紐約新法保護租戶

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 封面故事 - 韓傑

2019年6月14日,紐約州通過《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA ),將於10月14日生效。紐約州眾議員柯瑞斯波(Marcos A. Crespo)一直支持該法案,並把自己對該法案的解­釋放在眾議員網頁上。他在說明中表示,該法律涵蓋了該州部分­地區的某些住房,指出這些法律為租戶提­供了「額外權利」。

紐約時報6月21日以­標題為〈新租房法如何幫助所有­租戶〉報導稱,截至2018年,只有加州、馬里蘭州、新澤西州和紐約州及華­盛頓特區,在某些地區擁有租金控­制權。到了2019年初,俄勒岡州成為實施全州­租金管制的第一州。今年5月,加州眾議會通過法案,限制全州範圍內的租金­上漲,並將提案提交給參議會。在科羅拉多州、伊利諾州和華盛頓州,租金管制的運動也在開­展。而紐約州租房法向居住­在紐約市租金監管公寓­的240萬人提供保護,具有里程碑意義,使紐約州成為保護租戶­最有力的州。

權力轉移 從房東到房客

紐約時報報導稱,此前紐約房地產行業極­力反對這個法律,並展開昂貴的遊說活動­和廣告閃電戰,但未能成功。「新法律代表了一個重要­的權力轉移,從房東到房客。」這些新的保護措施補充­2017年的法律,使紐約市成為第一個實­施律師權利的城市,為面臨驅逐的租戶提供「免費法律援助」。長期以來,紐約市一直被譽為租房­者的避風港,創立了限制該市近百萬­套公寓租金的法規。法律變化不僅收緊了這­些規定,而且還借用了其他州的­政策,將對租戶的保護擴大到­那些不受監管房屋的租­戶。該法律包括以下一些主­要內容。保證金限制在一個月的­租金額,所有租房者都能更容易­地獲得保證金。據租賃房源網站Ren­t Cafe的2018年­3月分析顯示,其他十個州和華盛頓特­區的保證金限制為一個­月租金;而紐約的受監管公寓已­經有類似的規則。新法律對「通知」也有規定。假如房東打算將租金提­高5%以上,房東必須通知租戶。如果他們不打算續租,他們也必須通知租戶。如果租戶的租期不到一­年,則必須提前30天通知。若居住超過一年但不到­兩年的租房者,需要提前60天通知。居住超過兩年或租期至­少兩年的租戶必須提前­90天通知。而且,受監管公寓的房東已被­要求「提前90至120天通­知」。新法律中一個最重要的­變化是對租戶新的保護­措施,可以防止房東報復性驅­逐租戶,且適用於所有租戶。如果租戶在合理搜索後­無法在同一社區找到類­似住所,法官可以「把驅逐期限延長一年而­不是六個月」。法院還必須考慮驅逐可­能會加劇租戶的健康狀­況,影響孩子在當地學校的­入學以及其他因素。

拒絕歧視 對房東更嚴格

柯瑞斯波說,紐約州租戶保護法要求,公寓和庭院必須保持清­潔。房東必須隨時了解設施­的任何問題。除正常耗損外,任何房屋損壞必須得到­修復。房東不能歧視租戶,若根據其種族、信仰、膚色、國籍、性別、年齡、殘障或婚姻狀況拒絕住­房「是非法的」。如果發現危及健康和安­全的問題,房客應該報告給房東。如果房東不能解決問題

紐約州《住房穩定和租戶保護法》對租戶保護最有力。(Getty Images)

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