Nadie está contento con aumento de la renta
Inquilinos esperaban un congelamiento y caseros una subida más alta
La Junta de Regulación de Alquileres (RGB) de la ciudad aprobó recientemente por 7 votos a 3 un aumento de 1.5 por ciento para contratos de un año, y de 2.5% para los de dos años, en los cerca de un millón de apartamentos de renta controlada en la Ciudad de Nueva York.
Las subidas, que afectarán a contratos firmados después del 1 de octubre, llegaron a pesar de los llamados a congelar la renta por grupos de defensa de inquilinos, mientras los caseros reclamaban subidas más generosas.
El voto de la RGB llegó a menos de dos semanas de que la legislatura estatal aprobara una serie de amplias reformas a las leyes de alquiler (puede leer los detalles de la reforma más abajo). Las nuevas leyes de alquiler eliminan la desregulación de las vacancias de renta alta y los bonos de vacancia; ponen freno a las rentas preferenciales, e imponen límites estrictos a los aumentos de renta ligados a las mejoras de capital en edificios (MCI) y en apartamentos individuales (IAI), entre otros cambios.
La Junta de Regulación de Alquileres tiene nueve miembros designados por el Alcalde. Dos miembros representan los intereses de los inquilinos, otros dos revo presentan los intereses de los caseros, y el resto de la junta se supone que representa el interés general público.
Desde que Bill de Blasio llegó a la Alcaldía, la junta aprobó aumentos para contratos de un año de 1% (2014), 0% (2015), 0% (2016), 1.25% (2017) y 1.5% (2018).
Defensores de los derechos de los inquilinos han estado reclamando una congelación de la renta similar a las de 2015 y 2016, pues aseguran que pese a las nuevas reformas de alquiler estatales, los caseros usarán los aumentos de renta para presionar a los inquilinos a abandonar sus viviendas de renta estabilizada.
“Este aumento de la renta traerá desalojos, desplazamiento y desamparo. Estamos decepcionados con la Junta de Regulación de Alquileres del alcalde De Blasio por haber atendido más a las quejas de los caseros por las nuevas leyes de alquiler que a los hechos”, dijo Ava Farkas, directora ejecutiva del Concejo Metropolitano de Vivienda. “Le dieron prioridad al lucro de los caseros por encima de la vivienda asequible, y eso no está bien”.
Pero el aumento no es suficiente para grupos que representan los intereses de los caseros. La Asociación de Estabilización de Rentas dijo por Twitter, minutos después de la votación: “¡La RGB de De Blasio ataca de nuesi con directrices históricamente bajas! Un aumento de 1.5% para contratos de un año, y 2.5% para dos años… Eso es un increíble aumento de 5.25% en los últimos seis años, mientras los gastos operacionales subieron más de 21%!”
Límites anuales
Mientras la Junta de Regulación de Alquileres de Nueva York fija los límites anuales de aumento de renta en los aproximadamente un millón de viviendas de renta estabilizada de la ciudad, las normas del sistema de renta estabilizada son estatales. Este año, con el control absoluto del Partido Demócrata, el Senado y la Asamblea estatales aprobaron, y el gobernador Andrew Cuomo firmó, una amplia reforma de estas leyes. La Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019:
anu●a la normas de vacancia en rentas altas, que permitía a los dueños sacar apartamentos desocupados del sistema de estabilización la renta superaba cierto límite, y acaba con la desregulación por ingresos altos, que permitía a los caseros desregularizar apartamentos ocupados si el ingreso en el hogar superaba los $200,000 en dos años precedentes. Estas medidas son señaladas como responsables por la pérdida de 300,000 unidades en el sistema en los últimos 25 años;
e●imina el bono de vacancia, que permitía a los caseros subir las rentas hasta un 20% en caso de quedar desocupadas. Según grupos de inquilinos este mecanismo incentiva el acoso. (Una provisión similar llamada “bono de longevidad” también fue eliminada);
prohíbe a los caseros subir al máximo legal las rentas “preferenciales” o rebajadas durante un arrendamiento. Sin embargo, un casero podrá cobrar el máximo legal a un nuevo inquilino en la mayoría de los casos;
reduce el impacto de Mejoras de Capital en Edificios (MCI) — cargos extra impuestos por el casero para financiar proyectos que abarcan todo el edificio — al limitar los aumentos de renta máximos anuales a 2% (anteriormente eran de 6% en la ciudad y 15% en otros condados); ordena más auditorías de MCIs y limita el tiempo en que los caseros pueden cobrar MCIs a 30 años (hasta ahora eran permanentes);
●imita la cantidad de dinero que los caseros pueden reclamar por mejoras en apartamentos individuales (IAI), y reduce a 30 años la duración de los aumentos de renta relacionados;
otorga a cualquier municipalidad en el estado la opción de incorporar el sistema de renta estabilizada si cumplen el requisito de una tasa de vacancia de menos del 5%;
refuerza las protecciones para inquilinos afectados por una conversión a coop o condo;
establece nuevas protecciones estatales anti-acoso de inquilinos, entre ellas la creación del crimen por desalojo ilegal, prohibir las “listas negras” de inquilinos y limitar los depósitos de seguridad;
crea nuevas protecciones para dueños de viviendas móviles y residentes de parques de viviendas móviles;
aumenta la capacidad de los inquilinos de impugnar alquileres al permitir consultar seis años de historial de renta (en vez de cuatro años), e incrementar de dos a seis años el periodo en que el casero está sujeto a la responsabilidades por cobrar excesivamente;
●imita exenciones al sistema de estabilización para apartamentos dedicados al uso propio de los caseros, o unidades usadas por organizaciones sin fines de lucro para alojar desamparados;
modera los aumentos de renta en el sistema separado y más pequeño de apartamentos de renta controlada al ligar el aumento de “máxima renta colectable” a los aumentos recientes a la renta estabilizada;
exige un informe anual estatal sobre las tendencias en el sistema de renta estabilizada.O