«Что нам сто­ит дом по­стро­ить?..»

Zerkalo Nedeli - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ - Сер­гей ВОЛКОВ, президент Укра­ин­ской на­ци­о­наль­ной ипо­теч­ной ас­со­ци­а­ции (УНИА)

Мас­штаб­ная ре­а­ли­за­ция ин­ве­сти­ци­он­ных про­ек­тов в сфе­ре жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства пре­иму­ще­ствен­но обу­слов­ле­на на­ли­чи­ем эф­фек­тив­ных и про­зрач­ных ме­ха­низ­мов фи­нан­си­ро­ва­ния. Та­кие ме­ха­низ­мы долж­ны дей­ство­вать па­рал­лель­но с неры­ноч­ны­ми фор­ма­ми го­су­дар­ствен­ной под­держ­ки за бюд­жет­ные сред­ства, ад­ре­со­ван­ной опре­де­лен­ным со­ци­аль­ным сег­мен­там на­се­ле­ния. Но ры­ноч­ная со­став­ля­ю­щая долж­на оста­вать­ся глав­ной.

Что име­ем

Ос­нов­ная до­ля жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства до недав­не­го вре­ме­ни фи­нан­си­ро­ва­лась за счет при­вле­че­ния средств граж­дан в фон­ды фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства (ФФС). Эти и дру­гие фор­мы при­вле­че­ния средств не смог­ли за­щи­тить ин­ве­сто­ров от вол­ны де­фол­тов со сто­ро­ны за­строй­щи­ков, на­крыв­шей стро­и­тель­ный ры­нок с на­ча­лом фи­нан­со­во­го кри­зи­са. Но в Укра­ине стро­и­тель­ство жи­лья до сих пор пря­мо фи­нан­си­ру­ет­ся раз­лич­ны­ми спо­со­ба­ми за счет средств на­се­ле­ния (до­го­во­ры о до­ле­вом уча­стии и проч.). Об­щей чер­той та­ких форм фи­нан­си­ро­ва­ния яв­ля­ет­ся то, что част­ные ин­ве­сто­ры фак­ти­че­ски да­ют взай­мы сред­ства за­строй­щи­кам (!) пу­тем осу­ществ­ле­ния пред­опла­ты за «бу­ду­щее» жи­лье, при этом не имея ка­кой-ли­бо воз­мож­но­сти кон­тро­ли­ро­вать це­ле­вое ис­поль­зо­ва­ние сво­их средств и бе­ря на се­бя все из­вест­ные фи­нан­со­вые рис­ки, а имен­но: кре­дит­ный риск де­фол­та со сто­ро­ны за­строй­щи­ка, ры­ноч­ный риск из­ме­не­ния цен на недви­жи­мость в про­цес­се стро­и­тель­ства, ва­лют­ный риск, вос­поль­зо­вав­шись бан­ков­ски­ми кре­ди­та­ми в ино­стран­ной ва­лю­те. За эти ни­чем не обес­пе­чен­ные «кре­ди­ты» за­строй­щи­ки ни­че­го не пла­тят. Бо­лее то­го, пред­ва­ри­тель­но за­пла­тив за еще не су­ще­ству­ю­щие квар­ти­ры, част­ные ин­ве­сто­ры бе­рут на се­бя так­же и стро­и­тель­ные рис­ки, свя­зан­ные с крайне низ­ким ка­че­ством стро­и­тель­ных ра­бот и от­сут­стви­ем над­ле­жа­ще­го кон­тро­ля над их вы­пол­не­ни­ем. С пе­ри­о­ди­че­ски­ми обостре­ни­я­ми эко­но­ми­че­ско­го кри­зи­са все это уже не раз уда­ря­ло по част­ным ин­ве­сто­рам, и су­ще­ству­ет очень боль­шая ве­ро­ят­ность то­го, что это сно­ва мо­жет про­изой­ти в бли­жай­шее вре­мя, ес­ли не из­ме­нить пра­ви­ла иг­ры.

