на ко­ристь ін­ве­сто­ру де­таль­но про­пи­са­ти в за­ко­ні нор­ми в ча­сти­ні змі­ни не­ефе­ктив­но­го за­бу­дов­ни­ка. Во­дно­час май­же все за­ле­жить від по­ря­дно­сті за­бу­дов­ни­ка або ком­па­нії з управ­лі­н­ня акти­ва­ми».

Ва­жли­во з’ясу­ва­ти, чи не­має між за­бу­дов­ни­ком та ін­ши­ми осо­ба­ми за­бо­рон, аре­штів, об­тя­жень, су­до­вих справ, від­кри­тих ви­ко­нав­чих та кри­мі­наль­них впро­ва­джень. Адже та­кі спо­ри три­ва­ють ро­ка­ми. Ча­сто у та­ких ви­пад­ках на­кла­да­ю­ться обме­же­н­ня у ви­гля­ді за­бо­ро­ни бу­дів­ни­цтва.

За сло­ва­ми юри­ста, пар­тне­ра Адво­кат­ської фір­ми «GORO legal» Дми­тра Ов­сія, основ­ні змі­ни, які остан­нім ча­сом від­бу­ва­ли­ся в су­до­вій пра­кти­ці, сто­су­ю­ться то­го, що ра­ні­ше мо­жна бу­ло ви­зна­ти май­но­ві пра­ва на об'єкт і хо­ча б до вве­де­н­ня бу­дів­лі в екс­плу­а­та­цію бу­ти ін­ве­сто­ром, а за­раз су­до­ва пра­кти­ка шля­хом від­мо­ви у за­до­во­лен­ні та­ких по­зо­вів зму­шує ін­ве­сто­ра ви­ко­ри­сто­ву­ва­ти ін­ші спосо­би за­хи­сту.

Він за­зна­чив, що го­лов­ну роль в агі­та­ції бан­крут­ства ві­ді­грає бан­ків­ська стру­кту­ра. Фон­ди фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва (да­лі – ФФБ) – хо­ро­ший ін­стру­мент, але він стає менш ці­ка­вим та акту­аль­ним у зв'яз­ку з тим, що від­бу­ли­ся пев­ні змі­ни з ПДВ. Су­до­ва пра­кти­ка з цьо­го пи­та­н­ня та­кож при­су­тня, во­на пов'яза­на з тим, що ба­га­то бан­ків ви­ко­ну­ва­ли фун­кцію адмі­ні­стра­то­рів ФФБ, але че­рез «бан­ко­пад» (ко­ли у ба­га­тьох бан­ків від­кли­ка­ли лі­цен­зію) ці фон- ди фі­нан­су­ва­н­ня за­ли­ши­ли­ся без адмі­ні­стра­то­рів. Ін­ве­сто­ри ма­ють єди­ний спо­сіб до­бу­ду­ва­ти об'єкт – це при­му­со­ва про­це­ду­ра за­мі­ни та­ко­го адмі­ні­стра­то­ра. Тоб­то будь-який ін­ве­стор має пра­во звер­ну­ти­ся до су­ду і ви­ма­га­ти за­мі­ни­ти адмі­ні­стра­то­ра, у зв'яз­ку з тим, що у бан­ку від­кли­ка­ли лі­цен­зію на адмі­ні­стру­ва­н­ня фон­ду фі­нан­су­ва­н­ня, при­чо­му він мо­же про­по­ну­ва­ти будь-яку ком­па­нію, яка має лі­цен­зію.

Дми­тро Ов­сій під­кре­слив, що в ба­га­тьох єв­ро­пей­ських кра­ї­нах за­лу­че­н­ня ко­штів ін­ве­сто­рів від­бу­ва­є­ться че­рез бан­ків­ські уста­но­ви. Та­ким чи­ном, гро­ші фі­зи­чних осіб по­тра­пля­ють до за­бу­дов­ни­ка ли­ше пі­сля за­кін­че­н­ня бу­дів­ни­цтва.

