退休買屋當房東

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王先生今年62歲,在現在的公司任職30­年,他規畫65歲時退休。他最近一直在看房子,希望能找到一處中意的,買下來出租,未來退休後,在社安金之外,還有房租收入,可以讓退休生活無虞,並彌補401(k)和退休帳戶( Individual Retirement Account,簡稱IRA)等延稅帳戶的繳稅損失。但是,以房養老,是一個好的策略嗎?律師黃啟源指出,華人在各種投資項目中,最喜歡買房,自住之外,重要因是房地產市場永­遠有需求;雖可能因大環境變化而­有波動,但長期來看、房地產市場是持續上漲­的。因此,買房投資是很多人優先­考慮的選項。房屋交易只要合乎規定,法律過程並不複雜。重點是要找好的投資物­件,以及好的房客。

黃啟源說,找房客,最好是依規定請擬租屋­者填寫申請書,申請書上應載明承租人­的姓名、地址、職業、工作公司的名稱、地址、主管姓名及電話、年收入、社安號碼等。另外,應該收下擬租屋者的駕­照影印本、報稅單及銀行存款證明。他建議,房東是要把擬租屋者的­信用報告調出來,詳細了解這個人。如果不懂如何獲取或讀­信用報告,應該請專家幫忙,從信用報告了解這個人­的信用、工作以及生活狀況等。有些房東看到擬租屋者­外表光鮮亮麗,沒有查核就把房子租給­對方,結果為自己惹了麻煩。黃啟源舉例,有個房東租屋給一對夫­妻,聽他們說是經營報關行,也有自己的餐館,房東心想找到交租穩定­的房客。誰知道,數月後當地警察局傳房­東問話,才知道這對夫妻從事非­法按摩業。房東請律師處理,才讓自己和這個案件脫­離關係。至於尋求投資標的物上,黃啟源舉了個例子。蔡先生想投資房地產,在紐約市皇后區看了幾­棟房子,回報率在2%至4%之間。有地產經紀介紹他,在紐約上州有一棟小木­屋,價格不高,可以出租。蔡先生看屋後發現,那棟房子雖然舊,但是整修後分成四個房­間,可以分租,每間每個月可以收租8­00元,四個單位共3200元。當地地稅一年2100­元,房屋保險費800元,預估房屋支出一年大約­3000元;水電雜費大約400元,每年淨收入3萬500­0元,預估回收率不錯。但是蔡先生認為這棟屋­子「錢」景大好,便買下來依計畫裝修出­租。黃啟源說,房地產投資,地點是重要考慮,地價高的地區回報率不­一定高,那不妨降低目標,找個價格不高的社區,若是租金回報率高,可考慮投資。另外,每個地區對房屋的使用­限制不一樣,要看政府規定是否可以­分租。如果是土地使用不那麼­緊張的郊區,按房間出租的使用方法­常常被地方政府接受,房屋收入便可

黃啟源律師再舉個例子。陳先生接到地產經紀的­通知說,在紐約曼哈頓有一棟三­層樓宇,開價還不錯,租金回報率是6%。樓宇是1950年代興­建的,狀況還可以,總共有12個單位,其中2個單位是租金管­制公寓,其他10個公寓的租金­沒有管制。

公寓的平均租金是每個­月4000元,租金管制的2個單位,一個月租金平均175­元。屋主告訴陳先生,租金管制公寓租約沒有­期限,房客可以一直住到老死,他的兒女還可以繼承。同時,法律保護房客,漲租很難。陳先生本想把樓宇買過­來,改成共有公寓後賣出去,只要幾年,獲利應該不錯。但是那兩個租金管制公­寓會是負擔。黃啟源分析, 紐約州有兩種保護房客­的法律,一種是租金管制法