Част­ные за­ем­щи­ки по ва­лют­ным ипо­теч­ным кре­ди­там по­нес­ли тя­же­лые фи­нан­со­вые по­те­ри от вне­зап­но­го обес­це­ни­ва­ния на­ци­о­наль­ной де­неж­ной еди­ни­цы к ино­стран­ной ва­лю­те в 2008-м и 2014 г. След­стви­ем де­валь­ва­ции грив­ни стал стре­ми­тель­ный рост грив­не­во­го эк­ви­ва­лен­та за­дол­жен­но­сти по ва­лют­ным кре­ди­там. Со­от­вет­ствен­но, втрое уве­ли­чи­лись еже­ме­сяч­ные амор­ти­за­ци­он­ные и про­цент­ные пла­те­жи. Со сто­ро­ны за­ем­щи­ков (по­лу­ча­ю­щих до­хо­ды в грив­нях) име­ли ме­сто мно­го­чис­лен­ные от­ка­зы пла­тить долг по кре­ди­там, де­но­ми­ни­ро­ван­ным в ино­стран­ной ва­лю­те (в ос­нов­ном в дол­ла­рах США). Удель­ный вес про­блем­ной за­дол­жен­но­сти оце­ни­ва­ет­ся в по­чти 90% (!) от со­во­куп­но­го порт­фе­ля ипо­теч­ных кре­ди­тов. Для за­щи­ты за­ем­щи­ков Вер­хов­ной Ра­дой был вве­ден вре­мен­ный за­прет на взыс­ка­ние дол­гов за счет за­ло­жен­но­го жи­лья. Но эта вре­мен­ная ме­ра слиш­ком за­тя­ну­лась, а по­ка она дей­ству­ет, бан­ки бу­дут воз­дер­жи­вать­ся от кре­ди­то­ва­ния.

Од­но­вре­мен­но с об­валь­ной де­валь­ва­ци­ей грив­ни си­ту­а­ция еще боль­ше ухуд­ши­лась вслед­ствие вне­зап­но­го обес­це­ни­ва­ния жи­лой недви­жи­мо­сти. По­те­ря­ли смысл мно­го­чис­лен­ные неза­вер­шен­ные спе­ку­ля­тив­ные афе­ры, к ко­то­рым при­бе­га­ло боль­шое чис­ло лиц, рас­счи­ты­вав­ших на даль­ней­шее по­вы­ше­ние ры­ноч­ных цен. За­ем­щи­ки по кре­ди­там на при­об­ре­те­ние недви­жи­мо­сти с це­лью ее пе­ре­про­да­жи для по­лу­че­ния спе­ку­ля­тив­ной мар­жи оста­лись без ис­точ­ни­ков по­га­ше­ния дол­гов. Сто­и­мость за­ло­га не по­кры­ва­ет остат­ки по про­блем­ным кре­ди­там. Про­дол­жа­ют­ся мно­го­чис­лен­ные су­деб­ные спо­ры.

Ин­ве­сти­ции в жи­лье до сих пор рас­смат­ри­ва­ют­ся на­се­ле­ни­ем как опре­де­лен­ная фор­ма сбе­ре­же­ний, аль­тер­на­тив­ная бан­ков­ским де­по­зи­там. Но, как это пе­чаль­но из­вест­но на при­ме­ре бан­ков­ско­го кри­зи­са, на­коп­ле­ния граж­дан мо­гут лег­ко и быст­ры­ми тем­па­ми уй­ти из сфе­ры жи­лой недви­жи­мо­сти в слу­чае рас­про­стра­не­ния слу­ча­ев мо­шен­ни­че­ства со сто­ро­ны за­строй­щи­ков, про­во­ци­руя пре­кра­ще­ние де­я­тель­но­сти доб­ро­со­вест­ных стро­и­тель­ных ком­па­ний. Се­го­дня на ста­дии неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства на­хо­дят­ся ты­ся­чи объ­ек­тов, по­это­му на­до сде­лать все воз­мож­ное, что­бы ос­нов­ной ин­ве­сти­ци­он­ный источ­ник — сбе­ре­же­ния на­се­ле­ния — не был ис­клю­чен из хо­зяй­ствен­но­го об­ра­ще­ния и не про­во­ци­ро­вал но­вое обес­це­ни­ва­ние на­ци­о­наль­ных де­нег из-за ажи­о­таж­но­го спро­са на ино­стран­ную ва­лю­ту в ре­зуль­та­те от­то­ка средств с рын­ка недви­жи­мо­сти.

