租賃的199A扣抵

新稅法增加適用中小企業主的「合格商業收入扣抵」（也稱199A扣抵），只有過渡實體的活躍交易或商業收入，才能被算作合格收入，享有20%的199A扣抵。這裡的過度實體幾乎包括所有除了C-公司之外的實體，如小公司（S-Corp）、合夥人（Partnership）、獨資（Sole Proprietorship）、甚至包括房地產投資者（申報在1040的E附表）。

今年1月，國稅局發布了2019-7號通知，為納稅人提供了一個「安全港」（Safe Harbor），並引入了一個新名詞「出租房地產企業」（ Rental Real Estate Enterprise ，簡稱RREE）。納稅人可以「預先」做出選擇，將所有類似的出租物業視為單一RREE，或者將每個物業視為獨立企業。為了符合第199A條扣抵的安全港的資格，租賃房地產 必須由納稅人或合格過渡實體直接擁有，或者是為稅收目的而直接擁有。根據通知，若想符合199A扣抵，必須滿足以下三項規定：一、有多處物業，須每個出租屋有單獨帳簿和紀錄以反映收入和支出，每個RREE有獨立的銀行帳戶。二、納稅人對於每個出租屋每年進行至少250小時的租賃服務，但250小時不是總體要求，而是每個RREE的要求。大多數尋求使用2019-07號通知中概述的安全港的納稅人，都需選擇將他們所有的財產分組到一個單一企業中。租賃服務包括出租的廣告、談判和執行租約、驗證潛在租戶申請中包含的資訊、收取租金、物業的日常運作、 維護和修理、房地產管理、購買材料和監督工人和獨立承包商等。這些租賃服務可由所有者或企業雇員，代理商或獨立承包商執行。國稅局明確列出了一些不符合資格的服務，包括金融或投資管理活動，如安排融資、採購財產、研究和審查財務報表或業務報告、規畫或構建長期資本改進、往返房地產的小時數等。值得注意的是，「三重淨租賃」（Triple-Net Lease，即租戶自行承擔房地產稅、維修等花費不符合「安全港」條款。三、納稅人保持管理活動的同期書面紀錄，包括所有服務的小時數、服務描述、執行此類服務的日期和誰執行了這些服務（適用於2018 年12月31日之後的納稅年度）。對於「安全港」的申請，納稅人或過渡實體須在其申報199A扣抵或通過第199A條例的申報表上附上聲明，表明他們了解有關事實和情況。2019-7號通知僅涉及稅法第199章對於租金收入的定義，其「安全港」條款與判斷出租活動是否是被動的稅法第469章無關，也與判斷房地產專業人士的稅法第469章(c)(7)無關。2023年起，「安全港」將要求變為「滿足5個要求」，每個RREE須滿足過去5年中至少3年的每年250小時要求，包括當年。

RREE 199A扣抵仍受總體收入（如LLC兼具積極虧損與消極虧損，但淨值為虧損）與個人（股東或合夥人）上稅收入限制(LLC 淨收入與上稅收入取低者)，因此不可一概而論。▪（作者為註冊會計師）