10 cla­ves a tener en cuen­ta a la ho­ra de in­ver­tir en pro­pie­da­des

Ministerio de Diseno - - Portada -

To­dos co­no­ce­mos el di­cho que re­za que “el aho­rro es la ba­se del pro­gre­so”.

Si bien es ne­ce­sa­rio, no es su­fi­cien­te si no se sa­be có­mo in­ver­tir­lo, y de la mano de ACSA re­pa­sa­re­mos acá al­gu­nos fac­to­res cla­ve a tener en cuen­ta an­tes de ha­cer­lo.

Ya sea por pri­me­ra vez o si se desea am­pliar un port­fo­lio de in­ver­sio­nes siem­pre es útil ha­cer­se con in­for­ma­ción del mer­ca­do y de la di­ná­mi­ca de ca­da pro­duc­to dis­po­ni­ble.

El “Aho­rro en la­dri­llos” como co­mún­men­te se lo co­no­ce tiene va­rias ven­ta­jas com­pa­ra­ti­vas fren­te a otro ti­po de in­ver­sio­nes con ma­yo­res ries­gos o vo­la­ti­li­dad:

_ Su ren­ta­bi­li­dad me­dia sue­le ser su­pe­rior a la de otros ac­ti­vos como pla­zos fi­jos y no sue­len ver­se afec­ta­dos por vai­ve­nes de mer­ca­dos o de deu­das.

_ El res­pal­do fí­si­co es tan­gi­ble y es­ta­ble y su de­va­lua­ción es­tá su­je­ta a fac­to­res ex­ter­nos po­co co­mu­nes.

_ Los in­mue­bles en al­qui­ler per­mi­ten ren­tas con­ti­nuas y un fac­tor adi­cio­nal de va­lo­ri­za­ción.

_ Su va­lor tien­de a in­cre­men­tar­se en el tiem­po, así como las ren­tas que ge­ne­ran, anual­men­te.

_ Es una for­ma de pro­te­ger ac­ti­vos fren­te a de­va­lua­cio­nes fi­nan­cie­ras ya que se ta­san y va­lo­ri­zan en dó­la­res man­te­nien­do su va­lor an­te re­tro­ce­sos de mo­ne­das más dé­bi­les.

_ Su­po­ne un buen com­ple­men­to a una ju­bi­la­ción como al­ter­na­ti­va es­ta­ble a se­gu­ros de vida o sis­te­mas de aho­rro co­lec­ti­vos.

De­pen­dien­do de la si­tua­ción fi­nan­cie­ra, ca­pa­ci­dad de aho­rro de ca­da per­so­na y de la ofer­ta del mer­ca­do, pue­den apro­ve­char­se en di­ver­sas es­ca­las dis­tin­tas opor­tu­ni­da­des que per­mi­tan ca­pi­ta­li­za­ción y au­men­to de va­lor de la car­te­ra de in­ver­sio­nes.

Los bie­nes in­mue­bles que se po­nen a pro­du­cir con fi­nes co­mer­cia­les, al­qui­le­res o ven­ta de uni­da­des, sue­len ge­ne­rar ma­yo­res ren­di­mien­tos que las in­ver­sio­nes tra­di­cio­na­les. Sin em­bar­go, hay que tener en cuen­ta que tam­bién im­pli­can gas­tos de man­te­ni­mien­to e im­pues­tos, que de­be con­si­de­rar el in­ver­sor pa­ra man­te­ner sus már­ge­nes.

Al­gu­nos con­se­jos de los ex­per­tos:

#1 In­ves­ti­ga­ción de mer­ca­do.

Es im­por­tan­te tener un pa­no­ra­ma ge­ne­ral, por lo me­nos de ten­den­cias. ¿Los pre­cios es­tán al al­za o ba­jan­do? ¿Qué lu­ga­res man­tie­nen va­lo­ri­za­ción, cuá­les emer­gen y cuá­les ba­jan de pre­cio? ¿Qué ti­po de pro­pie­da­des fun­cio­nan se­gún qué in­ver­sio­nes? Una ex­plo­ra­ción pre­via y con­sul­tar gen­te ex­per­ta en el ru­bro po­drá per­mi­tir­le cons­truir ba­ses pa­ra me­jo­res de­ci­sio­nes y, so­bre to­do, más ren­ta­bles.

