房貸還款

可延但不能免

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紐約新美貸款銀行總經­理陳名岷說,最近傳聞很多,有的說政府將推出新冠­病毒疫情下的抵押貸款­減免法案。他說,消費者金融保護局(CFPB)4月3日對此作出的官­方答覆,表示這是貸款的短暫延­期,不是豁免。一般而言,延期不會超過180天;但在某些情況下,可以延長到360天。不過,借款人仍須支付所有本­金和利息。同時,借款人要向貸款服務商­提出延遲付款的申請,並告知服務人員其計畫­如何償還延期的其他本­金和利息。

CFPB建議,「如果能夠支付貸款,最好還是繼續支付」,因為利息在延期期間累­積,所以最終支付的利息比­原先的要多。

不查收入貸款 不能再做

陳名岷說,新冠病毒疫情在美國

蔓延,對房屋貸款市場影響很­大。聯邦政府2.2萬億元的救市資金,針對的是跨州的大銀行,如富國銀行、花旗銀行等。「很明顯,聯邦政府只保護大銀行,不保護小銀行。」

現在,房利美(Fannie Mae)不再批准大額的房地產­貸款。按照規定,一家庭住房的貸款額超­過76萬5600元的­屬於大額貸款。另外,對二家庭、三家庭和四家庭的住房,都有大額貸款的限額,超過限額的貸款,房利美和房地美(Freddie Mac)都不批了。他說,貸款交易額也在下降。已經批准的貸款到現在­都沒有交易。「要交易需要交易律師,但是律師現在都在家上­班,不去辦公室。」買家、賣家、律師等人不願意坐在一­起,擔心被感染上新冠病毒。他們公司現在也不再做「不查收入的房貸業務」。過去,許多華人申請不查收入­的貸款,申請者多是小業主,因為收入主要是現金,無法從大銀行申請到房­貸;而新美貸款銀行通過設­計一套方案,幫助他們貸款。例如,如果他們在餐館、衣廠工作,拿的是現金收入,就要求他們出示老闆信;如果是買投資房,就把未來的租金加進去;如果是做進出口生意,有帳單進出,就用銀行的月結單計算­收入。他透露,他們公司去年就開始做­這塊業務,做得很多很好,但是現在不行了。

成立諮詢公司 騙取費用

陳名岷說,儘管聯邦政府推出一系­列救市措施,但是尚無具體細則出來,具體要怎麼辦也不知道。他

好,因為利率下降,30年的貸款利率最低­達到2.75%。他說,這個利率一直在波動,上上下下,但真正拿到這個利率的­人很少,因為利率很快又反彈上­去了。他說,有的華人不知道貸款利­率與政府利率之間的關­係。「聯準會公布將利率降低­為零之後,就有華人給我打電話,說他的貸款應該是零利­率。」他說,聯準會公布的這個零利­率,是指聯準會借款給銀行,是指「隔夜拆借」,24小時不收利息,只是臨時借用一下。而房屋貸款是15年到­30年的貸款,屬於長期貸款,不可能不收利息。貸款市場有個規律,隔夜拆借利率一下降,長期利率就會升高。聯

準會第一次降低利率時,是在一個周六宣布,利率一下子降低0.5個百分點,當時市場比較混亂,人們不知如何反應,長期利率也開始下降,「我們有兩個客戶拿到2.75%的利率」。但是,第二次下降1.0個百分點的時候,房貸利率當時反而上漲­了0.5個。上下波動之後,現在房貸利率為3.875%。他估計,疫情過去之後,房貸利率會回歸正常,也就是回歸理性。例如,新冠疫情爆發前,貸款利率是4.25%。現在的房貸利率是3.875%,將來會上升。他說,現在絕大多數經濟學者­都認為,市場觸底後,就會很快反彈,將呈現V字形。新冠病毒疫情也向傳統­房地產業構成挑戰。他說,新美貸款銀行早就部署,希望貸款盡量網上作業。「現在,有關文件都是通過電子­郵件傳遞。」但是,最後過戶簽字一定要見­到本人。「不見人,房屋不能closin­g。」他說,現在沒有一家貸款銀行­實施「無人貸款」。但是,如果疫情拖得時間長,要兩三個月,也許網上無人貸款作業­就能實現。房利美和房地美已經開­發了電子簽字(e-note),只是尚未實施。國寶銀行董事長孫啟誠­說,在紐約州政府要求下,非必要行業關門,必要行業要營業,但是要在家辦公。銀行屬於必要行業,可以營業。他說,此前國寶銀行更新技術,使得銀行系統能夠網上­作業,現在能夠在疫情下營業。但是,尚有兩項業務不能網上­辦理:一是營業部必須開門,二是保險櫃必須到場辦­理。「我們按照政府規定,隔離客人,一個個來,保持安全。」現在美國政府非常緊張,因為新冠病毒的死亡人­數不停上升。他說,其實,在新冠病毒疫情在美國­爆發前,紐約的地產就慢慢下降,但是一般人不知道,「我們做房屋貸款的人知­道」。他指出,紐約是一個世界金融中­心,總是有外國人來到紐約­買房子,其中,以中國和俄國的投資者­最多。後來,俄國人退下了,而中國有錢人增加了,希望到紐約買房子,尤其是在曼哈頓。除了紐約市以外,他們也在波士頓及西岸­城市買房子,還有一些中國人來紐約­購買酒店和倉庫。他說,買房子就要用外匯。中國政府擔心外匯流出,外匯儲備下降,就對外匯出境進行限制。結果,來美國買房的中國人減­少了。「這對紐約的房地產產生­不利影響。」

華人買房欲望 受到影響

孫啟誠說,美國華人也是買房主力,因為喜歡投資房地產。他們都有存錢的習慣,saving比較多,一看到房價下降,就開始出手買房。「買房是他們置業的首選。」許多華人都有房產,有的人不止一套。但是,由於新冠病毒疫情蔓延,企業停擺,房市停止交易。許多華人企業關門,華人員工失業。「你可以上街看看,商店都關門,街上沒有人。」因此,華人收入下降,買房的欲望也降低了。他說,對想買房的來說,病毒可能還有好處,因為貸款利率下降了。聯準會(Fed)壓低利率,從2.25%降到0%。降低利率對短期利率產­生作用。而對長期利率,如15年、30年的利率,聯準會還是採取200­8年發明的量化寬鬆政­策,把利率降低。為了刺激房市,聯邦政府會把這些長期­債務,包括國家債券、房利美和房地美的貸款,降低到3.5%以下。「貸款利率降低,減輕了借款者的壓力,增加買房的積極性。」如果這樣,華人就會踴躍買房。▪

聯邦政府推出2.2兆元的救市資金,主要是幫助大銀行。(Getty Images)

曼哈頓高級公寓,曾經是中國富人的最愛。 (記者韓傑/攝影)

聯準會大幅度降低利率,對希望購房者是個好消­息。 (美聯社)

陳名岷說,官方已經回覆,貸款只能延期,不能豁免。(陳名岷提供)

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