Па­ра­док­саль­ность си­ту­а­ции за­клю­ча­ет­ся в том, что су­ще­ству­ю­щая огром­ная по­треб­ность в но­вом жи­лье со сто­ро­ны на­се­ле­ния не пре­вра­ща­ет­ся в пла­те­же­спо­соб­ный спрос из-за ба­наль­но­го от­сут­ствия ипо­те­ки — за­ем­ных средств в до­пол­не­ние к соб­ствен­ным на­коп­ле­ни­ям. «Но­вей­шие ноу-хау», ко­гда бан­ки пред­ла­га­ют на­се­ле­нию де­ше­вые пя­ти­про­цент­ные кре­ди­ты на уча­стие в фи­нан­си­ро­ва­нии жи­лья, «до­би­рая» до­ход­ность по кре­ди­там к ры­ноч­ным став­кам (25–30%) за счет до­пол­ни­тель­ных ко­мис­си­он­ных от за­строй­щи­ков, уже за­ло­жен­ных в це­ну квар­тир, вы­зы­ва­ют се­рьез­ные со­мне­ния в по­ря­доч­но­сти и пер­спек­тив­но­сти та­ких под­хо­дов. Вме­сто это­го ипо­теч­ную ни­шу, остав­лен­ную бан­ка­ми, быст­ро за­пол­ни­ли са­ми за­строй­щи­ки, пред­ла­гая по­ку­па­те­лям жи­лья раз­лич­ные неяв­ные фор­мы кре­ди­то­ва­ния в ви­де от­сроч­ки пла­те­жей за квар­ти­ры, соб­ствен­ность на ко­то­рые пе­ре­да­ет­ся по­сле окон­ча­тель­но­го рас­че­та. По под­сче­там УНИА, сто­и­мость та­ких «кре­ди­тов» в ви­де це­но­вых ого­во­рок, при­вяз­ки к ино­стран­ным ва­лю­там, ко­мис­си­он­ных и про­цент­ных пла­те­жей пре­вы­ша­ет 42% (!) го­до­вых. От­сут­ствие кон­тро­ля за вы­пол­не­ни­ем стро­и­тель­ных ра­бот и це­ле­вым ис­поль­зо­ва­ни­ем за­им­ство­ван­ных средств со сто­ро­ны про­фес­си­о­наль­ных кре­ди­то­ров (бан­ков) под­тал­ки­ва­ет за­строй­щи­ков к небреж­но­му от­но­ше­нию к за­клю­чен­ным до­го­во­рам с физ­ли­ца­ми, а так­же к мо­шен­ни­че­ству.

Объ­е­мы бан­ков­ских кре­ди­тов на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние стро­и­тель­ства жи­лья в Укра­ине рав­ны ну­лю. Не­по­пу­ляр­ность сре­ди бан­ков опе­ра­ций по пря­мо­му кре­ди­то­ва­нию стро­и­тель­ных про­ек­тов свя­за­на с фак­ти­че­ским от­сут­стви­ем пред­ме­та за­ло­га (!). Стро­и­тель­ные зе­мель­ные участ­ки не мо­гут быть за­ло­гом, по­то­му что предо­став­ля­ют­ся мест­ны­ми вла­стя­ми за­строй­щи­ку в крат­ко­сроч­ную арен­ду, то есть объ­ек­ты неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства и участ­ки, на ко­то­рых они рас­по­ло­же­ны, не фор­ми­ру­ют еди­ное це­лое — глав­ный при­знак недви­жи­мо­сти и по­это­му не мо­гут слу­жить за­ло­гом и пе­ре­да­вать­ся в ипо­те­ку. Кро­ме то­го, непо­нят­но, как мож­но за­брать та­кой за­лог в счет по­га­ше­ния кре­ди­та у за­строй­щи­ка, ко­то­рый не воз­вра­ща­ет бан­ку кре­дит, но на ко­то­ро­го оформ­ле­ны до­ку­мен­ты на арен­ду участ­ка и раз­ре­ши­тель­ные до­ку­мен­ты на стро­и­тель­ство. У бан­ка нет ни­ка­ких га­ран­тий, что та­кое пе­ре­оформ­ле­ние во­об­ще воз­мож­но, а ес­ли и так, то­гда как при этом из­бе­жать про­дол­жи­тель­ных из­ну­ри­тель­ных бю­ро­кра­ти­че­ских про­це­дур по пе­ре­оформ­ле­нию этих до­ку­мен­тов на дру­го­го за­строй­щи­ка, ко­то­рый до­стро­ит и воз­вра­тит кре­дит? От­сут­ствие обес­пе­че­ния по кре­ди­там за­строй­щи­кам, ко­то­рые к то­му же не име­ют га­ран­тий сбы­та жи­лья и про­гно­зи­ру­е­мых ис­точ­ни­ков по­ступ­ле­ния средств для по­га­ше­ния, за­кры­ва­ет им до­ступ к бан­ков­ско­му кре­ди­то­ва­нию.