#2 Ubi­ca­ción

De­pen­dien­do del al­can­ce que se le quie­ra dar a la in­ver­sión de­be con­si­de­rar­se que hoy en día el te­rri­to­rio ap­to pa­ra in­ver­sio­nes no es so­la­men­te el de la ciu­dad o país don­de vi­vi­mos y hay he­rra­mien­tas pa­ra in­ver­tir en nues­tro ba­rrio o a mi­les de ki­ló­me­tros de dis­tan­cia. Por ejem­plo, pue­de ha­ber in­tere­sa­dos lo­ca­les pa­ra un de­par­ta­men­to de 3 am­bien­tes en el ba­rrio Cor­dón, pe­ro tam­bién pue­de in­ver­tir en él un com­pa­trio­ta que vi­ve en otro país.

Tam­bién hay que con­si­de­rar el des­tino del lo­cal: vi­vien­da o co­mer­cio ten­drán dis­tin­tas va­ria­bles se­gún la de­man­da y ofer­ta. Pa­ra lo­ca­les co­mer­cia­les es­tá cla­ro que en el Cen­tro y Cor­dón ga­na­rá el eje de 18 de Ju­lio y al­re­de­do­res, o la ca­lle Sa­ran­dí en la Ciu­dad Vie­ja, 21 de Se­tiem­bre o cer­ca­nías de Shop­pings en Po­ci­tos o la ca­lle Aro­ce­na en Carrasco se­rán los pun­tos de ma­yor con­cen­tra­ción y de­man­da de al­qui­le­res co­mer­cia­les. Pa­ra vi­vien­das pe­que­ñas que se­gu­ra­men­te las ocu­pen gen­te que vie­ne del in­te­rior a es­tu­diar o tra­ba­jar, o pa­re­jas sin hi­jos se­rá im­por­tan­te que ten­gan bue­nas co­ne­xio­nes con transporte en la ciu­dad, o cer­ca­nías a cen­tros de es­tu­dios, uni­ver­si­da­des, etc. Pa­ra vi­vien­das de ma­yor área y ocu­pa­ción fa­mi­liar se­rá me­jor áreas más tran­qui­las, pe­ro cer­ca de cen­tros co­mer­cia­les even­tual­men­te.

En to­dos los ca­sos es bueno con­sul­tar his­to­rial de la zo­na en cuan­to a va­lo­ri­za­ción, y so­bre to­do tam­bién en cuan­to a gas­tos fi­jos como con­tri­bu­ción in­mo­bi­lia­ria, gas­tos co­mu­nes y es­ta­do de man­te­ni­mien­to de ins­ta­la­cio­nes co­mu­nes o pro­pias ya que el man­te­ni­mien­to es cla­ve tam­bién en la ecua­ción fi­nan­cie­ra.

¿Qué ba­rrios son me­jo­res pa­ra ren­ta? Los ba­rrios ba­jo el ré­gi­men de la Ley de Vi­vien­da pro­mo­vi­da (des­crip­to en pun­to 9), so­bre to­do los que es­tán cer­ca de los co­le­gios, uni­ver­si­da­des, cen­tros de tra­ba­jo, hos­pi­ta­les, o prin­ci­pa­les ar­te­rias de la ciu­dad. Por ejem­plo, Cen­tro, Cor­dón, Agua­da, Blan­quea­da, etc. Y los ti­pos de uni­da­des que más se al­qui­lan son mo­no­am­bien­tes, de 1 y 2 dor­mi­to­rios. Son idea­les pa­ra com­prar y tie­nen rá­pi­da re­po­si­ción.

Los ba­rrios den­sos con in­fra­es­truc­tu­ra de lo­co­mo­ción y ser­vi­cios sue­len tener más már­ge­nes que por ejem­plo un ba­rrio pri­va­do en las afue­ras y la ra­zón es la ofer­ta y de­man­da: más gen­te viviendo y me­nos su­per­fi­cie ex­ce­den­te edi­fi­ca­ble.

#3 Ti­po de Pro­pie­dad

Hay mu­chas de­ci­sio­nes que to­mar que afec­ta­rán la ren­ta­bi­li­dad: si se desea pa­ra fi­nes co­mer­cia­les o re­si­den­cia­les, si se desea pa­ra al­qui­ler o ven­ta in­me­dia­ta, si es nue­va (in­clu­so des­de el pozo) o ya cons­trui­da, y en es­te úl­ti­mo ca­so, qué tra­ba­jos de man­te­ni­mien­to o re­for­ma im­pli­ca.