За йо­го сло­ва­ми, існує про­бле­ма в то­му, що ні­хто не кон­тро­лює по­двій­ні, по­трій­ні схе­ми про­да­жу. Ці ін­стру­мен­ти не по­вин­ні ма­ти зв'язок з ре­є­стром ре­чо­вих прав. Як­би май­но­ві пра­ва на квар­ти­ру пі­сля про­да­жу одра­зу по­тра­пля­ли до ре­є­стру ре­чо­вих прав, то про­да­ти вдру­ге цю квар­ти­ру бу­ло б не­мо­жли­во. Однак за­раз в Укра­ї­ні си­стем­на па­пка за­бу­дов­ни­ка від­кри­ва­є­ться ли­ше пі­сля вве­де­н­ня бу­дів­лі в екс­плу­а­та­цію. Хо­ча, на­справ­ді, він мо­же зна­ти всі май­бу­тні прое­кт­ні рі­ше­н­ня на ета­пі, ко­ли у ньо­го існу­ють май­но­ві пра­ва і він здій­снює про­даж. По­трі­бно ли­ше до­да­ти цю ін­фор­ма­цію до ре­є­стру ре­чо­вих прав.

На дум­ку адво­ка­та Те­тя­ни Кі­лі­ча­ви, пра­во­ва мо­жли­вість є зав­жди, якщо не ста­ти вла­сни­ком, то по­вер­ну­ти ко­шти. Про­те чи бу­дуть фа­кти­чно на­яв­ні ко­шти/май­но у за­бу­дов­ни­ка – це вже пи­та­н­ня ви­ко­на­н­ня, ре­аль­ність яко­го не зав­жди за­хи­щає ін­ве­сто­ра.

Вар­то від­зна­чи­ти, що від­по­від­но до ст. 4 За­ко­ну Укра­ї­ни «Про ін­ве­сти­цій­ну ді­яль­ність», ін­ве­сту­ва­н­ня та фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва об’єктів жи­тло­во­го бу­дів­ни­цтва з ви­ко­ри­ста­н­ням не­дер­жав­них ко­штів мо­же здій­сню­ва­ти­ся ви­клю­чно че­рез фон­ди фі­нан­су­ва­н­ня бу­дів­ни­цтва, фон­ди опе­ра­цій з не­ру­хо­мі­стю, ін­сти­ту­ти спіль­но­го ін­ве­сту­ва­н­ня, а та­кож шля­хом ви­пу­ску ці­льо­вих облі­га­цій.

За­хист ін­ве­сти­цій – це ком­плекс ор­га­ні­за­цій­них, те­хні­чних та пра­во­вих за­хо­дів, спря­мо­ва­них на ство­ре­н­ня умов, які спри­я­ють збе- ре­жен­ню ін­ве­сти­цій, до­ся­гнен­ню ці­лі вне­се­н­ня ін­ве­сти­цій, ефе­ктив­ній ді­яль­но­сті об'єктів ін­ве­сту­ва­н­ня та ре­ін­ве­сту­ва­н­ня, за­хи­сту за­кон­них прав та ін­те­ре­сів ін­ве­сто­рів, у то­му чи­слі пра­ва на отри­ма­н­ня при­бу­тку (до­хо­ду) від ін­ве­сти­цій.

Згі­дно з ч. 1 ст. 18 за­зна­че­но­го За­ко­ну, дер­жа­ва га­ран­тує ста­біль­ність умов здій­сне­н­ня ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті, до­дер­жа­н­ня прав та за­кон­них ін­те­ре­сів її суб'єктів.

У ра­зі прийня­т­тя дер­жав­ни­ми або ін­ши­ми ор­га­на­ми актів, що по­ру­шу- ють пра­ва ін­ве­сто­рів та уча­сни­ків ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті, зби­тки, зав­да­ні суб'єктам ін­ве­сти­цій­ної ді­яль­но­сті, під­ля­га­ють від­шко­ду­ван­ню у пов­но­му об­ся­зі ци­ми ор­га­на­ми. Спо­ри про від­шко­ду­ва­н­ня зби­тків розв'язу­ю­ться су­дом (ч. 2 за­зна­че­ної нор­ми).

