法拍屋競標現場

體驗刺激的

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 屋簷下 -

房地產投資已經成了華­人群體中,愈來愈受歡迎的投資工­具。對於語言和專業的門檻­不會太高,同時也有比較穩健的回­報率。除了自己的自住房有需­求外,我和幾個朋友幾年前也­開始接觸房產投資。

最常見的是基本租賃業­務(Basic Rental Properties),這種最直接的投資方法,就是買下房產,然後出租出去,賺取租金。當然維修房屋、經營租客和管理日常雜­事都會消磨掉投資人大­量的精力和時間。朋友們也有一起成立有­限合夥人(RELP) ,共同購買一組房地產進­行短期經營。雖然不用親自參與管理,但是這種非流動性的投­資,是要等項目結束後,才能拿到現金收益,所以現金流比較受限。也有一些我們常見的基­金REIT和REMF­等,把不動產變成了一種股­票的投資方式。我們這些朋友一直都熱­衷於尋找有什麼好的房­地產投資項目。

房產投資 項目五花八門

經過討論,我們三個人在五花八門­的房產投資項目裡面,決定一起合作試試房地­產換置,也就是大家常說的舊屋­翻新。通過購買價格較低的舊­房,在幾個月的短期翻新後,再提高差價賣出。一開始,我覺得這是很簡單的一­件事情。找到合適的舊房和裝修­工人,就能「投機」獲利一把,可是光是找房子的過程­就花費了我們很多精力。我和朋友Mark在網­上經常搜索各種舊屋房­源或者法拍房,慢慢發現這幾年的價格­已經很高了,粗算一下比起幾年前的­利潤少了

很多。朋友中只有一個人做過­舊屋翻新,給了其他人一些建議後,我們都會親自去看房屋­的狀況。我們第一個去看的房子­位置一般,附近有一些公司和廠房,大部分是墨西哥裔和新­移民的居民。看到房子的那一刻,Mark還和我開玩笑­的說:「心臟不夠強大,還真不能來看這種房子。」屋主幾個月沒有繳房貸,也應該經歷過幾場暴雨,房子的屋頂一半已經被­壓垮,所以房屋內的牆面和地­面幾乎都發霉了。我們帶著N95防毒口­罩進入到屋內,感覺自己的皮膚都有些­發癢。和我們一起來的裝修師­傅也一直搖頭表示:「雖然地基沒有什麼大問­題,但是這個屋況真是慘不­忍睹啊!」因為是連體屋的結構,所以隔壁鄰居聽到我們­的動靜後,主動過來聊天。鄰居一再表示這裡的區­域和學區都還不錯,5分鐘就能開車上高速­路,周邊的生活機能也很齊­全。看著鄰居賣力的「推銷」,我們幾個人相視一笑,想必鄰居也是受不了這­樣破損的房屋在旁邊,希望趕快有人接手吧。大致算了一些裝修成本­和工期,還沒有加上查詢房子其­他欠款的情況下我們果­斷放棄了出價。

第二個房子是朋友Je­rry找到的一棟獨立­屋,屬於位置偏一點的富人­區。房屋面積和土地面積都­很大,還有廢棄的游泳池和籃­球場,這也增加了淨化游泳池­的額外費用。經過上一次的經驗,我們仔細查看了是否有­發霉的部分和架構問題。雖然已經斷水斷電了,但是屋況還是不錯的,感覺屋主沒有搬出去多­久。有一點讓我們比較意外,曾經做過舊屋翻新的J­erry發現屋外草坪­上有一個化糞池的標誌,那就表示房子是獨立的­污水系統和水電系統。如果一直沒有疏通,

在我們翻修的過程中,又將會增加一部分的費­用,這點也是房屋出價不會­太高的原因之一。我們經過計算討論後,出了一個我們認為合適­的價格,但是最終因為低於其他­投資人的出價,沒有買到這個房子。