За­кон и су­деб­ная прак­ти­ка в Укра­ине не за­щи­ща­ют бан­ки, со­от­вет­ствен­но, они за­кла­ды­ва­ют эти рис­ки в про­ви­зии, что зна­чи­тель­но по­вы­ша­ет про­цент­ную став­ку для за­ем­щи­ков, да­же для тех, ко­то­рые мо­гут до­ка­зать свою кре­ди­то­спо­соб­ность и доб­ро­со­вест­ность. От­дель­ной про­бле­мой для ипо­теч­ных кре­ди­то­ров яв­ля­ют­ся про­це­ду­ры удо­вле­тво­ре­ния тре­бо­ва­ний за счет пред­ме­та ипо­те­ки — жи­лья, где за­ре­ги­стри­ро­ва­ны несо­вер­шен­но­лет­ние де­ти. Су­деб­ная прак­ти­ка за­щи­ты та­ких де­тей за счет кре­ди­то­ров вста­ет на пу­ти улуч­ше­ния усло­вий про­жи­ва­ния боль­шо­го чис­ла дру­гих се­мей, для ко­то­рых ипо­те­ка ста­ла недо­ступ­ной. Бе­з­услов­но, пра­ва де­тей долж­ны быть за­щи­ще­ны, ес­ли кре­дит был по­лу­чен под за­лог име­ю­ще­го­ся жи­лья, в ко­то­ром уже про­жи­ва­ли несо­вер­шен­но­лет­ние. Но ес­ли се­мья по­ку­па­ет се­бе но­вое жи­лье, взяв сред­ства в бан­ке, то­гда под­хо­ды долж­ны быть со­всем дру­ги­ми, и за­кон дол­жен ра­бо­тать уже на за­щи­ту кре­ди­то­ра. Ин­те­рес­но, что в ми­ре ипо­теч­ным кре­ди­том счи­та­ет­ся за­ем имен­но на при­об­ре­те­ние жи­лья, а за­им­ство­ва­ние на дру­гие це­ли под за­лог недви­жи­мо­сти от­но­сит­ся к раз­ря­ду по­тре­би­тель­ских или ком­мер­че­ских кре­ди­тов.

Кро­ме то­го, став­ки по кре­ди­там се­рьез­но за­ви­сят от из­мен­чи­во­сти сто­и­мо­сти при­вле­че­ния глав­но­го на се­го­дняш­ний день ис­точ­ни­ка лик­вид­но­сти бан­ков — де­по­зи­тов на­се­ле­ния. Ли­ней­ная кор­ре­ля­ция меж­ду де­по­зит­ны­ми и кре­дит­ны­ми став­ка­ми де­ла­ет уро­вень по­след­них непред­ска­зу­е­мым в пер­спек­ти­ве боль­ше го­да. По­это­му бан­ки воз­дер­жи­ва­ют­ся от дол­го­сроч­но­го кре­ди­то­ва­ния, как и вклад­чи­ки — от дол­го­сроч­но­го раз­ме­ще­ния сво­их средств на де­по­зи­тах. У фи­н­учре­жде­ний нет ис­точ­ни­ков и ин­стру­мен­тов при­вле­че­ния дол­го­сроч­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния ипо­теч­ных про­грамм по при­чине пол­но­го от­сут­ствия об­ра­ще­ния дол­го­сроч­ных ипо­теч­ных об­ли­га­ций и ры­ноч­ной мо­ти­ва­ции (сти­му­ли­ро­ва­ния спро­са) ин­ве­сто­ров для их при­об­ре­те­ния. Да­же не­смот­ря на зна­чи­тель­ное уде­шев­ле­ние недви­жи­мо­сти в ре­зуль­та­те ры­ноч­ной кор­рек­ции под вли­я­ни­ем кри­зи­са, дол­го­сроч­ные кре­ди­ты на жи­лье недо­ступ­ны из-за вы­со­ких про­цент­ных ста­вок и ко­мис­си­он­ных. Но жесткая по­зи­ция НБУ в во­про­сах тар­ге­ти­ро­ва­ния ин­фля­ции и уста­нов­ле­ния учет­ной став­ки со­глас­но ры­ноч­ным усло­ви­ям, ско­рее все­го, умень­шит ап­пе­ти­ты пра­ви­тель­ствен­ных чи­нов­ни­ков и их по­пу­лизм в рас­хо­до­ва­нии бюд­жет­ных средств без над­ле­жа­щих ис­точ­ни­ков. По­это­му есть надежда, что ин­фля­ци­он­ные тар­ге­ты бу­дут воз­вра­щать­ся к од­но­знач­ным циф­рам.

