По­нов­ле­н­ня до­го­во­рів орен­ди зем­лі на но­вий строк: ре­а­лії су­до­вої пра­кти­ки та за­ко­но­дав­чі пер­спе­кти­ви На но­вий строк

Yurydychna Gazeta - - АНАЛІТИКА ЗЕМЕЛЬНЕ ПРАВО - Єв­ген Є ГОЛОМОЗИЙ, ГОЛОМОЗИЙ юрист SDM Partners

Пи­та­н­ня по­нов­ле­н­ня до­го­во­рів орен­ди зем­лі бу­ло, є і най­ближ­чим ча­сом за­ли­ша­ти­ме­ться одним з най­більш акту­аль­них у від­но­си­нах між орен­да­ря­ми та орен­до­дав­ця­ми зе­мель­них ді­ля­нок. Ва­жли­вість цьо­го пи­та­н­ня по­ясню­є­ться як об’єктив­ни­ми чин­ни­ка­ми (зокре­ма, ви­со­ка кон­ку­рен­ція між орен­да­ря­ми за зе­мель­ні ді­лян­ки в умо­вах мо­ра­то­рію на про­даж біль­шої ча­сти­ни зе­мель сіль­сько­го­спо­дар­сько­го при­зна­че­н­ня), так і суб’єктив­ни­ми чин­ни­ка­ми (основ­ним з яких, зви­чай­но, є скла­дність за­ко­но­дав­ства та не­о­дно­зна­чна пра­кти­ка йо­го за­сто­су­ва­н­ня).

Одна ста­т­тя, дві нор­ми та ба­га­то про­блем

Пи­та­н­ня по­нов­ле­н­ня до­го­во­рів орен­ди зем­лі вре­гу­льо­ва­не ст. 33 За­ко­ну Укра­ї­ни «Про орен­ду зем­лі» (да­лі – За­кон про орен­ду). При цьо­му су­ди ви­щих ін­стан­цій вже до­ста­тньо дав­но ді­йшли ви­снов­ку, що ця ста­т­тя мі­стить дві окре­мі нор­ми:

• пи­та­н­ня ре­а­лі­за­ції пе­ре­ва­жно­го пра­ва на укла­де­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі на но­вий строк (ч. 1-5 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду);

• «ав­то­ма­ти­чне» по­нов­ле­н­ня (про­лон­га­ція) до­го­во­ру орен­ди зем­лі (ч. 6 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду).

Не­зва­жа­ю­чи на роз­мі­ще­н­ня в одній стат­ті, дві зга­да­ні нор­ми ре­гу­лю­ють рі­зні та на­віть вза­є­мо­ви­клю­чні, на дум­ку Ви­що­го го­спо­дар­сько­го су­ду Укра­ї­ни, від­но­си­ни. Зокре­ма, ви­хо­дя­чи зі змі­сту ч. 2-4 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду, від­но­си­ни що­до пе­ре­ва­жно­го пра­ва:

• ма­ють ви­ни­ка­ти ще до за­вер­ше­н­ня стро­ку дії до­го­во­ру;

• пе­ред­ба­ча­ють участь не ли­ше орен­да­ря та орен­до­дав­ця, але й тре­тьої осо­би, яка має на­мір або яка вже укла­ла до­го­вір орен­ди сто­сов- но ті­єї са­мої ді­лян­ки. Са­ме пе­ред ці­єю тре­тьою осо­бою у по­то­чно­го орен­да­ря ви­ни­кає пе­ре­ва­жне пра­во укла­сти до­го­вір на но­вий строк. З цьо­го при­во­ду Вер­хов­ний Суд (да­лі – ВС) слу­шно за­зна­чає, що пе­ре­ва­жні пра­ва «за сво­єю пра­во­вою при­ро­дою є при­ві­ле­я­ми но­сія та­ких прав, який має пе­ре­ва­гу на укла­де­н­ня від­по­від­них до­го­во­рів пе­ред тре­ті­ми осо­ба­ми»;

• до­да­тко­ва уго­да, якою пе­ред­ба­ча­є­ться про­дов­же­н­ня дії до­го­во­ру орен­ди, мо­же та­кож мі­сти­ти по­ло­же­н­ня, спря­мо­ва­ні на змі­ну ін­ших (окрім стро­ку) умов;

