Tanie kredyty hipot problemu mieszka
„Super Express”: – W ramach swojej ofensywy wyborczej Platforma zaprezentowała program mieszkaniowy, który sprowadza się do prostego narzędzia: kredytu 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania dla osób poniżej 45. roku życia. PO dostrzegła bowiem, że jest problem z dostępnością dachu nad głową dla tych, którzy chcieliby swoje życie ustabilizować i zaspokoić jedną z podstawowych potrzeb ludzkich. Na ile okaże się to skuteczne?
Jan J. Zygmuntowski: – Zastanawia mnie, ile razy trzeba popełnić ten sam błąd i zrobić ten sam program, zanim się w końcu nauczy, że nie tędy droga. To jest powielanie tych samych starych programów mieszkaniowych PO, co więcej dokładnie tą samą ścieżką idzie dziś PiS. Mam wrażenie, że trwa licytacja, kto kogo przebije w tego typu program popytowy, który ma w założeniach zwiększyć możliwości nabywcze Polaków, ale w rzeczywistości napędzi wzrost cen mieszkań i będzie służył przede wszystkim deweloperom i bankom. Minister Buda mówi o kredycie 2 proc., Donald Tusk o kredycie 0 proc. Prawda jest taka, że ani jedna, ani druga propozycja nie rozwiązują problemu dostępności mieszkań w Polsce.
– A co by rozwiązało albo chociaż pomogło złagodzić problemy mieszkaniowe Polaków?
– Na stole od dawna leżą rozwiązania, które zmierzają do ograniczenia spekulacyjnego popytu na mieszkania i zwiększania ich podaży poprzez budowę mieszkań na wynajem. Te propozycje są ignorowane zarówno przez rząd PiS, jak i – co widzimy – przez Platformę Obywatelską.
– Czemu akcja kredytowa miałaby nie zadziałać?
– Oczywiście, do pewnego stopnia ona zadziała. Są osoby, który to pomoże, ale nie są to ci, którzy są w najtrudniejszej sytuacji. Oni, mimo ciężkiej pracy, nie są w stanie pozwolić sobie na oszczędzanie i odkładanie na wkład własny. Dziś połowa Polaków nie ma oszczędności, które pozwoliłyby im na nieprzewidziany wydatek w wysokości 2,5 tys. zł. Jak w tej sytuacji spełnią warunki kredytów hipotecznych? To z myślą o takich osobach trzeba tworzyć tanie budownictwo na wynajem. Robią to nawet niektóre samorządy, a finansuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Dla polityków nie jest to jednak atrakcyjne. Do tego stopnia, że nie chwali się tym nawet rząd. I PiS, i PO wolą programy, które sfinansują marże banków i deweloperów i doprowadzą do inflacji cen. – Jak doprowadzi to do wzrostu cen mieszkań?
– Skoro deweloperzy będą mieli zagwarantowane finansowanie popyt ze strony państwa, nic nie stoi na przeszkodzie, by jeszcze zwiększyli swoje marże. A przypomnę, że już dziś są one ogromne. Notowani na giełdzie deweloperzy narzucają na nowe mieszkania nawet 30 proc. marży. To sytuacja ogólnie w gospodarce rzadko spotykana i sugerująca, że coś rynkiem mieszkaniowym jest nie tak. Zauważmy jedną rzecz.
– Jaką?
– Program ministra Budy, czyli kredyt 2 proc., a więc mniej hojny niż Donalda Tuska, według szacunków ma kosztować państwo 13 mld zł. To 13 razy więcej niż PiS chce dać na budownictwo komunalne! To ogromne pieniądze, które można by dużo lepiej wykorzystać. Tym bardziej, że mieszkanie własnościowe nabyte za kredyt hipoteczny to nie jest jedyne rozwiązanie, które w polityce mieszkaniowej można i trzeba wykorzystywać.
– PiS szedł w 2015 r. do władzy z hasłem budowy tanich mieszkań na wynajem. Po 8 latach rządów nawet Jarosław Kaczyński mówi, że polegli na „Mieszkaniu Plus”. Bo i rzeczywiście, wymagało – Od początku władze nie miały serca do tego programu. Nie znaleziono dla niego odpowiedniego finansowania, bo PFR, do którego on ostatecznie trafił, skupiał się przede wszystkim na Pracowniczych Planach Kapitałowych. Po prostu za priorytet uznano dokapitalizowanie za pomocą PPK warszawskiej giełdę, a nie budowę mieszkań. Potem wypłynął temat gruntów od spółek Skarbu Państwa, na których państwo miało budować. Tam już pojawiły się udzielne księstwa, których włodarze zaczęli się zastanawiać, po co mają przekazywać grunty państwu, skoro mogą je sprzedać na rynku prywatnym, za zyski z których wypłacą sobie jeszcze syte bonusy. Na wielu różnych frontach zabrakło zaplanowania, zgrania i przede wszystkim woli politycznej. Takie programy są rzeczywiście dużo bardziej skomplikowane niż zwykłe dopłaty do kredytów i politycy wolą takich wyzwań unikać.
