En­tre­vis­ta a Da­niel Zu­la­mian

El Observador - Café y Negocios - - PORTADA - Fa­bia­na Culs­haw Especial pa­ra El Ob­ser­va­dor

Hay que cons­truir en for­ma in­te­li­gen­te y ra­zo­na­ble. Pa­ra eso lo me­jor son los pro­pios desa­rro­lla­do­res del país”

Se­gún el Cen­tro de Es­tu­dios Eco­nó­mi­cos de la In­dus­tria de la Cons­truc­ción (Ceeic), la ac­ti­vi­dad del sec­tor con­ti­nua­rá es­tan­ca­da en lo que que­da de es­te año, más allá del da­to de 2,1% de al­za del pri­mer tri­mes­tre, en com­pa­ra­ción con el mis­mo pe­río­do de 2017.

En­tre los fac­to­res que in­flu­yen ne­ga­ti­va­men­te es­tán la pro­duc­ción del ce­men­to (que cre­ció me­nos de lo pro­yec­ta­do), el des­em­pleo, las ex­pec­ta­ti­vas del sec­tor re­vi­sa­das le­ve­men­te a la ba­ja y el ni­vel de la ac­ti­vi­dad de la cons­truc­ción en Ar­gen­ti­na que tu­vo un com­por­ta­mien­to por de­ba­jo del pre­vis­to, lo que in­ci­de ne­ga­ti­va­men­te en Uru­guay.

Un in­for­me de la Cá­ma­ra de la Cá­ma­ra de la Cons­truc­ción se­ña­la que hu­bo 8,3 mi­llo­nes de días tra­ba­ja­dos en 2017, es­to es 6 pun­tos por­cen­tua­les res­pec­to a 2016. Ese da­to re­fle­ja la cuar­ta caí­da anual con­se­cu­ti­va en ese in­di­ca­dor.

Da­niel Zu­la­mian, pre­si­den­te de la Aso­cia­ción de Pro­mo­to­res Pri­va­dos de la Cons­truc­ción (App­cu), ofre­ce sus pun­tos de vis­ta so­bre el pa­no­ra­ma del sec­tor des­de la pers­pec­ti­va de la or­ga­ni­za­ción que re­pre­sen­ta. ¿Cuál es la si­tua­ción del sec­tor de la cons­truc­ción en el país? Si to­ma­mos la va­ria­ble ocu­pa­ción, hu­bo una ba­ja du­ran­te va­rios años. A fi­na­les de 2013 tu­vi­mos 13.156.000 días tra­ba­ja­dos, a fi­na­les de 2014 ba­jó a 11.943.000, en 2015 se pro­fun­di­zó la caí­da en otro 15% y en 2016 tam­bién si­guió el des­cen­so. Re­cién en el año 2017 se man­tu­vo es­ta­ble en re­la­ción al año an­te­rior. Y en lo que va de 2018 tam­bién se lo­gró cier­ta es­ta­bi­li­dad en el sen­ti­do de que la caí­da se de­tu­vo. De to­das for­mas se es­tá muy le­jos de los ni­ve­les de 2010 a 2013, ¿ver­dad? Sí. El pro­me­dio de per­so­nal ocu­pa­do en los años 2016, 2017 y 2018 fue de 47.000 tra­ba­ja­do­res; es­tá le­jos de los más de 67.000 de 2013. Es­to sig­ni­fi­ca que lue­go de la eu­fo­ria de cons­truc­ción de 2010 a 2013, se pro­du­jo una re­trac­ción im­por­tan­te en nue­vas obras, pe­ro en los dos úl­ti­mos años no si­gue ca­yen­do. Los cos­tos de los te­rre­nos, pa­gos de sa­la­rios e im­pues­tos del sec­tor au­men­ta­ron más del 150% en los úl­ti­mos 13 años. ¿Có­mo ha­cen fren­te a la si­tua­ción? En los pri­me­ros años, tras­la­da­mos esos cos­tos a los pre­cios, por­que los pre­cios de ven­ta eran ba­jos. Pe­ro cuan­do no pu­di­mos ha­cer­lo más por lo ca­ro que re­sul­ta­ba el pre­cio fi­nal, li­sa y lla­na­men­te re­du­ji­mos los már­ge­nes de ren­ta­bi­li­dad.

Hoy esos már­ge­nes son ba­jos pa­ra em­pren­di­mien­tos que nor­mal­men­te se desa­rro­llan en dos o tres años, pe­ro que aho­ra lle­va cin­co o seis ter­mi­nar de ven­der. Lo más in­creí­ble de es­ta si­tua­ción es que al­gu­nas per­so­nas pos­ter­gan la de­ci­sión de com­pra pen­san­do que el pre­cio va a ba­jar.

Fí­je­se que no­so­tros te­ne­mos el agra­van­te que las ven­tas se rea­li­zan en dó­la­res, no por­que lo desea­mos, sino por­que así fun­cio­na el mer­ca­do com­pra­dor. Y la ma­yo­ría de nues­tros cos­tos son en pe­sos. En­ton­ces, la re­la­ción dó­lar- pe­sos ha­ce que siem­pre se ne­ce­si­ten más dó­la­res pa­ra ad­qui­rir in­mue­bles.