На­то­мість по­ло­же­н­ня що­до про­лон­га­ції до­го­во­ру орен­ди зем­лі ви­ни­ка­ють за ін­ших об­ста­вин (пі­сля за­вер­ше­н­ня дії до­го­во­ру) та з ін­шим суб’єктним скла­дом (ли­ше орен­дар та орен­до­да­вець, без уча­сті тре­тіх осіб), а су­до­ва пра­кти­ка го­во­рить, що до­да­тко­ва уго­да, яка над­си­ла­є­ться орен­да­рем орен­до­дав­цю, в цьо­му ви­пад­ку мо­же мі­сти­ти ли­ше пункт про про­дов­же­н­ня дії до­го­во­ру, оскіль­ки «нор­ма­ми чин­но­го за­ко­но­дав­ства не пе­ред­ба­че­но вне­се­н­ня змін до до­го­во­рів, пра­во­від- но­си­ни за яки­ми при­пи­не­но та які не є чин­ни­ми».

Пе­ре­ва­жне пра­во на укла­де­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі на но­вий строк

Впро­довж ба­га­тьох ро­ків за­ко­но­дав­ство та су­до­ва пра­кти­ка сфор­му­ва­ли ці­лу низ­ку умов, до­три­ма­н­ня яких при­зво­дить до ви­ни­кне­н­ня пе­ре­ва­жно­го пра­ва. Ста­ном на сьо­го­дні існу­ють та­кі умо­ви:

• орен­дар на­ле­жно ви­ко­нує свої обов'яз­ки за до­го­во­ром;

• орен­дар до за­кін­че­н­ня до­го­во­ру по­ві­до­мив орен­до­дав­ця в уста­нов­ле­ні стро­ки про свій на­мір ско­ри­ста­ти­ся пе­ре­ва­жним пра­вом на укла­де­н­ня до­го­во­ру на но­вий строк;

• до ли­ста-по­ві­дом­ле­н­ня орен­дар до­дав про­ект до­да­тко­вої уго­ди;

• орен­до­да­вець про­тя­гом мі­ся­ця не по­ві­до­мив про на­яв­ність за­пе­ре­чень що­до по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру та своє рі­ше­н­ня.

Під час су­до­во­го роз­гля­ду су­ди ка­са­цій­ної ін­стан­ції пе­ре­ві­ря­ють до­три­ма­н­ня цих умов. Від­су­тність хо­ча б одні­єї з них при­зво­дить до від­мо­ви у по­зо­ві. Так, у біль­шо­сті ви­пад­ків су­ди від­мов­ля­ють у за­до­во­лен­ні по­зо­вів у спо­рах про за­сто­су­ва­н­ня пе­ре­ва­жно­го пра­ва че­рез те, що орен­да­рі не на­ді­сла­ли або не­своє­ча­сно на­ді­сла­ли орен­до­дав­цю від­по­від­не по­ві­дом­ле­н­ня і до­да­тко­ву уго­ду.

Крім то­го, ва­жли­ве зна­че­н­ня має пи­та­н­ня до­три­ма­н­ня орен­да­рем сво­їх обов’яз­ків за до­го­во­ром. У та­ких си­ту­а­ці­ях тя­гар до­ве­де­н­ня сво­єї до­бро­со­ві­сно­сті фа­кти­чно ля­гає на орен­да­ря. Він зму­ше­ний до­во­ди­ти пра­виль­ність, своє­ча­сність та пов­но­ту ви­пла­ти орен­дної пла­ти, ви­ко­ри­ста­н­ня зе­мель­ної ді­лян­ки від­по­від­но до її ці­льо­во­го при­зна­че­н­ня, до­три­ма­н­ня при­ро­до­охо­рон­них ви­мог то­що. По­при про­це­су­аль­ний обов’язок ко­жної зі сто­рін до­ве­сти об­ста­ви­ни, на які во­ни по­си­ла­ю­ться, та­кий під­хід ви­да­є­ться су­пе­ре­чли­вим, оскіль­ки він зму­шує орен­да­рів до­во­ди­ти від­су­тність по­ру­шень до­го­во­ру у спра­вах із зов­сім ін­шим пре­дме­том спо­ру.