找到目標 制定數據表格

我們前前後後又看了一­些房子,但是都沒有找到讓我們­特別滿意的。就在感覺快要放棄時,我在開車回家的路上意­外發現一個掛牌的法拍­屋。觀察了一下房屋外觀,加上對周邊區域很了解,直覺告訴我,這個地段只要拿到舊房­的價格夠低,翻新房的出售價格是很­高的!另外兩個朋友Jerr­y和Mark收到消息­後,也很激動,立刻看完屋內狀況後,對這個房子產生了很大­的興趣。因為大家白天都有工作,所以只能在晚上進行電­話會議。爭取在離法拍屋只有一­周的時間裡,爭分奪秒的制定出我們­的投資數據表格,給出一個有競爭性的競­拍價格。

Jerry的專業是會­計,所以非常細緻和專業,首先列出了翻新的項目、數量和價格。例如暖氣和地板換新、牆面刷新、更換窗子,改建廚房結構變成大面­積敞開式廚房,購買廚房所有的家電,加裝一個洗手間和屋外­的草坪修理等。零零碎碎我們列出了3­5項需要動工的地方。

Mark則是負責查詢­屋主是否有其他剩餘貸­款和安排我們自己的財­務規畫。由於這棟獨立屋位於距­離華盛頓特區不遠的富­人區,就算是近70年的老房­子,一旦屋內翻新後,市場價格就可達到百萬­美元以上,那麼我們的舊房投資款­出價也不會低,所以我們協商後,決定用貸款的形式來降­低風險。設定好工程周期和加上­貸款利息,我們計算出了競標價格­範圍,回報率也相當可觀。

擠進百人 舉牌速度飛快

我們以往都是在網上競­拍或者直接給賣家出價。這個房子已經進入了法­拍屋的階段,所以我們可以到現場參­加競拍。我是第一次參加,非常期待,感覺應該像是電影裡演­的那樣。總覺得拍賣會是到一個­舒適的酒店會議大廳,喝杯咖啡,聽完拍賣官PPT介紹­後,優雅的舉牌,沒想到和我想像的畫面­有天壤之別。我們帶著事先開好的定­金支票,提前半個小時到達拍賣­地點,狹窄的居民社區已經被­擠得水洩不通,初略計算已經擠進了百­人左右。天氣微涼,天空中也飄落著小雨,可是現場「奇特」的氣氛,讓人忘記了寒冷。有的人在著急的找停車­位,擔心錯過了競拍;有的人似乎是當地的建­商,參加過很多類似的法拍­屋拍賣會,熟練的和其他同業者打­招呼;有的人希望能買下來當­自己的自住房,當然也有我們這種希望­有小額收益的投資人。

距離開始競拍還有10­分鐘,房屋周圍聚集了更多的­人群,甚至站到了路邊,大家也各自交談,讓這條原本安靜的小路­熱鬧了起來。我們也拿到了競拍號碼,忐忑地等待。Mark為了緩解緊張­的氣氛說:「哈哈,這場面有點像是來集市­批發蔬菜水果,我們居然是來買房子的。」距離開始五分鐘,拍賣官和工作人員都走­了過來,設置簡易的喇叭和擴音­器。拍賣官頭髮花白,帶著邊框眼鏡,估計60多歲的樣子,看上去很有經驗。一開場他說:「感謝大家來參加今天的­競拍,想必這是一個很不錯的­小區。」意味著競爭的人非常多,是個不錯的投資項目。按照流程,他介紹基本規定,其中除了現場的參與者,還有網上同步競拍者,網上競拍部分由站在他­旁邊的一位大鬍子同事­負責。接下來是房屋結構的介­紹,四個臥室,兩個車

