Una bomba en el sector inmobiliario de Estados Unidos
La combinación de los cambios de hábito que dejaron desocupadas una gran cantidad de locales comerciales y oficinas, más las tasas que siguen altas, “pone en riesgo a muchos bancos en Estados Unidos”, advierte el experto en finanzas corporativas Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora FDI. Locales vacíos, tasas altas, hipotecas imposibles de cubrir componen una situación extremadamente compleja en las instituciones financieras expuestas al commercial real estate. Sardans sostiene las dificultades se extienden a los edificios de apartamentos, donde la renovación de hipotecas “es casi imposible” dado el nivel de tasas. “Mucha gente se acuerda de la crisis 2008 ante lo que ocurre ahora”, sostiene y aunque el actual escenario sería “de menos casos”, podría involucrar un volumen similar. A continuación, un resumen de la entrevista.
—¿Hay una amenaza real en el sector inmobiliario de Estados Unidos?
—Son muchos los inversores que apuestan al real estate, pero prefieren no adquirir inmuebles con destino residencial, sino que apuntan al sector comercial o industrial: locales comerciales, oficinas, naves industriales, almacenes, depósitos. Eso es común entre los inversores, inclusive los latinoamericanos. Hay un perfil de inversor que evita los inmuebles, donde pueden tener que lidiar con juicios o desalojos. El contrato en Estados Unidos hay que respetarlo, salvo que vaya a la quiebra. Y mucha gente aún tiene fresco el impacto de la crisis subprime en el segmento residencial, por lo que compran locales comerciales, hacen acuerdo con una cadena de farmacias o cafeterías y no tienen problema con el arrendamiento. Lo mismo pasa con locales de oficinas, para firmas reconocidas. El problema es que la demanda por ese tipo de locales se vino al piso, su tasa de desocupación es la más alta en muchos años.
—¿Cuál fue la razón?
—Los cambios de costumbres después de la pandemia. El negoció cambió. Muchas empresas se han achicado, o se mudaron a lugares más pequeños. Ya no necesitan las dimensiones requeridas para cuando estaba toda la plantilla junta en la oficina. Y algunas grandes firmas están obligando ahora a sus empleados a concurrir por lo menos un par de veces a la oficina por semana, pero eso no ocurre en la gran mayoría de empresas de menor porte. Además, los consumidores van menos a las grandes superficies; es la época de los deliveries. Hay edificios de oficinas enteros que se están vendiendo al 50% de lo que se llegó a pagar pre-pandemia, e incluso menos. Con esa paga, los propietarios no cubren ni la hipoteca. Pueden sacar dinero de otro lado para completar la hipoteca, pero luego vendrá la renovación del crédito y el banco le va a decir que quiere una garantía más, que no alcanza con el propio bien. En algunos casos, el tomador del crédito deja de pagar.
—Esto golpea los balances de los bancos… —Sin dudas. En Estados Unidos se maneja una cifra de 1.3 trillones de dólares de préstamos vigentes que se tienen que renovar.
Bancos como el New York Comunity, habían mutado de prestar a residenciales para financiar “lo más seguro” que eran los locales comerciales, y eso cambió desde la pandemia. El New York Comunity está en problemas dada su alta exposición en este segmento: los clientes le dicen “dejo el edifico, no lo puedo pagar”, igual que ocurriera con las residencias en la crisis de 2008. Su cotización en bolsa estaba en fuerte caída y hace un mes obtuvo capitalización en los ratios que la Fed le exigía, tratando de evitar un mayor deterioro del valor de sus acciones.
—¿La misma crítica situación atraviesan todos los bancos?
—Los bancos grandes, como el JP Morgan, Bank of America, Wells Fargo y Citibank, están aprovechando la crisis para tomar plata a costo cero. Al cliente le están pagando por un plazo fijo a un año, un 1%, cuando la letra del gobierno que respalda a esos bancos está pagando 5%. En esa carrera los bancos chicos no pueden competir, porque como mucho pueden pagar 2,5%, porque del otro lado tienen préstamos dados en época de la pandemia del 3%.
—¿Qué rol juegan las tasas de interés?
—Es clave. Los bancos venían especulando que para el 2025 iban a empezar a salir a flote porque las tasas bajarían en forma importante. Cuatro bajas este año y alguna más el próximo. Pero no está siendo así, la inflación no cede como se esperaba y algunas tasas están volviendo a subir. La tasa a 10 años está de nuevo arriba, 4,4%. La tasa del bono a 30 años, que tiene las referencias para las hipotecas se está acercando de nuevo al 5%. Y con ese nivel de tasas, una hipoteca se va a casi 8%. Es impagable. Le están “corriendo el arco” a la baja de tasas, que los bancos confiaban en la tendencia a la baja a corto plazo. Y ese es el problema, se vencen más bonos, se vencen más préstamos, y las empresas, al igual que miles de empresas, se financiaron a tasas del 1 o 2% durante la pandemia; bonos que están venciendo hoy, tienen que renovar y van a tener que hacerlo a niveles muy superiores. Se le viene un problema financiero a bancos, empresas, gobiernos y familias. Dependerá de cuán diversificados estén.
—En un artículo reciente usted advertía que había más de 50 bancos en problemas al cierre del año pasado ¿Existe riesgo de quiebra por esta coyuntura?
