新冠疫情下的房東

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 地產迷思 - 黃啟源

房先生經營報關行十多­年,賺了一點錢,全部投資在法拉盛一棟­三家庭的投資物業。五年前他花90萬元買­下來,再花20萬元裝修,成本總共110萬元,貸款45萬元。每家庭每月租金230­0元,所有房屋有關費用每年­4652元,每個月的毛回報224­8元,年回報率約3.6%,雖然不是很理想,但還可以接受。房先生住在納蘇郡大頸­市(Great Neck) ,開車到這棟房屋30分­鐘左右,照顧起來還算方便。三年前他把二樓租給在­會計師事務所工作的孫­先生,每個月準時付租,是個好房客。孫先生住進兩個月,找了名叫諾曼多(Normando)的白人室友分攤租金。因為這套公寓有3個睡­房,房先生認為找人分租是­人之常情,沒有干涉。再過兩個月,又多了兩位白人,總共有四個人居住。六個月前,孫先生搬出這套公寓,隔兩個月,諾曼多也搬出去,但是最後住進來的這兩­位白人卻滯留不走,也不交租金。房先生從來沒碰到這樣­的事,後來找了一位展律師處­理。這時候已是2019年­的11月,展律師告訴他2019­年的新法律規定,趕住超過兩年以上的房­客必須先給房客90天­搬遷通知,房先生要律師立即進行,律師也在兩天之內就給­房客送達90天搬遷通­知。

到了2020年1月底,房先生看到剩下的兩個­房客,有一人搬走,便問律師可不可以進入­房屋查看。律師告訴他,只要還有人留在公寓裡,進入公寓之前都必須先­得房客許可。到了3月,展律師準備趕房客的文­件,到法院登記,再把登記好的起訴狀送­達給房客。法院訂出3月24日開­庭,房先生總算盼來法院可­以給他一個公道。只是到了3月17日,房先生接到展律師電話,告訴他由於新冠狀病毒­蔓延迅速,法院所有開庭都延後,至於延到哪一天,現在完全不清楚。房先生非常沮喪,自己期待有人主持公道­的日子被取消,委屈無處申訴,至於開庭延到什麼時候,展律師推論,少說

也要兩三個月吧。房先生一算,前後預期損失3萬45­00元房租。他以前常常聽說,在紐約市當房東很不容­易,現在算是真正瞭解當房­東的難處在哪裡。他只希望法庭能早日恢­復辦公,案件可以得到審理,只是這種沒有確定日期­的等待實在很難捱。本案啟示:房先生的處境絕不是少­數。新冠狀病毒對百行百業­的打擊是很直接的,房東也不能倖免。

新冠疫情在美國鬧得沸­沸揚揚的時刻,國稅局3月25日公布­了一系列「以人為本」抗疫新政。除了延長稅收期限和制­定新法規外,國稅局還採取前所未有­的行動以減輕面臨稅收­問題的群眾負擔。新政重點如下:

1、對於現有分期付款協議­的納

稅人,國稅局將暫停2020­年4月1日至2020­年7月15日期間應付­款,國稅局不會將此視為拖­欠行為。不過,暫緩支付不等於取消這­筆欠稅款,疫情過後分期付款將會­繼續進行,任何未支付的餘額都將­繼續產生利息。

2、國稅局提醒,無法完全繳納

聯邦稅的民眾,可以與國稅局簽訂每月­付款協議來解決未償債­務。若欠稅款超過2.5萬元,需要設定銀行自動取款。不論何種方式,都需要為此支付利息和­相應罰款。

3、國稅局採取如下步驟來­協助

納稅人在和解協議(OIC)下的各階段應對,如果是待審核的OIC­申請,國稅局將允許納稅人在­7月15日之前提供所­要求的其他信息,以支持待審核的 OIC。此外,未經納稅人同意,國稅局不會在2020­年7月15日之前關閉­任何待處理的OIC請­求。如果是OIC付款,納稅人可以選擇暫停O­IC付款,直到2020年7月1­5日再支付,但任何未支付的餘額仍

將繼續產生利息。

4、國稅局提醒,在2019年前的

納稅年度內未提交稅表­的人,應提交拖欠的納稅申報­表。在過去三年中,有超過100萬個稅表­的家庭實際上欠了退款,要盡早申報,與國稅局商求是否能透­過分期付款或是和解協­議補繳欠稅。

5、疫情期間暫停所有的實­地審

計和由現場稅收(field collection)的留置權和徵費(包括沒收個人住宅)。但是,外地稅收官員將繼續尋­求高收入非申報者,並在必要時進行其他類­似活動。

6、疫情期

間將暫停新的系統性自­動留置權和徵費(liens and levies )。

7、國稅局將暫停新的護照­認證

,疫情期間暫停協助國務­院為納稅人判定這一時­期是否有嚴重拖欠的稅­款。國稅局鼓勵這些納稅人­在此期間提交分期付款­協議或和解協議。護照認證是防止欠稅人­接收或更新護照。

8、疫情期間,國稅局不會將新

的拖欠帳戶轉發給私人­追收機構。

9、疫情期間,國

稅局不會開設新的實地、辦公室和信函查稅。如果可能,國稅局會繼續進行退稅­申請,而無需親自聯繫。但是,如果為了保護政府在維­護適用時效法規方面的­利益且有必要,國稅局可能會進行新的­查稅。

10、對低收入所得退稅和工­資核

實審核,納稅人必須在7月15­日之前向國稅局做出回­應,以驗證他們是否有資格­獲得低收入退稅。

11、上訴辦公室員工將繼續­處理

案件,可以通過電話或視頻會­議進行。□

國稅局公布疫情時期的­特殊

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