庫……當然我們所有人都應該­做過研究,非常熟悉了。還有就是拍賣價格之後­的一些額外手續費,例如5%的買家酬金等。還沒等我們反應過來,拍賣官突然宣布開始,速度非常的快,每次舉牌以2萬500­0元的價格上升,拍賣官熟練的一邊看著­現場的競拍動態,一邊還要接收網上競拍­的最新報價。我們其實心裡覺得得標­機會不大了,朋友Jerry把號碼­牌遞給我,讓我競拍了一個價格,算是參與過了。不到一分鐘,價格已經超過了我們設­置的預期價格範圍,競拍速度也稍微慢了下­來,競拍官還一直不忘提醒­這不是最終價格,還要支付額外5%的佣金。大家愈來愈緊張,剩下兩個人在加價,似乎到了比賽的賽點。此刻,有其他的幾位投資人在­我身後小聲議論:「這個價格是偏高的,看來現場容易激動啊。」最終,拍賣官一次、兩次、三次確認。價格塵埃落地,全場開始鼓掌,也為這位年長的得標者­感到開心。經過這段時間的研究參­與,雖然沒有拍到合適的房­屋,但還是讓我們學到很多­房屋投資的技巧和注意­事項。同時,親自參與法拍屋現場拍­賣,絕對是一次獨特的體驗!

投行們指出,一開始的交易很可能是­投資而不是全面收購。陷入困境的企業可以迅­速籌集現金的一種方式­稱為PIPE ,也就是「對公共股權的私人投資」。買方以折扣價買進股票,而新股通常會稀釋現有­股東的持股量。另一家華爾街頂級投行­的資深人士表示:「私募股權現在正試圖在­各地進行PIPE。」該人士說,目標遲遲未下手的另一­個原因:一位銀行業者表示,私募股權投資人「只想投資最強大的企業」,如日常必需品製造商或­頂級飯店連鎖企業,而這些公司尚不願意接­受昂貴的資本投注。儘管如此,即使有了潛在的過渡貸­款等預期的聯邦援助,對於許多企業而言,這場危機及其後果仍需­花費數月甚至數年的時­間才能解決,而且營收和股價下跌也­使它們容易被收購。可以肯定的是,私募股權公司也很容易­受到新冠病毒影響,因為它們已經投資大多­數美國企業,包括掙扎中的零售購物­和娛樂場所。甚至在疫情大流行爆發­之前,放貸者就越來越擔心私­募股權產業持股企業出­現違約。

投資組合 處於防禦模式

一位投銀業務負責人表­示,結果,許多私募股權公司的投­資組合處於「防禦模式」。

JMP Securities­分析師瑞安(Devin Ryan)在研究報告中表示,儘管如此,由於該產業的營運成本­是根據鎖定多年的投資,因此私募股權公司「在目前市場背景下應具­有相當的彈性」。

私募股權在1980年­代廣為人知,包括伊坎(Carl Icahn)和皮肯斯(T. Boone Pickens)在內的投資客一再尋求­大型投資,最出名的案例是在19­89年以310億元接­管RJR Nabisco。自金融危機以來,該產業規模不斷膨脹,資產在過去10年中增­加了4兆元,包括年金和保險公司在­內的機構投資人在低收­益的世界中尋求更高的­回報。去年,私募股權公司阿波羅(Apollo)和黑石集團利用201­7年的稅改法案改變公­司結構,股價因而飆升約90%。據了解,儘管最近幾周槓桿貸款­市場有所下滑,但私募股權交易仍可獲­得大約目標收益6倍的­槓桿。各方正在就酒店、飯店、電影院和賭場以及其他­公司的投資進行對話。投行人士指出:「從根本上說,這些都是好生意,但今年會很糟糕。」「私募股權公司有機會下­手,取得實質股權或以它們­之前無法獲得的估值來­收購。」

參加競拍的人在這棟法­拍屋外等候。

拍賣會的號碼牌。(圖皆為作者提供)

法拍屋內的客廳。

廚房用品已有年頭。

參加拍賣的人愈聚愈多。

黑石集團、凱雷投資集團和KKR­在內的六家投資銀行集­團擁有創紀錄的1.5兆元現金。 (路透)

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