10 claves a tener en cuenta a la hora de invertir en propiedades

Todos conocemos el dicho que reza que “el ahorro es la base del progreso”.

Si bien es necesario, no es suficiente si no se sabe cómo invertirlo, y de la mano de ACSA repasaremos acá algunos factores clave a tener en cuenta antes de hacerlo.

Ya sea por primera vez o si se desea ampliar un portfolio de inversiones siempre es útil hacerse con información del mercado y de la dinámica de cada producto disponible.

El “Ahorro en ladrillos” como comúnmente se lo conoce tiene varias ventajas comparativas frente a otro tipo de inversiones con mayores riesgos o volatilidad:

_ Su rentabilidad media suele ser superior a la de otros activos como plazos fijos y no suelen verse afectados por vaivenes de mercados o de deudas.

_ El respaldo físico es tangible y estable y su devaluación está sujeta a factores externos poco comunes.

_ Los inmuebles en alquiler permiten rentas continuas y un factor adicional de valorización.

_ Su valor tiende a incrementarse en el tiempo, así como las rentas que generan, anualmente.

_ Es una forma de proteger activos frente a devaluaciones financieras ya que se tasan y valorizan en dólares manteniendo su valor ante retrocesos de monedas más débiles.

_ Supone un buen complemento a una jubilación como alternativa estable a seguros de vida o sistemas de ahorro colectivos.

Dependiendo de la situación financiera, capacidad de ahorro de cada persona y de la oferta del mercado, pueden aprovecharse en diversas escalas distintas oportunidades que permitan capitalización y aumento de valor de la cartera de inversiones.

Los bienes inmuebles que se ponen a producir con fines comerciales, alquileres o venta de unidades, suelen generar mayores rendimientos que las inversiones tradicionales. Sin embargo, hay que tener en cuenta que también implican gastos de mantenimiento e impuestos, que debe considerar el inversor para mantener sus márgenes.

Algunos consejos de los expertos:

#1 Investigación de mercado.

Es importante tener un panorama general, por lo menos de tendencias. ¿Los precios están al alza o bajando? ¿Qué lugares mantienen valorización, cuáles emergen y cuáles bajan de precio? ¿Qué tipo de propiedades funcionan según qué inversiones? Una exploración previa y consultar gente experta en el rubro podrá permitirle construir bases para mejores decisiones y, sobre todo, más rentables.

#2 Ubicación

Dependiendo del alcance que se le quiera dar a la inversión debe considerarse que hoy en día el territorio apto para inversiones no es solamente el de la ciudad o país donde vivimos y hay herramientas para invertir en nuestro barrio o a miles de kilómetros de distancia. Por ejemplo, puede haber interesados locales para un departamento de 3 ambientes en el barrio Cordón, pero también puede invertir en él un compatriota que vive en otro país.

También hay que considerar el destino del local: vivienda o comercio tendrán distintas variables según la demanda y oferta. Para locales comerciales está claro que en el Centro y Cordón ganará el eje de 18 de Julio y alrededores, o la calle Sarandí en la Ciudad Vieja, 21 de Setiembre o cercanías de Shoppings en Pocitos o la calle Arocena en Carrasco serán los puntos de mayor concentración y demanda de alquileres comerciales. Para viviendas pequeñas que seguramente las ocupen gente que viene del interior a estudiar o trabajar, o parejas sin hijos será importante que tengan buenas conexiones con transporte en la ciudad, o cercanías a centros de estudios, universidades, etc. Para viviendas de mayor área y ocupación familiar será mejor áreas más tranquilas, pero cerca de centros comerciales eventualmente.

En todos los casos es bueno consultar historial de la zona en cuanto a valorización, y sobre todo también en cuanto a gastos fijos como contribución inmobiliaria, gastos comunes y estado de mantenimiento de instalaciones comunes o propias ya que el mantenimiento es clave también en la ecuación financiera.

¿Qué barrios son mejores para renta? Los barrios bajo el régimen de la Ley de Vivienda promovida (descripto en punto 9), sobre todo los que están cerca de los colegios, universidades, centros de trabajo, hospitales, o principales arterias de la ciudad. Por ejemplo, Centro, Cordón, Aguada, Blanqueada, etc. Y los tipos de unidades que más se alquilan son monoambientes, de 1 y 2 dormitorios. Son ideales para comprar y tienen rápida reposición.

Los barrios densos con infraestructura de locomoción y servicios suelen tener más márgenes que por ejemplo un barrio privado en las afueras y la razón es la oferta y demanda: más gente viviendo y menos superficie excedente edificable.

#3 Tipo de Propiedad

Hay muchas decisiones que tomar que afectarán la rentabilidad: si se desea para fines comerciales o residenciales, si se desea para alquiler o venta inmediata, si es nueva (incluso desde el pozo) o ya construida, y en este último caso, qué trabajos de mantenimiento o reforma implica.

