З іпо­те­кою до су­ду:

Чи мо­же кре­ди­тор на­бу­ти пра­во вла­сно­сті на за­став­не май­но

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА НЕРУХОМІСТЬ ТА БУДІВНИЦТВО - Яро­слав Я ВОЛКОВЕЦЬКИЙ,ВОЛКОВЕЦЬКИЙ пар­тнер ЮФ «Се­ле­пей, Волковецький і Пар­тне­ри» На­зар Н БІЛОЦЕРКОВЕЦЬ,БІЛОЦЕРКОВЕЦЬ юрист ЮФ «Се­ле­пей, Волковецький і Пар­тне­ри»

Одним з най­ефе­ктив­ні­ших спосо­бів за­хи­сту прав кре­ди­то­ра є отри­ма­н­ня пре­дме­та іпо­те­ки у вла­сність. Однак не­до­бро­со­ві­сні бор­жни­ки зна­ють чи­ма­ло шля­хів, як пе­ре­шко­ди­ти ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті на іпо­те­чний актив за кре­ди­то­ром. Юри­сти фір­ми «Се­ле­пей, Волковецький і пар­тне­ри» роз­по­від­а­ють про пра­во­ві ме­то­ди, за до­по­мо­гою яких кре­ди­тні уста­но­ви змо­жуть ні­ве­лю­ва­ти та­кі пе­ре­шко­ди че­рез суд.

Іпо­те­ка є по­ши­ре­ним спосо­бом за­без­пе­че­н­ня ви­ко­на­н­ня кре­ди­тних зо­бов'язань бор­жни­ків. Одна з при­чин – ви­со­кий рі­вень га­ран­тій для кре­ди­то­ра. За за­ду­мом за­ко­но­дав­ця, іпо­те­чне май­но пе­ре­бу­ває під юри­ди­чним кон­тро­лем кре­ди­то­ра, який у ра­зі по­тре­би мо­же йо­го стя­гну­ти.

За­ко­но­дав­ство України на­дає кре­ди­то­рам мо­жли­вість ско­ри­ста­ти­ся трьо­ма шля­ха­ми звер­не­н­ня стя­гне­н­ня: пе­ре­да­ча кре­ди­то­ру та ре­є­стра­ція за ним пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки; без­по­се­ре­дній про­даж пре­дме­та іпо­те­ки кре­ди­то­ром тре­тій осо­бі; про­даж пре­дме­та іпо­те­ки в при­му­со­во­му по­ряд­ку че­рез тор­ги у ви­ко­нав­чо­му про­ва­джен­ні.

Ре­є­стра­ція за кре­ди­то­ром пра­ва вла­сно­сті на іпо­те­ку зав­жди бу­ла най­про­сті­шим (з по­зи­ції про­це­ду­ри) та най­ефе­ктив­ні­шим (з огля­ду на ре­зуль­тат) спосо­бом стя­гне­н­ня. Два ін­ші шля­хи скла­дні­ші та менш ефе­ктив­ні. Не­про­сто зна­йти по­ку­пця на іпо­те­чний актив у будь-який мо­мент. Ін­ко­ли по­шук мо­же за­тя­гну­ти­ся на ро­ки, а дов­го­три­ва­ле ви­ко­на­н­ня про­це­дур про­да­жу мо­же при­зве­сти до втра­ти ба­жа­но­го по­ку­пця.

Отри­мав­ши май­но у вла­сність, кре­ди­тор мо­же йо­го ви­ко­ри­сто­ву­ва­ти, отри­му­ва­ти при­бу­тки від екс­плу­а­та­ції або про­да­ти в еко­но­мі­чно спри­я­тли­вий мо­мент. Са­ме то­му кре­ди­то­ри зав­жди пра­гну­ли отри­ма­ти іпо­те­чне май­но у вла­сність, якщо по­зи­чаль­ник вча­сно не по­вер­тав отри­ма­ні ко­шти.

Пе­ре­шко­ди для ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті за кре­ди­то­ром

В на­ших ре­а­лі­ях бор­жни­ки роз­ро­би­ли та актив­но за­сто­со­ву­ють за­кон­ні за фор­мою, але про­ти­прав­ні по су­ті спосо­би пе­ре­шко­джа­н­ня кре­ди­то­рам у ре­є­стра­ції за ни­ми пра­ва вла­сно­сті на іпо­те­чний актив.