Ін­ве­сту­ю­чи в бу­дів­ни­цтво, по-пер­ше, не­об­хі­дно отри­ма­ти від за­бу­дов­ни­ка всі ко­пії до­ку­мен­тів що­до за­бу­дов­ни­ка, прав/до­зво­лів на цей об’єкт та про­ект ін­ве­сти­цій­но­го до­го­во­ру. По-дру­ге, отри­ма­ну ін­фор­ма­цію фа­хів­ці ре­ко­мен­ду­ють пе­ре­ві­ри­ти з усіх мо­жли­вих та від­кри­тих яких дже­рел:

• що­до ста­ту­су юри­ди­чної осо­би за­бу­дов­ни­ка – в Єди­но­му дер­жав­но­му ре­є­стрі юри­ди­чних осіб, фі­зи­чних осіб-під­при­єм­ців та гро­мад­ських фор­му­вань https://usr.minjust.gov. ua/ua/freesearch;

• що­до на­яв­но­сті прав на зе­мель­ну ді­лян­ку, на якій здій­сню­є­ться бу­дів­ни­цтво – в Дер­жав­но­му ре­є­стрі ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но https://kap.minjust.gov. ua/services?keywords=&product_ id=1&usertype=;

• що­до на­яв­но­сті де­кла­ра­ції/ до­зво­лу на бу­дів­ни­цтво – на офі­цій­но­му сай­ті Дер­жав­ної ар­хі­те­ктур­но-бу­ді­вель­ної ін­спе­кції Укра­ї­ни http://91.205.16.115/declarate/ list.php;

• що­до на­яв­но­сті мо­жли­вих су­до­вих спо­рів із за­бу­дов­ни­ком – в Єди­но­му дер­жав­но­му ре­є­стрі су­до­вих рі­шень http://www.reyestr.court.gov. ua/Page/1;

• що­до ді­ло­вої ре­пу­та­ції за­бу­дов­ни­ка, в то­му чи­слі вла­сни­ків (кін­це­вих бе­не­фі­ці­а­рів) юри­ди­чної осо­би за­бу­дов­ни­ка – всі мо­жли­ві ін­фор­ма­цій­ні ре­сур­си.

В до­го­во­рі не­об­хі­дно звер­ну­ти ува­гу на про­пи­са­ні ета­пи та стро­ки бу­дів­ни­цтва, на­яв­ність не­у­стой­ки, яку має спла­ти­ти за­бу­дов­ник у ра­зі по­ру­ше­н­ня до­го­во­ру. При цьо­му до­го­вір по­ви­нен мі­сти­ти від­по­від­аль­ність за по­ру­ше­н­ня стро­ків бу­дів­ни­цтва, стро­ків пе­ре­да­н­ня в екс­плу­а­та­цію, не­від­по­від­но­сті те­хні­чних ха­ра­кте­ри­стик об’єкта бу­дів­ни­цтва то­що.

Те­тя­на Кі­лі­ча­ва вва­жає, щоб не допу­сти­ти на­сту­пних «елі­та-цен­трів» та га­ран­ту­ва­ти вкла­де­ні в бу­дів­ни­цтво ін­ве­сто­ра­ми гро­ші, по­трі­бно до­ма­га­ти­ся стра­ху­ва­н­ня об'єктів на ста­дії їх бу­дів­ни­цтва. «Одним з ефе­ктив­них за­со­бів за­хи­сту прав ін­ве­сто­ра за­ли­ша­є­ться стра­ху­ва­н­ня ці­єї ін­ве­сти­ції зі стра­хо­вим від­шко­ду­ва­н­ням на ви­па­док не­ви­ко­на­н­ня/не­на­ле­жно­го ви­ко­на­н­ня за­бу­дов­ни­ком сво­їх зо­бов’язань», – за­зна­чи­ла во­на.