В Укра­ине офи­ци­аль­но за­ре­ги­стри­ро­ва­но око­ло 2 млн внут­ренне пе­ре­ме­щен­ных лиц с Во­сто­ка Укра­и­ны и из Кры­ма, но ре­аль­ное ко­ли­че­ство вы­нуж­ден­ных пе­ре­се­лен­цев мо­жет быть зна­чи­тель­но боль­ше. Го­су­дар­ствен­ная стра­те­гия от­но­си­тель­но жи­лья для пе­ре­се­лен­цев до сих пор не сфор­му­ли­ро­ва­на. Сле­до­ва­тель­но, мно­го­чис­лен­ные пред­ло­же­ния о фи­нан­со­вой по­мо­щи со сто­ро­ны меж­ду­на­род­ных гу­ма­ни­тар­ных фон­дов, об­ще­ствен­ных и во­лон­тер­ских ор­га­ни­за­ций не на­хо­дят прак­ти­че­ско­го при­ме­не­ния. За­пуск го­су­дар­ствен­ной про­грам­мы фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства жи­лья для пе­ре­ме­щен­ных лиц из зо­ны АТО ста­но­вит­ся крайне необ­хо­ди­мой ме­рой, ко­то­рую дав­но ждут от пра­ви­тель­ства. Ка­б­мин дол­жен в бли­жай­шее вре­мя опре­де­лить прин­ци­пы го­су­дар­ствен­ной по­ли­ти­ки в этой сфе­ре. Пред­ло­же­ние по ис­поль­зо­ва­нию как глав­но­го ис­точ­ни­ка бюд­жет­ных средств неиз­беж­но при­ве­дет к быст­ро­му сво­ра­чи­ва­нию про­грамм из-за де­фи­ци­та фи­нан­си­ро­ва­ния.

Пу­ти ре­ше­ния

Во-пер­вых. Обес­пе­че­ние чест­но­го рас­пре­де­ле­ния рис­ков меж­ду участ­ни­ка­ми ры­ноч­ных от­но­ше­ний и вы­пол­не­ния ими вза­им­ных га­ран­тий пу­тем при­ме­не­ния про­зрач­ных фи­нан­со­вых ме­ха­низ­мов ком­мер­че­ско­го стро­и­тель­ства и ре­а­ли­за­ции квар­тир. На­до огра­ни­чить опе­ра­ции по при­вле­че­нию средств на­се­ле­ния на ста­дии стро­и­тель­ства или да­же за­пре­тить — толь­ко про­да­жа го­то­во­го жи­лья по при­ем­ле­мым це­нам прин­ци­пи­аль­но по­вли­я­ет на объ­е­мы стро­и­тель­ства. Воз­мож­но, внед­рить ис­поль­зу­е­мые в ми­ре фор­мы де­по­ни­ро­ва­ния средств по­ку­па­те­ля­ми для бу­ду­ще­го при­об­ре­те­ния но­во­по­стро­ен­но­го жи­лья по за­клю­чен­ным до­го­во­рам с за­строй­щи­ка­ми. Так­же нуж­но за­ко­но­да­тель­но от­де­лить ипо­теч­ные кре­ди­ты на при­об­ре­те­ние жи­лья от дру­гих кре­ди­тов под за­лог недви­жи­мо­сти, упро­стив ре­ги­стра­ци­он­ные про­це­ду­ры и про­це­ду­ры удо­вле­тво­ре­ния тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. Это прин­ци­пи­аль­но сни­зит рис­ки, при­вле­чет зна­чи­тель­но боль­шее ко­ли­че­ство бан­ков в сфе­ру ипо­те­ки и сни­зит ее сто­и­мость.