На­при­клад, для ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки не­об­хі­дно на­да­ти ре­є­стра­то­ру до­ка­зи отри­ма­н­ня бор­жни­ком пи­сьмо­вої ви­мо­ги кре­ди­то­ра. Звер­та­є­мо ува­гу, не «над­си­ла­н­ня», а са­ме «отри­ма­н­ня» ви­мо­ги. Банк не мо­же при­му­си­ти бор­жни­ка отри­ма­ти та­ку ви­мо­гу, осо­бли­во якщо це фі­зи­чна осо­ба. Якщо бор­жник її не отри­мує, ре­є­стра­ція пра­ва вла­сно­сті не­мо­жли­ва.

Дру­га пе­ре­по­на по­ля­гає в то­му, що ре­кон­стру­кція пре­дме­та іпо­те­ки, йо­го по­діл чи не­о­дно­ра­зо­вий пе­ре­про­даж бор­жни­ком уне­мо­жлив­лю­ють ре­є­стра­цію пра­ва вла­сно­сті за іпо­те­ко­дер­жа­те­лем.

На­сам­кі­нець, на­яв­ність об­тя­жень май­на і су­до­вих за­бо­рон та­кож є під­ста­вою для від­мо­ви в ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті. Чим більш цін­ний та лі­кві­дний об'єкт не­ру­хо­мо­сті, тим біль­шу кіль­кість «шту­чних» аре­штів на ньо­го на­кла­дає бор­жник.

Ви­рі­ше­н­ням про­бле­ми мо­гли б ста­ти по­ло­же­н­ня прийня­то­го, але ще не під­пи­са­но­го Пре­зи­ден­том України За­ко­ну «Про вне­се­н­ня змін до де­яких за­ко­но­дав­чих актів України що­до ві­днов­ле­н­ня кре­ди­ту­ва­н­ня». Цей за­кон пе­ред­ба­ча­ти­ме, що на­яв­ність об­тя­жень чи за­бо­рон, які ви­ни­кли пі­сля дер­жав­ної ре­є­стра­ції іпо­те­ки, не є під­ста­вою для від­мо­ви в ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті на май­но за бан­ком, бан­ком у лі­кві­да­ції та На­ціо­наль­ним бан­ком України.

Тоб­то по­ло­же­н­ня но­во­го За­ко­ну не по­ши­рю­ва­ти­му­ться на ре­є­стра­цію пра­ва вла­сно­сті на іпо­те­ку за фі­нан­со­ви­ми ком­па­ні­я­ми та фі­зи­чни­ми осо­ба­ми. То­му про­бле­ма за­ли­ша­є­ться акту­аль­ною, адже са­ме фі­нан­со­ві ком­па­нії за­зви­чай ма­ють спра­ву з не­до­бро­со­ві­сни­ми бор­жни­ка­ми.

По­до­ла­ти вка­за­ні пе­ре­по­ни бу­ло мо­жли­во шля­хом звер­не­н­ня кре­ди­то­ра до су­ду з по­зо­вом про пе­ре­да­чу йо­му пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки. За рі­ше­н­ням су­ду мо­жна за­ре­є­стру­ва­ти пра­во вла­сно­сті на май­но по­при на­кла­де­ні аре­шти. Крім то­го, са­ме суд мо­же до­слі­ди­ти, чи є ре­кон­стру­йо­ва­ний об'єкт зі змі­не­ною пло­щею/по­вер­хо­ві­стю тим са­мим об'єктом у на­ту­рі, який пе­ре­да­вав­ся в іпо­те­ку. У ра­зі пе­ре­про­да­жу май­на іпо­те­ко­дав­цем са­ме суд змо­же про­ана­лі­зу­ва­ти лан­цюг до­го­во­рів та вста­но­ви­ти, що іпо­те­ка пе­ре­йшла і до остан­ньо­го вла­сни­ка май­на. То­му бан­ки звер­та­ли­ся з по­зо­ва­ми та на під­ста­ві су­до­вих рі­шень ре­є­стру­ва­ли за со­бою пра­во вла­сно­сті.

Чи мо­же по­за­су­до­вий спо­сіб одно­ча­сно бу­ти су­до­вим?

