Inmuebles Data: así se elaboran los indicadores

■ ¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data (www.inmuebles-data.elpais.com.uy).