Во-вто­рых. Уста­нов­ле­ние спра­вед­ли­вых цен на жи­лье пу­тем ис­клю­че­ния из сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства непро­филь­ных со­став­ля­ю­щих, ко­то­рые не долж­ны пря­мо фи­нан­си­ро­вать­ся за счет граж­дан. Осво­бож­де­ние за­строй­щи­ков от рас­хо­дов, ко­то­рые пря­мо не свя­за­ны со стро­и­тель­ством мно­го­квар­тир­ных жи­лых до­мов, вклю­чая со­гла­со­ва­ние тех­ни­че­ских усло­вий по под­клю­че­нию к ком­му­ни­ка­ци­ям. Так­же граж­да­не­на­ло­го­пла­тель­щи­ки, по­ку­па­ю­щие квар­ти­ры в но­вострой­ках, не долж­ны пла­тить за жи­лье, ко­то­рое пе­ре­хо­дит в рас­по­ря­же­ние мест­ной вла­сти и по­том непро­зрач­но пе­ре­рас­пре­де­ля­ет­ся. Так­же они не долж­ны опла­чи­вать дру­гую со­став­ля­ю­щую це­ны — ка­пи­таль­ные ин­же­нер­ные се­ти, бес­плат­но пе­ре­да­ва­е­мые част­ным ком­па­ни­ям-по­став­щи­кам, ко­то­рые по­том взи­ма­ют с по­тре­би­те­лей амор­ти­за­цию этих се­тей, за­ло­жен­ную в та­ри­фе на их услу­ги.

В-тре­тьих. Внед­ре­ние опе­ра­ций бан­ков­ско­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства с даль­ней­шим сбы­том го­то­во­го жи­лья за счет ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Прин­ци­пи­аль­ным во­про­сом для вве­де­ния бан­ков­ско­го кре­ди­то­ва­ния за­строй­щи­ков яв­ля­ет­ся пре­вра­ще­ние неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства в удоб­ный пред­мет ипо­те­ки. Пре­кра­тить скры­тую про­да­жу стро­и­тель­ных участ­ков пу­тем крат­ко­сроч­ной арен­ды, на­ру­ша­ю­щей прин­цип еди­но­го це­ло­го от­но­си­тель­но зем­ли и недви­жи­мо­сти, на ней рас­по­ло­жен­ной. Участ­ки долж­ны про­да­вать­ся на пуб­лич­ных кон­кур­сах.

В-чет­вер­тых. Рас­хо­ды гос­бюд­же­та на суб­си­ди­ро­ва­ние до­ли про­цен­тов ипо­теч­ных за­ем­щи­ков долж­ны быть оп­ти­ми­зи­ро­ва­ны с по­зи­ций эко­ном­но­го рас­хо­до­ва­ния средств, ко­то­рое обес­пе­чит при­вле­че­ние но­вых ре­ци­пи­ен­тов без непро­пор­ци­о­наль­но­го уве­ли­че­ния ас­сиг­но­ва­ний на та­кие це­ли. Са­мым ре­аль­ным ша­гом к вы­пол­не­нию та­кой со­ци­аль­но зна­чи­мой за­да­чи пра­ви­тель­ства яв­ля­ет­ся со­че­та­ние фи­нан­со­вых пре­фе­рен­ций част­ным ин­ве­сто­рам с ры­ноч­ны­ми фор­ма­ми ор­га­ни­за­ции жи­лищ­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния. По­ли­ти­ка пра­ви­тель­ства в этой сфе­ре долж­на ба­зи­ро­вать­ся на том, что граж­дане, ко­то­рые име­ют же­ла­ние и воз­мож­ность стать вла­дель­ца­ми жи­лья, мо­гут рас­счи­ты­вать на го­су­дар­ствен­ную по­мощь. Та­кая по­мощь долж­на преду­смат­ри­вать осво­бож­де­ние от об­ло­же­ния НДС опе­ра­ций по пер­во­му при­об­ре­те­нию жи­лья. Нуж­но так­же упро­стить ме­ха­низм ком­пен­са­ции пер­во­го взно­са за при­об­ре­тен­ное но­во­по­стро­ен­ное жи­лье пу­тем воз­вра­ще­ния упла­чен­но­го граж­да­на­ми на­ло­га на до­хо­ды.