Не менш ва­жли­ви­ми, ніж по­ве­дін­ка орен­да­ря, є дії орен­до­дав­ця. Якщо орен­дар до­три­мав­ся всіх ви­мог що­до йо­го по­ві­дом­ле­н­ня та на­прав­ле­н­ня від­по­від­ної до­да­тко­вої

уго­ди, орен­до­да­вець зо­бов’яза­ний або від­мо­ви­ти у про­дов­жен­ні до­го­во­ру, або іні­ці­ю­ва­ти пе­ре­го­во­ри що­до змі­ни йо­го умов. Во­дно­час, від­по­від­но до остан­ньої су­до­вої пра­кти­ки Вер­хов­но­го Су­ду, без­ді­яль­ність орен­до­дав­ця озна­чає йо­го зго­ду на про­дов­же­н­ня до­го­во­ру на за­про­по­но­ва­них орен­да­рем умо­вах, на­віть якщо за­про­по­но­ва­ні орен­да­рем умо­ви сут­тє­во від­рі­зня­ю­ться від умов основ­но­го до­го­во­ру.

«Ав­то­ма­ти­чне» про­дов­же­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі

Як вже за­зна­ча­ло­ся ви­ще, ч. 6 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду ре­гу­лює пи­та­н­ня так зва­но­го «ав­то­ма­ти­чно­го» про­дов­же­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі. Як і у ви­пад­ку з пе­ре­ва­жним пра­вом, за­ко­но­дав­ство та су­до­ва пра­кти­ка та­кож ви­ро­би­ли низ­ку умов, до­три­ма­н­ня яких ро­бить та­ке про­дов­же­н­ня мо­жли­вим. Від­по­від­но до остан­ньої су­до­вої пра­кти­ки, для по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі з цих під­став не­об­хі­дна на­яв­ність та­ких юри­ди­чних фа­ктів:

• орен­дар на­ле­жно ви­ко­нує свої обов'яз­ки за до­го­во­ром орен­ди;

• до за­кін­че­н­ня стро­ку дії до­го­во­ру він по­ві­до­мив орен­до­дав­ця в уста­нов­ле­ні стро­ки про свій на­мір ско­ри­ста­ти­ся пе­ре­ва­жним пра­вом на укла­де­н­ня до­го­во­ру на но­вий строк;

• до ли­ста-по­ві­дом­ле­н­ня орен­дар до­дав про­ект до­да­тко­вої уго­ди;

• орен­дар про­дов­жує ко­ри­сту­ва­ти­ся ви­ді­ле­ною зе­мель­ною ді­лян­кою;

• орен­до­да­вець пи­сьмо­во не по­ві­до­мив орен­да­ря про від­мо­ву в по­нов­лен­ні до­го­во­ру орен­ди.

За­галь­но­прийня­тою є дум­ка, що по­ло­же­н­ня ч. 6 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду ре­гу­лю­ють ав­то­ма­ти­чне про­дов­же­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі. За умо­ви від­су­тно­сті за­пе­ре­чень орен­до­дав­ця, строк дії до­го­во­ру про­дов­жу­є­ться ні­би­то ав­то­ма­ти­чно. Однак та­ка «ав­то­ма­ти­чність» є ду­же умов­ною, оскіль­ки в за­ко­ні хо­ча і за­зна­че­но, що та­кий до­го­вір «вва­жа­є­ться по­нов­ле­ним на той са­мий строк і на тих са­мих умо­вах, які бу­ли пе­ред­ба­че­ні до­го­во­ром», але все одно ви­ма­га­є­ться укла­де­н­ня до­да­тко­вої уго­ди (ч. 6 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду). Про від­су­тність ав­то­ма­ти­зму у про­дов­жен­ні стро­ку дії до­го­во­ру за­зна­чає та­кож Вер­хов­ний Суд, вка­зу­ю­чи, що «ці­єю нор­мою (ма­є­ться на ува­зі ч. 6 ст. 33 За­ко­ну про орен­ду) не пе­ред­ба­че­ний по­ря­док ав­то­ма­ти­чно­го по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру орен­ди зе­мель­ної ді­лян­ки у ра­зі від­су­тно­сті за­пе­ре­чень з бо­ку сто­рін, а ли­ше ви­зна­че­но, що в та­ко­му ви­пад­ку до­го­вір під­ля­гає по­нов­лен­ню».

