Aprueban el mayor aumento de alquileres desde la Administración Bloomberg
Los inquilinos de los aproximadamente 1 millón de apartamentos regulados de la ciudad de Nueva York se enfrentan al mayor aumento de alquiler desde la administración Bloomberg.
La Junta de Directrices de Alquiler (RGB), que tiene nueve miembros, votó el martes por la noche para aumentar los alquileres en un 3.25% en los contratos de arrendamiento de un año y en un 5% en los contratos de arrendamiento de dos años, marcando el aumento más alto para los apartamentos con alquiler estabilizado desde 2013. Ese año, el último del mandato del alcalde Michael Bloomberg, la junta aumentó los alquileres en un 4%. Bajo el alcalde Bill de Blasio, la junta nunca aumentó los alquileres en más del 1.5% y en tres ocasiones congeló los alquileres por única vez en las cinco décadas de historia de estabilización de alquileres.
El presidente de RGB, David Reiss, designado por De Blasio, presentó la propuesta mientras los inquilinos que habían pedido una congelación o reducción de la renta abucheaban en el auditorio de Cooper Union, donde se llevó a cabo la votación.
“Creo que esta propuesta equilibra mejor las necesidades de los propietarios, quienes deben pagar los costos que aumentan significativamente, así como las de los inquilinos que aún enfrentan los efectos persistentes de la pandemia”, dijo Reiss.
Citó los crecientes costos de combustible, seguro y mantenimiento para los propietarios, al tiempo que reconoció que “la vivienda con alquiler estabilizado es inasequible para muchos inquilinos”.
Los dos representantes de los inquilinos en la junta, Sheila García y Adán Soltren, se unieron al miembro público Christian Gonzalez-Rivera y al representante de los propietarios Robert Ehlrich para oponerse al aumento; Ehlrich quería un aumento mayor. Reiss, otros tres miembros del público, incluido el designado por el alcalde Eric Adams, Arpit Gupta, y la representante de los propietarios, Christina Smyth, aprobaron las nuevas tarifas.
El aumento cae aproximadamente en el medio del rango propuesto del 2 al 4% que la junta había votado para considerar el mes pasado. Aproximadamente 2.4 millones de personas viven en unidades de renta estabilizada de la ciudad de Nueva York y el aumento se aplica a los contratos de arrendamiento firmados entre el 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023. El año pasado, la junta votó para promulgar un aumento a mitad de año del 1.5% en arrendamientos de un año y 2.5% en arrendamientos de dos años.
Aunque ostensiblemente independiente, cada miembro de la junta es designado por el alcalde y generalmente aprueba una propuesta favorecida por el alcalde actual. Soltrén, el representante de los inquilinos, dijo a la audiencia que el “órgano imparcial e independiente ya había decidido muchos de sus destinos” incluso antes de ser designado.
Adams había pedido un aumento de la renta para proteger a los pequeños propietarios que representan una parte cada vez menor del mercado inmobiliario de la ciudad.
Con la ciudad de Nueva York sumida en la inflación nacional y la tasa de desempleo superando con creces el promedio nacional, Adams dijo que el aumento de la renta será una carga “decepcionante” para los inquilinos.
“Al mismo tiempo”, agregó, “los pequeños propietarios corren el riesgo de quiebra debido a años sin ningún aumento, lo que pone en riesgo a los propietarios de edificios con recursos modestos y amenaza la calidad de vida de los inquilinos que merecen vivir en viviendas bien acomodadas, edificios modernos y mantenidos”.
Tras meses de audiencias
La Junta Reguladora del Alquiler (RGB) votó para incrementar un 3.25% los contratos de arrendamiento de un año y en un 5% los de dos años
La votación se produce después de meses de audiencias públicas, en las que los propietarios expusieron sus necesidades mientras que los inquilinos describieron las condiciones ruinosas de sus apartamentos, así como sus dificultades para mantenerse al día con los pagos mensuales.
Los miembros de RGB sopesan los costos de los propietarios, incluidas las tasas de impuestos a la propiedad, los precios de los servicios públicos de agua, el mantenimiento y el seguro, así como las tendencias económicas más importantes a medida que toman su decisión. Un informe preparado por el personal de RGB basado en datos de 2020 y publicado en abril muestra que los propietarios lograron obtener ingresos de “casi todos los edificios” con unidades estabilizadas, pero sus ingresos operativos netos cayeron un 7.8%, la mayor caída desde 2003.
En una audiencia pública el 8 de junio, la dueña de una propiedad, Helen Greenberg, testificó que su edificio data de 1869 y requiere “cuidado, reparaciones y actualizaciones constantes”, junto con tarifas administrativas para las inspecciones. Ella dijo que necesita el aumento de la renta para mantenerse al día.
En la misma audiencia, la inquilina de Sunset Park, Nora Huertero, madre de tres hijos, dijo que la caldera de su edificio se estropeó durante cuatro días en el invierno y que el propietario no ha cobrado los cheques de alquiler. Si suben los alquileres, dijo, “tendré que trabajar más horas y eso significa que pasaré menos tiempo con mis hijos”.
“El alquiler ya es alto y están tratando de perseguirnos para subir los alquileres”,
agregó. “Nos estamos recuperando de la pandemia y la inflación”.
Las 1,006,000 unidades de alquiler estabilizado en los cinco condados representan el 28% del inventario total de viviendas de la ciudad y el 44% de todas las unidades de alquiler, según la Encuesta de Vivienda y Vacantes más reciente publicada el mes pasado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda. Los inquilinos en unidades estabilizadas reciben aumentos relativamente modestos en comparación con los apartamentos no regulados, donde las rentas medianas están alcanzando niveles récord desde una caída de precios relacionada con el Covid. También reciben protección contra el desalojo sin causa, incluso después de que expire su contrato de arrendamiento.
Más de la mitad de los inquilinos con alquiler estabilizado pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler, según los datos de la junta. El alquiler promedio fue de $1,400 en unidades de alquiler estabilizado el año pasado y alrededor del 20% de las unidades tenían tres o más deficiencias de mantenimiento, según la reciente Encuesta de Vivienda y Vacantes de la ciudad.
Los inquilinos con renta estabilizada, sus defensores y varios otros funcionarios electos criticaron la decisión y dijeron que no es justo comparar la experiencia de los propietarios, que poseen propiedades que pueden vender en el mercado inmobiliario recalentado de la ciudad de Nueva York si no pueden pagar su hipoteca u otros costos, con el de los inquilinos que enfrentan el desalojo y la incertidumbre si no pueden hacer los pagos.
“Al aumentar los alquileres mucho más que una evaluación realista de los costos, la junta está capitulado ante los propietarios, con consecuen
cias nefastas para los aproximadamente 2.4 millones de inquilinos con alquiler regulado que tendrán dificultades para pagar su casa”, dijo el contralor Brad Lander.
Lander había cuestionado previamente la evaluación del personal de la junta sobre los costos de inquilinos y propietarios. Dijo que el análisis no tuvo en cuenta el verdadero alcance de la crisis económica en las personas de color de bajos y medianos ingresos que representan la gran mayoría de los inquilinos estabilizados.
Jay Martin, jefe del Programa de Mejoramiento de la Vivienda Comunitaria del grupo de propietarios con renta estabilizada, respondió que el aumento no fue lo suficientemente alto y dijo que se necesita más dinero para mantenerse al día con las reparaciones del edificio.
“Si el RGB continúa desfinanciando los edificios con renta estabilizada año tras año, las consecuencias serán nefastas para los inquilinos y sus proveedores de vivienda”, dijo Martin.
es el aumento para los contraltos de 1 año es el incremento para los de dos años