В-пя­тых. Пе­ре­за­пуск вто­рич­но­го об­ра­ще­ния ипо­те­ки на рын­ке цен­ных бу­маг пу­тем сти­му­ли­ро­ва­ния вы­пус­ков ипо­теч­ных об­ли­га­ций. Это осо­бен­но важ­но для успеш­но­го внед­ре­ния пен­си­он­ной на­ко­пи­тель­ной ре­фор­мы, ко­то­рая мо­жет за­тор­мо­зить­ся из-за от­сут­ствия на рын­ке цен­ных бу­маг ин­стру­мен­тов с низ­ким уров­нем рис­ка (кро­ме ОВГЗ). Ипо­теч­ные об­ли­га­ции яв­ля­ют­ся тра­ди­ци­он­ны­ми ак­ти­ва­ми для вло­же­ний пен­си­он­ных фон­дов. В стра­нах ЕС свы­ше 20% пен­си­он­ных сбе­ре­же­ний раз­ме­ща­ет­ся в дол­го­сроч­ные ипо­теч­ные цен­ные бу­ма­ги. Ис­поль­зо­ва­ние кре­ди­тов ре­фи­нан­си­ро­ва­ния НБУ фи­нан­си­ру­ю­щим бан­кам под за­лог ипо­теч­ных об­ли­га­ций (или РЕПО) долж­но стать вре­мен­ным источ­ни­ком кре­дит­ных ре­сур­сов до мо­мен­та его за­ме­ще­ния дру­ги­ми недо­ро­ги­ми ис­точ­ни­ка­ми по ре­зуль­та­там пен­си­он­ной ре­фор­мы.

В-ше­стых. На­до немед­лен­но пре­кра­тить по­ли­ти­че­ские спе­ку­ля­ции на про­бле­ме «ва­лют­ных за­ем­щи­ков». Этот дав­ний узел на­до раз­ру­бить при­ня­ти­ем адек­ват­но­го за­ко­на на­по­до­бие тех, что при­ни­ма­лись в раз­гар фи­нан­со­во­го кри­зи­са 2008 г. в неко­то­рых во­сточ­но­ев­ро­пей­ских стра­нах по ре­струк­ту­ри­за­ции ипо­те­ки, но­ми­ни­ро­ван­ной в ино­стран­ной ва­лю­те (в ос­нов­ном в швей­цар­ских фран­ках), а имен­но: призна­ние сто­ро­на­ми дол­га в сум­ме по «ис­то­ри­че­ско­му кур­су» на да­ту вы­да­чи кре­ди­та. Сде­лать это на­до для всех ипо­теч­ных за­ем­щи­ков без огра­ни­че­ний. По­сле это­го пре­кра­тить дей­ствие мо­ра­то­рия на взыс­ка­ние дол­гов. В слу­чае от­ка­за за­ем­щи­ка от за­ло­жен­но­го жи­лья в счет по­га­ше­ния дол­га бан­ки не долж­ны тре­бо­вать от него вы­пла­чи­вать раз­ни­цу меж­ду остат­ком дол­га и сто­и­мо­стью взыс­кан­но­го жи­лья. По­нят­но, что по ре­зуль­та­там ре­струк­ту­ри­за­ции не мо­гут воз­ни­кать ка­кие-ли­бо на­ло­го­вые обя­за­тель­ства.

В-седь­мых. На­ци­о­наль­ный банк Укра­и­ны дол­жен взять на се­бя свою часть от­вет­ствен­но­сти вме­сте с кре­ди­то­ра­ми с по­мо­щью ря­да пре­фе­рен­ций, ко­то­рые смяг­чат след­ствия ре­струк­ту­ри­за­ции ва­лют­ной ипо­те­ки. Преж­де все­го, поз­во­лить бан­кам воз­вра­тить ре­струк­ту­ри­зи­ро­ван­ные кре­ди­ты, по ко­то­рым бу­дут воз­об­нов­ле­ны свое­вре­мен­ные пла­те­жи, в вы­со­кую вто­рую ка­те­го­рию по рис­ку, что поз­во­лит вклю­чать та­кие кре­ди­ты в со­став ипо­теч­но­го по­кры­тия по вы­пус­кам ипо­теч­ных об­ли­га­ций. По­сле че­го вклю­чить ипо­теч­ные об­ли­га­ции в ин­стру­мен­ты ре­фи­нан­си­ро­ва­ния и РЕПО.

