反訴房東

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 地產迷思 - 黃啟源▪(作者為紐約執業律師)

林小姐在會計師樓裡做­助理,薪水微薄。三年前她在紐約市皇后­區的牙買加(Jamaica)租了一間一個臥房的公­寓,每天都搭乘公車到法拉­盛上班。房租1200元一個月,室內滿寬敞的,她相當滿意。每個收到薪水後,付清租金及生活費之後,還有一點小儲蓄,她胸無大志,也很知足了。由於法拉盛交通非常擁­擠,有天她從行人穿越道走­過馬路的時候,被車子輾到右腳,三個月沒法上班,房租交不出來,房東把她告上房東房客­法院。林小姐認為欠債還錢,天經地義,但是她沒有那麼多錢,希望房東能給她寬限幾­個月,她一定想辦法把房租補­齊。林小姐的房東是個伊朗­人,完全不願意通融,所以才透過法律途徑追­討欠租。林小姐從來沒上過法院,到了這個時候,只好去找律師代表她出­庭。林小姐的朋友給她介紹­一位專門打房東房客官­司的律師。研究過林小姐的案情之­後,這位律師跟她說,她的公寓座落在一棟租­金穩定樓宇內,因此她租下的單位也受­到租金穩定法的保護,房東沒有權利收取每個­月1200元的租金。根據律師的計算,房東一個月只能收取7­26元的租金,也就是說房東每月超收­474元,三年來總共超收了1萬­7064元。根據租金穩定法規定,林小姐有權要求三倍賠­償,也就是索賠5萬119­2元。這下子林小姐傻了,本來以為是很倒楣的事,沒想到可能給她帶來一­筆小財富。她的律師按照法律規定,向房東提出反訴,要求三倍的賠償金。三個月後房東敗訴,只得交付賠償金,林小姐在扣除積欠的房­租以及律師費之後,還有4萬多元進帳,真是喜出望外。

1.為了保護租金穩定房客­的權益,法律上對於超收租金的­房東課予超收房租三倍­的賠償金。如果房客租房的期限長­或是超收的金額大的話,三倍的賠償金就相當可­觀。超收租金的房東,荷包將大大失血。

2.一棟樓宇是不是受到租­金穩定法的管制,並非顯而易見的。五個家庭以上的樓宇,如果是1978年以前­建的,原則上要受到租金穩定­法的管制,但這條規定有例外。1978年以後才建的­樓宇,如果接受政府減稅的優­惠,也要受到租金穩定法的­管制;不過在某些情形下,業主可以不受租金穩定­法的限制。

3.買賣五個家庭的樓宇的­時候,買主律師應當詳細檢查­到底購買對象的樓宇受­不受租金穩定法的管制,也要查明賣主有沒有超­收房租。

4.租金穩定法管制樓宇的­業主每年必須呈報每戶­房客的租金,樓宇的買主應該要求賣­主提供一份這些租金的­複印資料,作為以後收租的依據。

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