—Sin dudas. El riesgo es real. No nos olvidemos que el City Bank estuvo a punto de quebrar en 2007: Y el Silicon Valley Bank, que colapsó hace un año. Situaciones extraordinarias pueden llevar a los bancos a la quiebra. Hoy vivimos un fenómeno complejo; los cambios de hábito que dejaron desocupadas una gran cantidad de locales comerciales y oficinas, más las tasas que siguen altas, son una bomba de tiempo que pone en riesgo a muchos bancos.
La situación puede ser tan grande como lo de 2008; no en número de casos, pero si en volumen. Si empiezan a caer bancos medianos y chicos eso tendría un efecto cascada a partir de la huida de la gente hacia la calidad, o sea bancos grandes o bonos y empeorar la situación de los que están en problemas. En algunas instituciones bancarias estas operaciones del denominado CRE (comercial real estate) representan 50% o el 60% de toda su cartera de créditos.
—¿Esta realidad puede dañar al segmento residencial?
—Está pasando, pero más gradualmente. Después de la crisis de 2007-2008 hubo mucho incentivo para que la gente refinanciara sus hipotecas a tasa fija, entonces muchas personas hoy tienen una hipoteca de 30 años al 3%. Refinanciaron
en medio de la pandemia, cuando la tasa del bono que pagaban estaba en 4.55%. Una tasa que hoy subió por encima de 7,5%. ¿Qué empieza a suceder? Las nuevas construcciones, lo que se estaba terminando y había que salir a venderlo, la gente no lo podía pagar a este nivel de tasas. Entonces, un constructor terminó un edificio de 100 apartamentos, se encuentra que la gente no puede pagarlo. Un constructor tiene que seguir moviendo la rueda, no puede quedarse sin construir, Termina bajando los precios, lo que a su vez le pone un techo a la vivienda usada y deprime el mercado. Esto se ve especialmente en el segmento denominado multifamily, los edificios de muchos apartamentos. Ahí es donde comienza a sentirse el impacto.
—¿Cómo se trasladan esos efectos al resto de la economía? La actividad ha crecido por encima de lo esperado en los últimos trimestres, y también hay un buen comportamiento del mercado de trabajo…
—Sin dudas que tiene impacto, pero sucede que hay otros rubros de actividad en Estados Unidos que andan muy bien y amortiguan el impacto. Hay mucha demanda de trabajadores en ciertos segmentos, está siendo importante el ingreso de inmigrantes que buscan arrendamientos. Hay un empuje fuerte en algunas ramas, pero si este derrumbe en el comercial real estate se concreta, va a impactar fuerte en la economía. El golpe sigue por los multifamily y de a poquito puede pegarle a los demás segmentos del real estate.
Es un gran problema financiero. En EE.UU., ni las empresas ni la gente compra cash, todo son hipotecas que se renuevan y los cambios en el valor tienen un gran impacto. Y además, hay otro fenómeno que está impactando en zonas de suburbios o localidades más pequeñas…
—¿Cuál es?
—En el caso de las empresas que están replanteando el retorno a la oficina, aunque sea parcial, obliga a que los empleados a trasladarse de nuevo a la ciudad, próximo a sus oficinas, o quedan fuera de la plantilla. Familias que se alejaron de las principales ciudades, compraron o arrendaron vivienda de bajo coste en lugares amplios, en medio de la naturaleza, hoy tienen que volver. Pagaron cifras mayores al valor real, generaron una burbuja y hoy se retiran. Esas comunidades sentirán el impacto.
—Este fenómeno en el sector inmobiliario también se está dando en Europa…
—Sí, pero el problema es distinto. En Estados Unidos, en la gran mayoría de los casos hay tasas fijas. Pero en Europa no, más del 90% de las operaciones en real estate
tienen tasa variable. Suben las tasas y sube la cuota mensual. Los casos más extremos ocurrieron en Suecia, pero en España hay mucha gente con graves problemas financieros por este tema. No en las urbes, ni Barcelona, ni Madrid u otras ciudades muy conocidas. Allí hubo un empuje fuerte de extranjeros que invirtieron y han comprado cash. Pero en los suburbios, adonde se mudaron los españoles, ahí sí está el impacto de la hipoteca difícil de cubrir. En este caso, además de lo comercial, le pega también al segmento residencial.
—¿Cuál es la situación actual en China? El sector inmobiliario presenta problemas hace ya tiempo…
—El problema es de confianza. Xi Jinping tomó una economía capitalista que venía creciendo muy bien y rompió todo.
Cerca de 40 millones de chinos se fueron de su país y se radicaron preferentemente en estados vecinos, con mejores condiciones para producir y trabajar. Los problemas geopolíticos también pesan y el riesgo de una escalada en algunos de los frentes en conflicto preocupa a la población. Hubo una enorme burbuja en el sector residencial. El gigante inmobiliario Evergrande cayó por severos problemas financieros, con bonos emitidos por 300 mil millones de dólares. Cayó Evergrande y cayeron varios jugadores más del sector, uno tras otro. Además, varios grandes bancos han reportado muy malos resultados últimamente, debido al sector inmobiliario. Hoy hay menos confianza en China, los inversores que invierten en títulos emergentes, optan por invertir en “emergentes ex China”.
La crisis en el segmento comercial del real estate impacta fuerte en los balances de los bancos que financian al sector.