Aún así, en pre­cios de vi­vien­da re­si­den­cial es­ta­mos por de­ba­jo, por ejem­plo, de zo­nas com­pa­ra­bles en Bue­nos Ai­res, Por­to Ale­gre, San­tia­go de Chi­le, Es­pa­ña y, por su­pues­to, de los al­tos va­lo­res de Mia­mi. Se­gún la Cá­ma­ra de la Cons­truc­ción del Uru­guay, las in­ver­sio­nes ar­gen­ti­nas en nue­vas cons­truc­cio­nes en Pun­ta del Es­te atra­vie­san cier­to es­tan­ca­mien­to. ¿Qué pien­sa la App­cu al res­pec­to? Va­rios in­ver­sio­nis­tas ar­gen­ti­nos, en ge­ne­ral del in­te­rior de Ar­gen­ti­na, sin co­no­ci­mien­to de las zo­nas y la si­tua­ción del mer­ca­do, rea­li­za­ron va­rios edi­fi­cios en­tre los años 2010 y 2015. Esos edi­fi­cios dis­tor­sio­na­ron el mer­ca­do y hoy es­tán allí, por suer­te ter­mi­na­dos, pe­ro fun­cio­nan­do con pro­ble­mas, por­que los in­ver­sio­nis­tas ar­gen­ti­nos no es­tán.

Pe­ro te­ne­mos al­gu­nos desa­rro­lla­do­res ar­gen­ti­nos que sí co­no­cen el mer­ca­do de Pun­ta del Es­te y, jun­to con nues­tros desa­rro­lla­do­res uru­gua­yos, va­mos cons­tru­yen­do muy bue­nos pro­duc­tos. En cuan­to a las in­ver­sio­nes ar­gen­ti­nas com­pran­do o arren­dan­do apar­ta­men­tos lue­go del cam­bio de go­bierno y el blan­queo en Ar­gen­ti­na, fun­cio­nó muy bien. Aho­ra va­mos a ver qué pa­sa con el te­ma del ti­po de cam­bio que ellos tie­nen, pe­ro no creo que afec­te de­ma­sia­do, ya que el clien­te ar­gen­tino en ge­ne­ral es de bue­nos re­cur­sos y ade­más es­tá acos­tum­bra­do a li­diar con esos pro­ble­mas. Así que aquí, de es­tan­ca­mien­to, se­gún App­cu, tam­po­co po­de­mos ha­blar. Sin em­bar­go, el 30% de las obras que tie­nen los per­mi­sos otor­ga­dos por la In­ten­den­cia de Mal­do­na­do no han co­men­za­do. ¿A qué se de­be? Pue­de ha­ber al­gu­nos per­mi­sos que no em­pe­za­ron, pe­ro tie­nen pla­zos que si a la lar­ga no se cum­plen, se pier­den. La ra­zón de la fal­ta de ini­cio, que, re­pi­to, son po­cos ca­sos, de­pen­de de ca­da pro­pie­ta­rio. ¿Has­ta qué pun­to las exo­ne­ra­cio­nes tri­bu­ta­rias dis­pues­tas por la In­ten­den­cia de Mal­do­na­do im­pul­san real­men­te la

cons­truc­ción en Pun­ta del Es­te? Al mar­gen de que sean su­fi­cien­tes o no, las exen­cio­nes tri­bu­ta­rias siem­pre son im­por­tan­tes por­que cons­ti­tu­yen un ali­cien­te pa­ra los desa­rro­lla­do­res pri­va­dos. Sig­ni­fi­ca que el Es­ta­do, en es­te ca­so la In­ten­den­cia de Mal­do­na­do, apo­ya la cons­truc­ción y to­do lo que se ge­ne­ra a par­tir de allí en tér­mi­nos de nue­vos pues­tos de tra­ba­jo, más con­su­mi­do­res, cre­ci­mien­to de la ciu­dad y de la so­cie­dad. El año pa­sa­do la App­cu pi­dió más exo­ne­ra­cio­nes fis­ca­les y ma­yor agi­li­dad en los trá­mi­tes pa­ra im­pul­sar el mer­ca­do. ¿Se ha lo­gra­do? La ges­tión de App­cu en ese sen­ti­do es per­ma­nen­te. Des­de ha­ce años es­ta­mos so­li­ci­tan­do la eli­mi­na­ción en ge­ne­ral del Im­pues­to a las tras­mi­sio­nes pa­tri­mo­nia­les (que tam­bién lo pa­ga el com­pra­dor), da­do que ade­más se pa­ga el Im­pues­to a la Ren­ta. Tam­bién so­li­ci­ta­mos qui­tar el 4% que va a la Ca­ja de pro­fe­sio­na­les uni­ver­si­ta­rios que se agre­ga a las ta­sas de BPS que pa­ga­mos y que ya son en sí bas­tan­te ele­va­das. ¿Cuál es la si­tua­ción de la vi­vien­da pro­mo­vi­da, so­bre to­do en Mon­te­vi­deo? Lue­go de un co­mien­zo ru­ti­lan­te allá por el año 2012, tu­vo un freno re­cien­te­men­te de­bi­do a que el

