利率升浮動利率房貸再受矚

風險雖多 但短期內更具成本效益 許多人視為利率回跌前最好工具

今年房貸利率急升，數十年來首見。全美30年固定房貸利率一個多月來都在5%以上徘徊，許多想買房的人退出市場，但有些人不輕言放棄，探索著曾被視為不太可能的選擇：浮動利率房貸(ARM)。

房貸軟體與數據公司布萊克奈特(Black Knight)分析，目前，如果買一般房價房屋、頭期款20%，舉借30年固定房貸的每月還款額約較今年初高600多美元，本金和利息支付總計增加44%。

2000年後期房地產市場崩盤，那時ARM名聲不佳，但風暴過後，這類房貸以更嚴格法規和更高透明度管理，風險降低。ARM費率通常較低，至少舉借之初如此；據房地美(Freddie Mac)，6月初30年固定利率房貸平均利率5.23%，5年期ARM平均利率4.12%，低一個百分點以上。

ARM通常在5、7或10年特定期內採固定利率，之後重設為當前市場利率，5/1ARM固定利率期為5年，之後每年依市場利率重設，5/6ARM固定利率期5年，之後每6個月重設，重設利率將根據擔保隔夜融資利率(SOFR)或短期美國國債利率為依據，在每個重設期和貸款期內，利率升降幅度受限。

房貸業者William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)說，許多人將浮動利率房貸視為利率回跌前最好的工具，等到利率回跌，可以依更具競爭力的固定利率重新貸款。

次貸風暴 ARM呆帳很多

對於經歷過房地產崩盤的人來說，一提到ARM便不寒而慄，那一場次貸危機發行的許多問題貸款都是ARM，但當時這些貸款是在未核實借款人收入的情況下提供，還款方式寬鬆，導致有些借款人連貸款利息都沒有付，久而久之積欠更多利息、貸款總成本如滾雪球，當時有些ARM在固定利率期兩年後便重設利率。

當年，有些貸款是依房產價值100%舉借，提前付清罰款(prepayment penalty)和交易成本將導致借款人賣房時處於「負資產」(underwater)狀態，所欠債務超過房屋價值；金融科技房貸機構Neat Loans創辦人兼執行長強納森(Luke Johnson)說，貸款人甚至不知道借款人賺多少錢，假如借款人必須賣房或重新貸款來還清貸款，就必須面對大筆提前還款罰款，與目前氛圍大不同。

申貸嚴謹 須驗證收入

如今，貸款機構出借ARM必須驗證借款人收入、而且要求債務收入比(debt-toincomeratio)不超過50%；科恩服務的公司還要求借款人提供表格概述貸款成本和結算成本，力求付款透明度。

科恩進一步說明，如今ARM就像短期的固定利率房貸，7年期ARM就像7年固定利率房貸，只要是自住屋便不會有預付罰款，入住後隨時可重新貸款。目前多數房貸仍採固定利率，但在利率走高之際，ARM越來越具吸引力。根據房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association)，6月初，僅8%申請ARM。

雖然ARM存在更多風險，但短期內更具成本效益。

根據房地美，購買中間價39萬美元房屋、頭期款20%、預期居住7年，7年間若採用5.23%的30年固定利率房貸，付款金額將比利率4.12%、5/1ARM貸款多1萬500美元以上。依此推估，至少在ARM重設利率前，固定利率房貸每月付款額將約多200美元。

強納森說，7年固定利率期間可加碼還貸款本金。假如只打算在這個屋裡住7年，很適合ARM，若超過7年，日後以房屋為抵押重新貸款或借款，舉借ARM將擁有更多資產。

儘管短期內支出較少，ARM未必適合所有人。對許多人來說，即使利率達5%以上，固定利率房貸相對適合。

財力充足 才建議借ARM

堪薩斯州認證理財規畫師迪倫(Kaylin Dillon)說，唯獨有能力支付夠多超額房貸款項、在固定利率期結束前全額還清房貸的情況下才建議借ARM，這麼做才能以較低利率還清房貸，免除在固定利率期結束時承擔高利風險。

密西西比州認證理財規畫師齊格蒙特(Jay Zigmont)說，如果利率不斷上漲讓買房之夢遙不可及，也許該從房地產市退出；他建議還清債務、備有至少三個月應急金，並足可支付20%頭期款才考慮買房，目標應是將本金、利息、稅款和保險在內的房屋付款款維持在實得工資三分之一以下，他補充，房屋價值不保證會上升、也不保證當ARM固定期限結束時一定可重新貸款。科恩也提醒，如果收入不會大增、每月現金流吃緊，ARM重設利率時承擔更高房貸付款恐怕是一大風險，如果不願或無力承擔這些風險，反而適合固定利率。