Las in­ver­sio­nes pa­ra al­qui­ler apun­tan a una ren­ta­bi­li­dad sos­te­ni­da a lar­go pla­zo, mien­tras que la com­pra y ven­ta in­me­dia­ta con al­gu­na re­for­ma in­ter­me­dia o no usual­men­te bus­can un re­sul­ta­do más rá­pi­do y cu­yo mar­gen de­pen­de­rá de la si­tua­ción del mer­ca­do en ese mo­men­to.

Al­go a tener en cuen­ta siem­pre es el cos­to al­ter­na­ti­vo cuan­do se demora en al­qui­lar­lo o ven­der­lo: ha­brá cos­tos fi­jos que de­ben asu­mir­se en épo­cas don­de no so­lo no se re­ci­be el al­qui­ler, sino que de­ben cu­brir­se esos gas­tos por pe­río­dos in­cier­tos.

#4 Fac­tor tiem­po: lar­go pla­zo vs cor­to pla­zo

Ade­más de los már­ge­nes que pue­da ge­ne­rar un bien in­mue­ble de­be con­si­de­rar­se el fac­tor tiem­po. Por ejem­plo, si se com­pra un de­par­ta­men­to en el pozo y el fi­nal de obra se atra­sa, o si hay fluc­tua­cio­nes en el mer­ca­do o al­te­ra­cio­nes en el en­torno que afec­ten el ren­di­mien­to del es­pa­cio. Un ejem­plo de ello pue­den ser tra­ba­jos via­les que afec­ten el trán­si­to y pea­to­nes que cir­cu­len por un lo­cal co­mer­cial y ba­jen cir­cuns­tan­cial­men­te su de­man­da.

Como pun­to de par­ti­da ha­brá que es­ta­ble­cer si se quie­re una ga­nan­cia a cor­to pla­zo, en cu­yo ca­so po­drá com­prar­se pro­pie­da­des y ven­der­las con una plus­va­lía ge­ne­ra­da por es­pe­cu­la­ción o por me­jo­ras de re­for­mas a la pro­pie­dad. Ello im­pli­ca al­tos már­ge­nes, pe­ro con ma­yo­res ries­gos. Si la mi­ra es a lar­go pla­zo se­rá apro­pia­do eva­luar al­qui­le­res con ren­tas fi­jas, ajus­ta­bles anual­men­te, con ba­jo ries­go, pe­ro es­ta­bles.

En es­ta úl­ti­ma ins­tan­cia es im­por­tan­te ve­ri­fi­car la via­bi­li­dad del flu­jo de ca­ja de la per­so­na pa­ra no re­que­rir vender la pro­pie­dad de apu­ro an­te ne­ce­si­dad de li­qui­dez. Pa­ra ob­te­ner la me­jor ren­ta­bi­li­dad, es ne­ce­sa­rio tener el in­mue­ble du­ran­te fa­ses de re­cu­pe­ra­ción y ex­pan­sión de los mer­ca­dos, cuan­do las cur­vas as­cen­den­tes son más pro­nun­cia­das.

#5 Di­ver­si­fi­ca­ción

En la in­ver­sión en in­mue­bles es acon­se­ja­ble la di­ver­si­fi­ca­ción: si apues­ta a una so­la pro­pie­dad y és­ta no se al­qui­la o tiene un pro­ble­ma que aten­der de man­te­ni­mien­to que re­quie­ra una in­ter­ven­ción más in­ten­si­va, que­da­rá fue­ra de ope­ra­ción even­tual­men­te y ahí es cuan­do el con­tar con otras op­cio­nes que ge­ne­ren ren­ta ha­gan di­luir ese in­con­ve­nien­te en for­ma me­nos drás­ti­ca.

La gen­te pien­sa que es di­ne­ro fá­cil, que no da mu­cho tra­ba­jo, que los in­qui­li­nos pa­ga­rán a tiem­po y que las tu­be­rías nun­ca se rom­pe­rán, pe­ro la reali­dad es que “shit hap­pens” y los pla­nes “B” de res­pal­do con otras pro­pie­da­des amor­ti­guan el im­pac­to ne­ga­ti­vo po­ten­cial de esa ba­ja cir­cuns­tan­cial.