Су­ди ви­щих ін­стан­цій, у то­му чи­слі но­во­ство­ре­ний Вер­хов­ний Суд, пе­ре­кри­ли цей шлях для кре­ди­то­рів, на­дав­ши мо­жли­вість не­до­бро­со­ві­сним бор­жни­кам ухи­ля­ти­ся від пе­ре­да­н­ня сво­го май­на кре­ди­то­ру.

Ана­ліз су­до­вих рі­шень по­ка­зав: Ве­ли­ка Па­ла­та звер­тає ува­гу на те, що пе­ре­да­ча кре­ди­то­ру пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки є ви­клю­чно спосо­бом по­за­су­до­во­го вре­гу­лю­ва­н­ня спо­ру, а то­му звер­ну­ти­ся до су­ду з та­кою ви­мо­гою не­мо­жли­во.

На на­шу дум­ку, твер­дже­н­ня, що цей спо­сіб стя­гне­н­ня є ви­клю­чно по­за­су­до­вим, су­пе­ре­чить нор­мам Кон­сти­ту­ції України. Адже у ст. 124 чі­тко за­зна­че­но, що юрис­ди­кція су­дів по­ши­рю­є­ться на будь-який юри­ди­чний спір. То­му якщо між бан­ком та іпо­те­ко­дав­цем ви­ник спір що­до ви­ко­на­н­ня гро­шо­во­го зо­бов'яза­н­ня, за­без­пе­че­но­го іпо­те­кою, він мо­же бу­ти ви­рі­ше­ний су­дом не­за­ле­жно від то­го, який спо­сіб звер­не­н­ня стя­гне­н­ня оби­рає банк.

За­кон про іпо­те­ку, як і біль­шість до­го­во­рів іпо­те­ки, ви­зна­чає, що на­бу­т­тя пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки є спосо­бом по­за­су­до­во­го вре­гу­лю­ва­н­ня спо­ру. Однак ці по­ло­же­н­ня ли­ше на­да­ють кре­ди­то­ру пра­во ви­ко­ри­ста­ти такий спо­сіб стя­гне­н­ня в по­за­су­до­во­му по­ряд­ку. Во­ни не за­бо­ро­ня­ють йо­му звер­ну- ти­ся до су­ду для за­хи­сту сво­їх прав у цей же спо­сіб, який пе­ред­ба­че­ний За­ко­ном про іпо­те­ку.

Ци­віль­ний ко­декс України (ст. 16) під­твер­джує, що пе­ре­лік спосо­бів за­хи­сту прав та ін­те­ре­сів су­дом не є ви­чер­пним, а суд мо­же за­хи­сти­ти пра­во спосо­бом, вста­нов­ле­ним до­го­во­ром чи за­ко­ном. То­му якщо За­ко­ном про іпо­те­ку пе­ред­ба­че­ний такий спо­сіб за­хи­сту як на­бу­т­тя кре­ди­то­ром пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки (хо­ча він і за­зна­че­ний як по­за­су­до­вий), згі­дно з нор­ма­ми Кон­сти­ту­ції України, суд мо­же за­хи­сти­ти пра­во кре­ди­то­ра цим спосо­бом.

На­шу по­зи­цію під­твер­джу­ють при­пи­си до но­вих про­це­су­аль­них ко­де­ксів. У ст. 5 ГПК України за­зна­че­но, якщо за­кон або до­го­вір не ви­зна­ча­ють ефе­ктив­но­го спосо­бу за­хи­сту по­ру­ше­но­го пра­ва чи ін­те­ре­су осо­би, яка звер­ну­ла­ся до су­ду, від­по­від­но до ви­кла­де­ної у по­зо­ві ви­мо­ги суд мо­же ви­зна­чи­ти у сво­є­му рі­шен­ні спо­сіб за­хи­сту, який не су­пе­ре­чить за­ко­ну.

Тоб­то якщо суд ви­знає, що по­ру­ше­не пра­во кре­ди­то­ра мо­же бу­ти ефе­ктив­но за­хи­ще­не ли­ше у пев­ний спо­сіб, але та­ко­го спосо­бу су­до­во­го за­хи­сту прав жо­ден за­кон не пе­ред­ба­чає, то суд за­хи­щає пра­во осо­би ін­шим, не пе­ред­ба­че­ним за­ко­ном, але ефе­ктив­ним пра­во­вим спосо­бом за­хи­сту.

