利率走向+川普效應

World Journal (Los Angeles) - Weekly Supplement - - 封面故事 -

紐約市立大學勃魯克學院(Baruch College, CUNY)金融學系副教授姚睿說,紐約大都會區房地產價格下跌,除了local因素外,還與幾個macro因素有關,如利率、稅率、收入等。他說,貸款利率與十年國債利率掛鉤,而十年國債利率已經升至3.25%,30年房貸還要加上1.75%至2%,因此目前房貸利率已經超過5%。「利率從3%增加到5% ,借款人每月還款額就增加40%至60%。」而在過去幾年,美國人的工資增長率每年只有2%或者3%。他指出,美國聯邦稅改對美國房市也產生一定的影響。例如,紐約大都會地區的房價較貴,有的普通房子每年要繳兩、三萬元地稅,以前可以抵稅,但現在不行了,地稅加上貸款利息只能抵稅1萬元。「 2019年初開始報2018年的稅,到時候納稅人就會有感覺。」原是勃魯克學院房地產系副教授的他說,買家減少了,房價自然下跌。

利率升 房貸成本跟著增

姚睿說,聯準會(Fed)2008年為了對抗金融危機,採取量化寬鬆(QE)政策,把利率降為0%。現在美國經濟逐漸恢復,聯準會逐漸提高利率,現在把利率提高到2%。「人們普遍認為,聯準會將在12月開會,把利率提高至2.25%。」他說,華人情況要好些,因為華人習慣儲蓄,家裡都有存款,而美國人則不同,說沒錢就是沒有錢。若要他們每月多拿錢來償還房貸,他們真的拿不出來,因此「可以承受的房屋價格降低了」。他說,這 種影響不會是長期的,地產商遲早會降低房價吸引投資者。前幾年,紐約市、舊金山和洛杉磯的房地產漲得太厲害。國寶銀行董事長孫啟誠也認為,美國房市下降的原因之一是美國聯準會提高利率。川普總統推動減稅,放鬆管制,美國經濟發展很快。但是,經濟發展到一定程度,就會產生通脹。「Fed的主要任務是防止通脹。」現在,美國就業率上升,就可能導致通脹。紐約萬榮地產總裁潘小峰說,有的華人用房屋抵押貸款買房子。但一些銀行看到現在利率升高,就終止過去的低利率貸款,要求重新貸款。例如,有人過去借的抵押貸款利率是3%,但是銀行來了一封信,要求三個月內歸還貸款,關閉帳 戶。「如果去銀行協商,銀行要求重新貸款,利率在6-7%之間。」他表示,有的中國人來美買房也貸款,但他們的房貸利率比較高,都到7.5%以上,因此許多人就不買房了。

來美買房的中國人少了

姚睿說,美國的房地產投資者部分來自外國。而紐約的外國房地產投資者主要來自中國大陸。美國政府鼓勵游資回到美國。美國與中國開展貿易戰,對中國產品提高關稅,從中國進口的產品要減少。而中國是貿易大國,出口超過進口。出口一少,外匯減少,中國政府收緊外匯管制,因此來美國買房的中國人減少了,「對紐約市華人購房產生影響」。

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