Адво­кат та­кож до­да­ла, що не­об­хі­дно на за­ко­но­дав­чо­му рів­ні за­крі­пи­ти мо­жли­вість ін­ве­сто­ру у спір­них ви­пад­ках ви­зна­ти пра­во вла­сно­сті в су­до­во­му по­ряд­ку на об’єкт, що вже вве­де­ний в екс­плу­а­та­цію або на об’єкт не­за­вер­ше­но­го бу­дів­ни­цтва.

Окрім то­го, бу­ло б до­ре­чним до­пов­ни­ти ст. 4 За­ко­ну Укра­ї­ни «Про дер­жав­ну ре­є­стра­цію ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но та їх об­тя­жень» (та ін­ші по­хі­дні нор­ми) пун­ктом що­до дер­жав­ної ре­є­стра­ції май­но­вих прав на на­бу­т­тя пра­ва вла­сно­сті на не­ру­хо­ме май­но при ін­ве­сту­ван­ні в бу­дів­ни­цтво.

Однак спо­ча­тку, щоб не вліз­ти в афе­ру з не­до­бу­до­вою, фа­хів­ці ра­дять з’їзди­ти на мі­сце бу­дів­ни­цтва, по­спіл­ку­ва­ти­ся з ме­шкан­ця­ми су­сі­дніх бу­ді­вель, ді­зна­ти­ся про­блем­ність ці­єї бу­дів­лі, а та­кож про пов’яза­ні з нею про­те­сти та скан­да­ли. Ба­га­то чо­го мо­жна з’ясу­ва­ти на­віть че­рез со­ці­аль­ні ме­ре­жі. Ли­ше по­ра­див­шись з юри­стом, мо­жна під­пи­су­ва­ти ін­ве­сти­цій­ні до­го­во­ри та вкла­да­ти гро­ші у своє май­бу­тнє жи­тло.

З-по­між пра­во­вих по­зи­цій су­до­вої пра­кти­ки у спо­рах із за­бу­дов­ни­ка­ми вар­то від­зна­чи­ти на­сту­пні:

• Що­до ви­зна­н­ня в су­до­во­му по­ряд­ку пра­ва вла­сно­сті на об’єкт ін­ве­сту­ва­н­ня

У спра­ві №6-1858цс15 об’єкт ін­ве­сту­ва­н­ня бу­ло вве­де­но в екс­плу­а­та­цію, про що свід­чить сер­ти­фі­кат від­по­від­но­сті. Ін­ве­стор спла­тив пов­ну вар­тість за до­го­во­ром, але за­бу­дов­ник не про­во­див оформ­ле­н­ня пра­ва вла­сно­сті на ін­ве­сто­ра. Про­те Вер­хов­ний Суд Укра­ї­ни за­зна­чив, що оскіль­ки згі­дно зі ст. 328 Ци­віль­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни на­бу­т­тя пра­ва вла­сно­сті – це пев­ний юри­ди­чний склад, з яким за­кон пов’язує ви­ни­кне­н­ня в осо­би суб’єктив­но­го пра­ва вла­сно­сті на пев­ні об’єкти, то суд, за­сто­со­ву­ю­чи цю нор­му, по­ви­нен вста­но­ви­ти, з яких са­ме пе­ред­ба­че­них за­ко­ном під­став, у який пе­ред­ба­че­ний за­ко­ном спо­сіб по­зи­вач на­був пра­во вла­сно­сті на спір­ний об’єкт та чи під­ля­гає це пра­во за­хи­сту в по­ряд­ку, пе­ред­ба­че­но­му ст. 392 Ци­віль­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни. Тоб­то суд за­зна­чив, що ін­ве­сто­ру в та­ко­му ви­пад­ку не­об­хі­дно до­во­ди­ти, що він за до­го­во­ром чи за за­ко­ном на­був пра­ва та обов’яз­ки вла­сни­ка, але це пра­во не ви­зна­є­ться чи оспо­рю­є­ться за­бу­дов­ни­ком. На дум­ку су­дів, у цій спра­ві за­хист по­ру­ше­них прав мо­жли­вий не че­рез ви­зна­н­ня пра­ва вла­сно­сті на не­ру­хо­мість, а че­рез ви­зна­н­ня пра­ва на май­но­ві пра­ва на об’єкт ін­ве­сту­ва­н­ня.