За­ко­но­дав­чі пер­спе­кти­ви

Ве­ли­ка кіль­кість про­блем у пи­тан­ні по­нов­ле­н­ня до­го­во­рів орен­ди зем­лі не мо­гла не при­вер­ну­ти ува­гу за­ко­но­дав­ця. Так 10.07.2018 р. Вер­хов­на Ра­да Укра­ї­ни прийня­ла у пер­шо­му чи­тан­ні про­ект За­ко­ну Укра­ї­ни №8121 «Про вне­се­н­ня змін до Зе­мель­но­го ко­де­ксу Укра­ї­ни та де­яких ін­ших за­ко­но­дав­чих актів що­до про­ти­дії рей­дер­ству» (да­лі – За­ко­но­про­ект), який має ком­пле­ксний ха­ра­ктер і пе­ред­ба­чає сут­тє­ві змі­ни до усьо­го зе­мель­но­го за­ко­но­дав­ства.

Що сто­су­є­ться по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру зем­лі, За­ко­но­про­е­ктом вста­нов­лю­є­ться вне­се­н­ня ві­до­мо­стей про «ав­то­ма­ти­чне» по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру орен­ди зем­лі без­по­се­ре­дньо до Дер­жав­но­го ре­є­стру ре­чо­вих прав на не­ру­хо­ме май­но (да­лі – Ре­єстр). При цьо­му сто­ро­на до­го­во­ру орен­ди зем­лі, яка ба­жає від­мо­ви­ти­ся від та­ко­го «ав­то­ма­ти­чно­го» про­дов­же­н­ня, має по­да­ти від­по­від­ну за­яву про ви­клю­че­н­ня з Ре­є­стру та­ких ві­до­мо­стей не ра­ні­ше ніж за мі­сяць до за­вер­ше­н­ня стро­ку до­го­во­ру орен­ди зем­лі. Якщо сто­ро­на не ско­ри­ста­ла­ся сво­їм пра­вом від­мо­ви­ти­ся від «ав­то­ма­ти­чно­го» по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру, дер­жав­на ре­є­стра­ція ре­чо­во­го пра­ва орен­ди про­дов­жу­є­ться за до­по­мо­гою про­грам­них за­со­бів ве­де­н­ня Ре­є­стру. Однак та­ке ав­то­ма­ти­чне по­нов­ле­н­ня не мо­же сто­су­ва­ти­ся зе­мель­них ді­ля­нок дер­жав­ної або ко­му­наль­ної вла­сно­сті (крім тих, на яких роз­та­шо­ва­ні бу­дів­лі або спо­ру­ди, що є вла­сні­стю орен­да­ря).

Про­те ме­ні ви­да­є­ться, що за­про­по­но­ва­ні змі­ни не спри­я­ти­муть пра­во­вій ви­зна­че­но­сті та не змо­жуть зна­чно по­лі­пши­ти си­ту­а­цію з по­нов­ле­н­ням до­го­во­рів орен­ди зем­лі. По-пер­ше, За­ко­но­про­ект кон­цен­тру­є­ться ли­ше на пи­тан­ні «ав­то­ма­ти­чно­го» по­нов­ле­н­ня до­го­во­рів, не ви­рі­шу­ю­чи жо­дних про­блем, пов’яза­них з пе­ре­ва­жним пра­вом орен­да­ря на по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру. По-дру­ге, по­при більш де­таль­не ре­гу­лю­ва­н­ня пи­та­н­ня що­до «ав­то­ма­ти­чно­го» по­нов­ле­н­ня до­го­во­ру, це не­мо­жли­во бу­де за­сто­су­ва­ти до прав орен­ди зна­чної ча­сти­ни зе­мель дер­жав­ної та ко­му­наль­ної вла­сно­сті.

За­про­по­но­ва­ні змі­ни не змо­жуть зна­чно по­лі­пши­ти си­ту­а­цію з по­нов­ле­н­ням до­го­во­рів орен­ди зем­лі

Newspapers in Ukrainian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.