Las inversiones para alquiler apuntan a una rentabilidad sostenida a largo plazo, mientras que la compra y venta inmediata con alguna reforma intermedia o no usualmente buscan un resultado más rápido y cuyo margen dependerá de la situación del mercado en ese momento.

Algo a tener en cuenta siempre es el costo alternativo cuando se demora en alquilarlo o venderlo: habrá costos fijos que deben asumirse en épocas donde no solo no se recibe el alquiler, sino que deben cubrirse esos gastos por períodos inciertos.

#4 Factor tiempo: largo plazo vs corto plazo

Además de los márgenes que pueda generar un bien inmueble debe considerarse el factor tiempo. Por ejemplo, si se compra un departamento en el pozo y el final de obra se atrasa, o si hay fluctuaciones en el mercado o alteraciones en el entorno que afecten el rendimiento del espacio. Un ejemplo de ello pueden ser trabajos viales que afecten el tránsito y peatones que circulen por un local comercial y bajen circunstancialmente su demanda.

Como punto de partida habrá que establecer si se quiere una ganancia a corto plazo, en cuyo caso podrá comprarse propiedades y venderlas con una plusvalía generada por especulación o por mejoras de reformas a la propiedad. Ello implica altos márgenes, pero con mayores riesgos. Si la mira es a largo plazo será apropiado evaluar alquileres con rentas fijas, ajustables anualmente, con bajo riesgo, pero estables.

En esta última instancia es importante verificar la viabilidad del flujo de caja de la persona para no requerir vender la propiedad de apuro ante necesidad de liquidez. Para obtener la mejor rentabilidad, es necesario tener el inmueble durante fases de recuperación y expansión de los mercados, cuando las curvas ascendentes son más pronunciadas.

#5 Diversificación

En la inversión en inmuebles es aconsejable la diversificación: si apuesta a una sola propiedad y ésta no se alquila o tiene un problema que atender de mantenimiento que requiera una intervención más intensiva, quedará fuera de operación eventualmente y ahí es cuando el contar con otras opciones que generen renta hagan diluir ese inconveniente en forma menos drástica.

La gente piensa que es dinero fácil, que no da mucho trabajo, que los inquilinos pagarán a tiempo y que las tuberías nunca se romperán, pero la realidad es que “shit happens” y los planes “B” de respaldo con otras propiedades amortiguan el impacto negativo potencial de esa baja circunstancial.

#6 Invertir en pozo: una forma de bajar costos iniciales

La inversión en pozo usa la necesidad de capitalización del desarrollador inmobiliario en fases iniciales de las construcciones para generar descuentos atractivos a potenciales inversores, que una vez terminado el edificio no solo recuperan rápidamente la inversión, sino que se capitaliza rápidamente generando márgenes que incluso permitan repetir el proceso en otra inversión similar.

#7 Mejoras

Si bien hay otros factores como la ubicación que son primordiales el que una unidad esté reformada correctamente o bien mantenida frente a otras, aumentará su demanda y sus posibilidades de venta más ágil. La habilidad para detectar y ejecutar ese tipo de mejoras que las vuelve más atractivas hacia potenciales compradores en forma eficiente y controlada será clave para la dinámica de compra venta.

#8 Costos fijos

Las propiedades cuyos costos fijos son altos suelen tener menos demanda con lo que atender este tipo de detalles hacen a obtener resultados más rápido. Por otra parte, si la unidad se desocupa o cesa el contrato y demora en alquilarse, será el propietario quien deba hacerse cargo, quitando margen a la inversión.

A veces los denominados “amenities” incrementan esas expensas sin ser realmente utilizadas a full por el habitante, con lo que controlar esos servicios o incluso la forma en que se administran serán clave para lograr costos moderados de mantenimiento.

#9 Exoneraciones fiscales

Siempre es bueno, y va ligado al primer punto acerca de investigación sobre el rubro, tener información acerca de beneficios o facilidades que puede generar el gobierno o ciertos sectores para reactivar actividad y desarrollos. En Uruguay es el caso de la ley 18.795 de Viviendas Promovidas (ex ley de Vivienda de Interés Social) que presentan varias exoneraciones fiscales. Esta ley fijó algunas zonas donde se da 100% de los beneficios fiscales y en otras 40% para proyectos nuevos, y para reciclajes de inmuebles existentes 100% en todas. Acá pueden ver cada zona.

Algunos beneficios fiscales son:

– No se paga ITP (Impuesto a la transmisión patrimonial) que es el 2% del valor de la propiedad, en la primera transmisión.

– Exoneración de IRAE/IRPF a las rentas generadas de los alquileres por 10 años.

– Exoneración del Impuesto al Patrimonio por 10 años

#10 Pasos iniciales

La mejor forma de iniciarse es con un monoambiente (es más económico que un local comercial) si es durante la obra o en el pozo, es más conveniente aún.