• Що­до ком­пен­са­ції за за­трим­ку оформ­ле­н­ня пра­ва вла­сно­сті на об’єкт ін­ве­сту­ва­н­ня

У спра­ві №6-111цс13 По­ста­но­вою від 06.11.2013 р. Вер­хов­ний Суд Укра­ї­ни за­зна­чив, що ком­пен­са­ція ін­ве­сто­ру, який опла­тив пов­ну вар­тість об'єкта ін­ве­сту­ва­н­ня, за не­о­три­ма­н­ня у вста­нов­ле­ний до­го­во­ром строк пра­вов­ста­нов­лю­ю­чих до­ку­мен­тів на жи­тло, мо­жли­ве ли­ше у ра­зі пе­ред­ба­че­н­ня та­кої ком­пен­са­ції (не­у­стой­ки) у до­го­во­рі або за­ко­ні, а оскіль­ки це до­го­во­ром не бу­ло пе­ред­ба­че­но, то мо­жна ли­ше за­сто­су­ва­ти ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру та по­вер­не­н­ня ко­штів у роз­мі­рі, вне­се­но­му ін­ве­сто­ром.

• Що­до пе­ре­да­чі упра­ви­те­лем в іпо­те­ку май­но­вих прав на об’єкти ін­ве­сту­ва­н­ня без зго­ди ін­ве­сто­ра

У спра­вах № 6- 168цс12, № 621цс13 та №6-290цс16 Вер­хов­ний Суд Укра­ї­ни став на ко­ристь ін­ве­сто­рів (за умо­ви пов­ної опла­ти за до­го­во­ром ін­ве­сту­ва­н­ня), оскіль­ки остан­ні вчи­ни­ли дії, спря­мо­ва­ні на ви­ни­кне­н­ня юри­ди­чних фа­ктів, не­об­хі­дних і до­ста­тніх для отри­ма­н­ня пра­ва ви­мо­ги пе­ре­хо­ду пра­ва вла­сно­сті на об’єкти бу­дів­ни­цтва або на­бу­т­тя май­но­вих прав на ці об’єкти.

• Що­до ви­тре­бу­ва­н­ня за­бу­дов­ни­ком з чу­жо­го не­за­кон­но­го во­ло­ді­н­ня об’єкта за­бу­до­ви

У спра­ві №6-265цс16 Вер­хов­ний Суд Укра­ї­ни за си­стем­ним ана­лі­зом пра­во­вих норм зро­бив ви­сно­вок, що ст. 876 Ци­віль­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни що­до ви­зна­че­н­ня за­мов­ни­ка вла­сни­ком об’єкта бу­дів­ни­цтва за­сто­со­ву­є­ться ли­ше у вза­є­мозв’яз­ку зі ст. 331 цьо­го Ко­де­ксу що­до обов’яз­ко­вої умо­ви на­яв­но­сті пра­ва вла­сно­сті або пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою, на якій зна­хо­ди­ться не­ру­хо­ме май­но. В ін­ших ви­пад­ках, від­по­від­но до ст. 376 ЦК Укра­ї­ни, та­кі об'єкти бу­дів­ни­цтва та ін­ше не­ру­хо­ме май­но вва­жа­ю­ться са­мо­чин­ним бу­дів­ни­цтвом, а осо­ба, яка йо­го здій­сни­ла, не на­бу­ває пра­ва вла­сно­сті на ньо­го. У цій спра­ві бу­ло від­мов­ле­но у по­зо­ві за­бу­дов­ни­ка, який не мав пра­ва ко­ри­сту­ва­н­ня зе­мель­ною ді­лян­кою, у ви­тре­бу­ван­ні з чу­жо­го не­за­кон­но­го во­ло­ді­н­ня об’єкта за­бу­до­ви.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.