В-вось­мых. Раз­ра­бо­тать го­су­дар­ствен­ную жи­лищ­ную про­грам­му стро­и­тель­ства и ре­а­ли­за­ции жи­лья, ко­то­рая долж­на вклю­чать следующие со­став­ля­ю­щие:

— спра­вед­ли­вый от­вод участ­ков и их про­зрач­ная про­да­жа за­строй­щи­кам, име­ю­щим про­из­вод­ствен­ные мощ­но­сти и опыт стро­и­тель­ства, от­се­кая спе­ку­лян­тов-по­сред­ни­ков;

— осна­ще­ние участ­ков ин­же­нер­ны­ми се­тя­ми и дру­ги­ми ком­му­ни­ка­ци­я­ми, что, кста­ти, уве­ли­чит спрос на стро­и­тель­ные участ­ки и по­ступ­ле­ния в мест­ные бюд­же­ты. Воз­мож­но, за счет та­ких по­ступ­ле­ний со­здать спе­ци­аль­ный фонд для сов­мест­но­го с по­став­щи­ка­ми фи­нан­си­ро­ва­ния ре­мон­та ста­рых и стро­и­тель­ство но­вых се­тей;

— ор­га­ни­за­ция недо­ро­го­го бан­ков­ско­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства со­вре­мен­ных мно­го­квар­тир­ных до­мов и по­сле­ду­ю­щей про­да­жи квар­тир по­ку­па­те­лям, ко­то­рые бу­дут поль­зо­вать­ся ипо­теч­ны­ми кре­ди­та­ми. Для ре­а­ли­за­ции про­грам­мы пра­ви­тель­ство долж­но опи­рать­ся преж­де все­го на го­су­дар­ствен­ные бан­ки;

— со­зда­ние усло­вий для бан­ков — ипо­теч­ных кре­ди­то­ров по над­ле­жа­ще­му управ­ле­нию лик­вид­но­стью и ка­пи­та­лом пу­тем за­пус­ка об­ра­ще­ния ипо­теч­ных об­ли­га­ций, обес­пе­чив ин­ве­сто­ров в та­кие цен­ные бу­ма­ги на­бо­ром пре­фе­рен­ций, в том чис­ле воз­мож­но­стя­ми ин­ве­сти­ро­вать сред­ства пен­си­он­ных на­коп­ле­ний и ре­зер­вов стра­хо­вых ком­па­ний;

— цен­тра­ли­за­ция го­су­дар­ствен­ных жи­лищ­ных ве­дом­ствен­ных про­грамм и про­грамм обес­пе­че­ния жи­льем бе­жен­цев и льгот­ни­ков. Уни­фи­ци­ро­вать (стан­дар­ти­зи­ро­вать) про­ект­но-стро­и­тель­ную до­ку­мен­та­цию со­глас­но со­вре­мен­ным тре­бо­ва­ни­ям и каль­ку­ля­цию сто­и­мо­сти стро­и­тель­но-мон­таж­ных ра­бот. Преж­де все­го, при­вле­кать укра­ин­ские стро­и­тель­ные ком­па­нии к ре­а­ли­за­ции про­ек­тов, от­ка­зав­шись от услуг ино­стран­ных под­ряд­чи­ков. При­влечь бан­ки и меж­ду­на­род­ные фон­ды к ча­стич­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию та­ких про­грамм на воз­врат­ной ос­но­ве.

***

«Па­па ма­му уте­ша­ет, Дом по­стро­ить обе­ща­ет, Но мы слы­шим каж­дый раз Все один и тот же сказ, Что нам сто­ит дом по­стро­ить, На­ри­су­ем, бу­дем жить» И, в кон­це кон­цов, на­до со­брать все «на­ри­со­ван­ные» чи­нов­ни­ка­ми про­ек­ты, вни­ма­тель­но ин­вен­та­ри­зи­ро­вать их и спро­сить: ку­да де­лись сред­ства?

Newspapers in Russian

Newspapers from Ukraine

© PressReader. All rights reserved.