#6 In­ver­tir en pozo: una for­ma de bajar cos­tos ini­cia­les

La in­ver­sión en pozo usa la ne­ce­si­dad de ca­pi­ta­li­za­ción del desa­rro­lla­dor in­mo­bi­lia­rio en fa­ses ini­cia­les de las cons­truc­cio­nes pa­ra ge­ne­rar des­cuen­tos atrac­ti­vos a po­ten­cia­les in­ver­so­res, que una vez ter­mi­na­do el edi­fi­cio no so­lo re­cu­pe­ran rá­pi­da­men­te la in­ver­sión, sino que se ca­pi­ta­li­za rá­pi­da­men­te ge­ne­ran­do már­ge­nes que in­clu­so per­mi­tan re­pe­tir el pro­ce­so en otra in­ver­sión si­mi­lar.

#7 Me­jo­ras

Si bien hay otros fac­to­res como la ubi­ca­ción que son pri­mor­dia­les el que una uni­dad es­té re­for­ma­da co­rrec­ta­men­te o bien man­te­ni­da fren­te a otras, au­men­ta­rá su de­man­da y sus po­si­bi­li­da­des de ven­ta más ágil. La ha­bi­li­dad pa­ra de­tec­tar y eje­cu­tar ese ti­po de me­jo­ras que las vuel­ve más atrac­ti­vas ha­cia po­ten­cia­les com­pra­do­res en for­ma efi­cien­te y con­tro­la­da se­rá cla­ve pa­ra la di­ná­mi­ca de com­pra ven­ta.

#8 Cos­tos fi­jos

Las pro­pie­da­des cu­yos cos­tos fi­jos son al­tos sue­len tener me­nos de­man­da con lo que aten­der es­te ti­po de detalles ha­cen a ob­te­ner re­sul­ta­dos más rá­pi­do. Por otra par­te, si la uni­dad se de­socu­pa o ce­sa el con­tra­to y demora en al­qui­lar­se, se­rá el pro­pie­ta­rio quien de­ba ha­cer­se car­go, qui­tan­do mar­gen a la in­ver­sión.

A ve­ces los de­no­mi­na­dos “ame­ni­ties” in­cre­men­tan esas ex­pen­sas sin ser real­men­te uti­li­za­das a full por el ha­bi­tan­te, con lo que con­tro­lar esos ser­vi­cios o in­clu­so la for­ma en que se ad­mi­nis­tran se­rán cla­ve pa­ra lo­grar cos­tos mo­de­ra­dos de man­te­ni­mien­to.

#9 Exo­ne­ra­cio­nes fis­ca­les

Siem­pre es bueno, y va li­ga­do al pri­mer pun­to acer­ca de in­ves­ti­ga­ción so­bre el ru­bro, tener in­for­ma­ción acer­ca de be­ne­fi­cios o fa­ci­li­da­des que pue­de ge­ne­rar el go­bierno o cier­tos sec­to­res pa­ra reac­ti­var ac­ti­vi­dad y desa­rro­llos. En Uru­guay es el ca­so de la ley 18.795 de Vi­vien­das Pro­mo­vi­das (ex ley de Vi­vien­da de In­te­rés So­cial) que pre­sen­tan va­rias exo­ne­ra­cio­nes fis­ca­les. Es­ta ley fi­jó al­gu­nas zo­nas don­de se da 100% de los be­ne­fi­cios fis­ca­les y en otras 40% pa­ra pro­yec­tos nue­vos, y pa­ra re­ci­cla­jes de in­mue­bles exis­ten­tes 100% en to­das. Acá pue­den ver ca­da zo­na.

Al­gu­nos be­ne­fi­cios fis­ca­les son:

– No se pa­ga ITP (Im­pues­to a la trans­mi­sión pa­tri­mo­nial) que es el 2% del va­lor de la pro­pie­dad, en la pri­me­ra trans­mi­sión.

– Exo­ne­ra­ción de IRAE/IRPF a las ren­tas ge­ne­ra­das de los al­qui­le­res por 10 años.

– Exo­ne­ra­ción del Im­pues­to al Pa­tri­mo­nio por 10 años

#10 Pa­sos ini­cia­les

La me­jor for­ma de ini­ciar­se es con un mo­no­am­bien­te (es más eco­nó­mi­co que un lo­cal co­mer­cial) si es du­ran­te la obra o en el pozo, es más con­ve­nien­te aún.

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