Las frases Va­mos a ver qué pa­sa con el ti­po de cam­bio (en Ar­gen­ti­na), pe­ro no creo que afec­te de­ma­sia­do, ya que el clien­te ar­gen­tino en ge­ne­ral es de bue­nos re­cur­sos y ade­más es­tá acos­tum­bra­do a li­diar con esos pro­ble­mas. (El es­ta­ble­ci­mien­to de to­pes en vi­vien­da pro­mo­vi­da) so­lo re­trae al pri­va­do de pro­du­cir nue­vas obras. To­dos los paí­ses que ma­ne­jan tu­ris­tas en can­ti­dad si­mi­lar a su po­bla­ción rea­li­zan pro­mo­ción de cré­di­tos ban­ca­rios pa­ra com­pra de in­mue­bles pa­ra que los tu­ris­tas se afin­quen un tiem­po más.

Es­ta­do fi­jó lí­mi­tes a los pre­cios en una par­te de las uni­da­des a la ven­ta. Los pro­yec­tos que se co­men­za­ron se ter­mi­na­rán, pe­ro apa­re­cen muy po­cos nue­vos, de­bi­do a esa si­tua­ción. Se re­fie­re a to­pes pa­ra 10% de las vi­vien­das que se co­mer­cia­li­zan a tra­vés del Mi­nis­te­rio de Vi­vien­da. ¿Qué re­la­ción tie­nen esos to­pes con los cos­tos? Real­men­te el va­lor to­pe es­tá igual o por de­ba­jo del cos­to. ¿Pien­sa que se de­be­rían ajus­tar esos to­pes, o eli­mi­nar? De­be­rían eli­mi­nar­se, pe­ro si se ajus­ta­ran se­ría ya una bue­na se­ñal de apo­yo es­ta­tal a la ac­ti­vi­dad pri­va­da. De esa ma­ne­ra, los desa­rro­lla­do­res se ve­rían in­cen­ti­va­dos a co­men­zar nue­vos em­pren­di­mien­tos. Fun­da­men­tos en con­tra a es­to no ha­bría pues los in­cen­ti­vos de vi­vien­da pro­mo­vi­da no al­can­zan pa­ra ha­cer lle­gar las vi­vien­das a los ni­ve­les más ba­jos de la po­bla­ción. Por lo cual man­te­ner to­pes no so­lu­cio­na esa si­tua­ción, sino que so­lo re­trae al pri­va­do de pro­du­cir nue­vas obras. ¿Qué pro­po­ne en el ca­so de los gran­des em­pren­di­mien­tos? Se­ría bueno que se ad­mi­tie­ra que la mis­ma so­cie­dad pro­pie­ta­ria cons­tru­ye­ra en for­ma si­mul­tá­nea en dos te­rre­nos pa­ra lle­gar a los mon­tos de obra exi­gi­dos, que son al­tos. Así tam­bién se po­dría ge­ne­rar nue­vos pues­tos de tra­ba­jo en igual can­ti­dad, pe­ro dis­tri­bui­dos en dos obras. En cuan­to a la agi­li­dad en los trá­mi­tes, el cue­llo de bo­te­lla es Mon­te­vi­deo. En el in­te­rior, aun en los lu­ga­res de más cons­truc­ción co­mo Mal­do­na­do y Ca­ne­lo­nes, fun­cio­nan muy bien. ¿Qué es­tá pa­san­do a ni­vel de los cré­di­tos ban­ca­rios? Hoy te­ne­mos cré­di­tos pa­ra re­si­den­tes a 15 y 20 años en Uni­da­des In­de­xa­das (pe­sos) o dó­la­res, pe­ro ca­re­ce­mos de cré­di­tos pa­ra no re­si­den­tes, o pa­ra uru­gua­yos que re­si­den en otro país. To­dos los paí­ses que ma­ne­jan tu­ris­tas en can­ti­dad si­mi­lar a su po­bla­ción (co­mo Es­pa­ña e Ita­lia) rea­li­zan pro­mo­ción de los cré­di­tos ban­ca­rios pa­ra com­pra de in­mue­bles pa­ra que los tu­ris­tas se afin­quen un tiem­po más, pa­guen im­pues­tos y con­su­man en el país. Es­to no le sal­dría na­da al Es­ta­do uru­gua­yo. So­lo una pro­mo­ción y una nor­ma ad­mi­nis­tra­ti­va sim­ple que per­mi­ta ca­li­fi­car al to­ma­dor del cré­di­to por sus in­gre­sos, su tra­ba­jo, pro­fe­sión, em­pre­sa, etc., y no por la ca­li­fi­ca­ción que ten­ga su país de ori­gen. Por lo de­más, siem­pre se otor­ga­rá una hi­po­te­ca so­bre el bien, que ga­ran­ti­za el pa­go. Se le po­dría dar pla­zos más cor­tos, por ejem­plo, diez años pa­ra el re­pa­go, y por mon­tos más re­du­ci­dos, co­mo ser 50% del va­lor.

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