Про ефе­ктив­ність ви­зна­н­ня пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки в су­до­во­му по­ряд­ку го­ді й го­во­ри­ти. Як йшло­ся ви­ще, ча­сом це єди­ний ефе­ктив­ний спо­сіб за­хи­сту.

Як кре­ди­то­ру пра­виль­но об­ґрун­ту­ва­ти пра­во на звер­не­н­ня до су­ду?

За­бо­ро­ня­ю­чи кре­ди­то­рам звер­та­ти­ся до су­ду з по­зо­вом про пе­ре­да­чу пра­ва вла­сно­сті на іпо­те­ку, Вер­хов­ний Суд ви­хо­дить з то­го, що для звер­не­н­ня стя­гне­н­ня на пре­дмет іпо­те­ки шля­хом на­бу­т­тя пра­ва вла­сно­сті на ньо­го в по­за­су­до­во­му по­ряд­ку не­об­хі­дні тіль­ки во­ля та вчи­не­н­ня дій з бо­ку іпо­те­ко­дер­жа­те­ля.

Та­ке твер­дже­н­ня не від­по­від­ає дій­сно­сті, адже ча­сто кре­ди­то­ри за­зна­ють чи­слен­них пе­ре­шкод у ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті, по­до­ла­ти які мо­жна ли­ше шля­хом звер­не­н­ня до су­ду. То­му про­по­ну­є­мо кре­ди­то­рам вчи­ня­ти дії, які до­по­мо­жуть пра­виль­но по­бу­ду­ва­ти пра­во­ву по­зи­цію та отри­ма­ти пра­во вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки в су­до­во­му по­ряд­ку.

За рі­ше­н­ням су­ду мо­жна за­ре­є­стру­ва­ти пра­во вла­сно­сті на май­но по­при на­кла­де­ні аре­шти

По-пер­ше, пе­ред по­да­н­ням по­зо­ву не­об­хі­дно ство­ри­ти до­ка­зо­ву ба­зу для до­ве­де­н­ня, що ви­зна­н­ня пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки в су­до­во­му по­ряд­ку є єди­ним ефе­ктив­ним спосо­бом за­хи­сту прав кре­ди­то­ра. Для цьо­го по­трі­бно ру­ха­ти­ся в по­за­су­до­во­му по­ряд­ку на­віть у ра­зі на­яв­но­сті об'єктив­них пе­ре­шкод: по­да­ти дер­жав­но­му ре­є­стра­то­ру за­яву про ре­є­стра­цію пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки ра­зом з усі­ма на­яв­ни­ми в іпо­те­ко­дер­жа­те­ля до­ку­мен­та­ми.

По-дру­ге, якщо бу­ло отри­ма­не рі­ше­н­ня ре­є­стра­то­ра про від­мо­ву в дер­жав­ній ре­є­стра­ції пра­ва вла­сно­сті (у зв'яз­ку з аре­штом май­на, йо­го ре­кон­стру­кці­єю чи пе­ре­про­да­жем), не­об­хі­дно по­да­ва­ти по­зов до су­ду про ви­зна­н­ня пра­ва вла­сно­сті на пре­дмет іпо­те­ки. Та­ким чи­ном мо­жна до­ве­сти, що по­за­су­до­вий по­ря­док вре­гу­лю­ва­н­ня спо­ру є не­мо­жли­вим. Від­мо­ва ре­є­стра­то­ра слу­гу­ва­ти­ме до­ка­зом, що ре­є­стра­ція пра­ва вла­сно­сті за­ле­жить не ли­ше від во­лі та дій іпо­те­ко­дер­жа­те­ля, як за­зна­чив Вер­хов­ний Суд, то­му кре­ди­тор має пов­не пра­во звер­ну­ти­ся до су­ду за за­хи­стом сво­го по­ру­ше­но­го пра­ва. По­зов має бу­ти об­ґрун­то­ва­но, зокре­ма, по­си­ла­н­ням на ст. 124 Кон­сти­ту­ції України, нор­ми якої є нор­ма­ми пря­мої дії та під­ля­га­ють за­сто­су­ван­ню су­дом.

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.