– Ale coś tam w ramach „Mieszkania Plus” jednak zbudowano.
– Owszem, kilka tysięcy mieszkań w ramach tego programu powstało, ale to daleko do zakładanych 100 tys. lokali. Co więcej, szybko weszła tam logika rynku. Czynsze w nich są niewiele mniejsze niż na rynku prywatnym, a przecież na tym ma polegać taki program, by stworzyć bazę mieszkań, gdzie czynsze będą tańsze i będą przeciwwagą dla rynku, by ten po prostu zupełnie nie zdziczał. Tymczasem nie ma dziś konkurencji dla spekulantów i rentierów, którzy mogą pompować czynsze, wydzielać z większych mieszkań mniejsze klitki, czy skupować mieszkania po niskich cenach od ludzi i sprzedawać je za dużo wyższe kwoty. Jeśli państwo dalej będzie w swojej polityce mieszkaniowej iść po linii najmniejszego oporu, tych patologii nie uda się opanować. Dziś jest idealny moment na interwencję państwa, który przesypia nie tylko partia rządząca, ale także Platforma Obywatelska.
– Ale czy po 30 latach rządów na rynku mieszkaniowym deweloperów jest jeszcze miejsce na budowanie mieszkań przez państwo, żeby niekoniecznie znajdowały się one na peryferiach miast i dokładały tylko do problemów suburbanizacji, czyli niekontrolowanego rozlewania się miast, utrudniającego dostęp do podstawowych usług ich mieszkańcom?
– Te grunty są. Mają je ciągle różne państwowe instytucje, często w bardzo dobrych lokalizacjach, ale ich pozyskiwanie musi się odbywać w innych sposób, choćby przez obowiązek sprzedaży lub wymiany gruntu na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, przewidującego w ich miejscu mieszkania społeczne. Ale są też inne możliwości: w samej Warszawie jest 200 tys. pustostanów, z których część to budynki należące do samorządu nienadające się do zamieszkania. Nie widzimy tego jako grunt, ale on mógłby się zwolnić – czy poprzez wyburzenie i postawienie na jego miejscu
Minister Buda mówi o kredycie 2 proc., Donald Tusk o kredycie 0 proc. Prawda jest taka, że ani jedna, ani druga propozycja nie rozwiązują problemu dostępności mieszkań w Polsce
nowego budynku lub, jeśli to możliwe, poddanie go renowacji. Często ich pozyskanie blokują ciągle niezamknięte kwestie reprywatyzacji – sprawy, która dawno już powinniśmy jednoznacznie uciąć.
– Wspomnieliśmy, że polityka mieszkaniowa to gra na wielu fortepianach, ale nie ze wszystkich państwo chce korzystać. Choćby ograniczając spekulacje mieszkaniami, hurtowego skupowania ich przez zagranicznych inwestorów czy nadmiernego lokowania w mieszkaniach nadmiarowych środków przez co bogatszych ludzi.
– Na szczęście, jeśli chodzi o ten pierwszy problem, to ciągle w Polsce jesteśmy przed jego wybuchem. Udział funduszy zagranicznych w polskim rynku to ok. 0,5 proc. Ale jeśli tego nie uregulujemy, będziemy mieli kłopoty podobne do innych krajów, gdzie takie inwestycje zaburzają rynek mieszkaniowy. Po co nam wynajem instytucjonalny, który jest de facto rentą wypływającą do zagranicznych emerytów, jeśli może to być prowadzone przez polskie instytucje. Czym innym są bowiem zyski kapitałowe, a czym innym renta z posiadania ziemi czy lokali. Natomiast problem z nadmiernym inwestowaniem wolnych środków w nieruchomości istnieje i jest poważny. Wynika z problemów na innych rynkach. – To znaczy?
– Komuś, kto ma nadmiar kapitału, o którego wartość się nie pokoi, najłatwiej kupić kilka mieszkań na wynajem i mieć takich współczesnych chłopów pańszczyźnianych, którzy swoją pracą finansują życie takiej osobie. Coś takiego się dzieje ze względu na problemu rynku emerytalnego i finansowego, gdzie powinno się lokować nadwyżki kapitałowe. To tam one pracują i napędzają rozwój polskich firm. Ponieważ inwestycje mieszkaniowe są uprzywilejowane, nadwyżki lokuje się w nieruchomościach. Nie jest to dobre ani dla społeczeństwa, ani dla gospodarki. To można ukrócić wprowadzając wyższy podatek VAT i od czynności prawnych dla hurtowego zakupy nieruchomości, dodając do tego podatek katastralny od np. trzeciej nieruchomości, to w połączeniu z kwotą wolną od podatku Belki na poziomie 10 tys. rocznie od zysku, to nagle zmieni się sytuacji między tymi rynkami. Opłaci się wreszcie pójść na rynek kapitałowy, a nie spekulować, inwestować i pobierać rentę od mieszkania. Politycy tego jednak nie chcą, bo podobne rozwiązania mogłyby i im zepsuć ten złoty interes spekulacyjny.