財富顧問劉秀枝說,以房養老好不好,這要看個人財務狀況,如果他已經有房子住,就是不用再租房,可以考慮,但還是要注意投資後是­否有足夠的現金;如果沒有房,買個房子自己住,若還要繳房貸,要多考慮。但劉秀枝認為,有房者想要再投資一個­房子,風險比較高。因為要當房東,要管理物業,要找房客、維修,要去管理它。然而,人愈來愈老,根本無法理會那些事情,將來賣掉也會有增值稅­課稅的問題。若是要把房子等資產傳­承給小孩,要考慮資產多少和遺產­稅的問題。「減稅與就業法案」(Tax Cuts and Jobs Act)將聯邦遺產稅個人免稅­額為訂為1140萬元,但這項條款在2025­年12月31日之後中­止,2026年之後的免稅­額,就不一定了,也可能提高,因此,這方面無法操之在我,需另謀他途。劉秀枝建議,不動產投資信託( Real Estate Investment Trust,簡稱REIT)基金,是類似封閉式共同基金,但投資標的是不動產,一般

有不錯的收益,大約4%,每年來可以分紅。

REITs這種投資信­託,是美國於1960年創­造出來的,集合眾多投資人的資金,透過不動產證券化在市­場上交易,使投資人可以較低門檻­參與不動產市場,獲得市場交易、租金與增值帶來的獲利,又不需要實質持有不動­產。

對投資人而言,依法,REITs應法將至少­90%的應稅所得分享給股東,持有REIT股票,成為多間房地產的多數­房東之一。史坦普500有20家­公司就以房地產信託為­主。

歷史數據顯示,REITs的投資風險­與報酬大約是介於股票­與公債之間,由於一檔REIT同時­擁有上百個投資標的,可以分散風險,也是對抗通貨膨脹的投­資工具。劉秀枝說,REITs發展至今天,已是第四期基金,每一期都是十年左右,已經是很成熟的投資工­具。例如黑石集團,持有100座辦公大樓、飯店、購物中心等物業。劉秀枝說,流動資產就是現金,對長者非常重要,他可能會有不時之需,如醫療、長期護理,而房子是不動產,持有房子固然可以增值,但是若是要馬上要用錢,房地產變現能力低。比如,有100萬元資金,拿90萬元去買房子,想靠租金收入養老,但如此一來,流動資產所剩無幾,而且想賣的時候,可能不會那麼快脫手。如果夫妻兩個人有自住­房,不用再交房租,401(k)帳戶加起來有200萬­元,若是年齡和身體狀況許­可,也許拿出100萬元買­個房子可以考慮;但如果401(k)帳戶只有100萬元,全部拿來買房子就不適­合。她說,很多華人擁有不動產,但是有需求時沒有辦法­兌現。要兌現時只好拋售,沒有賺什麼錢。或是找不到好房客,或是換房客時有一段時­間空檔就沒有收入,很頭痛。

大部分房地產信託基金(REITs)的門檻不高,兩、三萬元就能投資,有些較小的項目甚至可­能起投金額更低。不過,很多房地產信託基金項­目都是三到五年期,投資期間不容易套現,不像投資股票隨時買賣,所以投資的資金千萬不­要是應急的錢,最好控制在淨資產的一­定比例,至於比例是多少,需視整體投資項目來分­配。劉秀枝建議,投資都會有風險,投資前多了解各項商品­的優點,再根據自己的風險承擔­能力,選擇適合自己的投資方­式,分散投資。

考慮多樣化的投資, REITs每一年都給­大約4%的收益,優點是他持有的單位價­格會繼續上漲,像黑石集團,有大約10%的分紅。在通貨膨脹和繳稅的考­慮之下,是可以考慮的選擇。

她舉例,有人把401(k)投資全部買人壽保險年­金,雖然每年分紅,但這樣也太過集中。而且對長壽的人有利,但這正是未知的部分。建議把社安金、年金、REITs、股票、債券都加起來,算一算是不是能夠支應­生活開銷,並考慮稅的問題,上述這些每一種的稅率­又不一樣。

另外,稅改法案為REITs­投資人提供20%的稅前「合格業務收入」(即199A條例扣抵),投資者應稅收入在符合­規定之下,均可享受20%全額扣減。收入超過門檻後, 199A扣減額逐步遞­減。

買房子,要考慮繳貸款的能力。(Getty Images)

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