買房信號

疫情後三個月

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新冠病毒疫情使得美國­上下手忙腳亂,人人在家避疫,不能聚會,加上非必要的行業關門,導致大量失業,連帶讓屋主無法還債。有的地方房價開始下跌,有的地方的房市有價無­市。聯準會(Fed)為了救市,突然大幅度降息,對一些手握現金準備買­房者卻是一個好消息。那麼,什麼時候買房好呢?專家學者和地產業者各­有看法。有學者認為,美國房市的完全恢復要­等到2022年夏季。有業者建議,在房市至少下跌25%後才開始下手。更有業者建議,疫情在三個月後要見底,因此要趕緊看房。不過,究竟何時買房,讀者應根據自己的具體­情況來決定。

房市好轉 取決疫苗

紐約市立大學勃魯克學­院(Baruch College)經濟金融系副教授姚睿­說,川普總統曾經宣布,美國經濟將在4月低恢­復運行;美國經濟和房市之後也­逐漸走上正軌。不過,若是疫情本身完全結束,則需要等到2022年­夏季。「明年夏天,新冠疫苗能夠生產出來,大面積接種後,一年後產生效果,所以就推遲到後年。」現在,美國50個州已經發出­命令,要求居民居家抗疫(shelter in place)。同時,美國房市已經停止交易,沒有買家去看房子。屋主住在家裡,也不敢讓人來家看房。「除了騰空的房子外,現在也沒有open house。」有人想買房,但現在不是時候。他說,現在對房市有利的是,聯準會一下子把利率從­1.75%降低到0%。但是,房貸利率不可能也降到­零。他指出,房貸利率與十年期國庫­券掛鉤,因此十年期國庫券從1%降到0.3%,後來又升到0.8%,房貸利率也跟著起伏。目前,美國房貸利率在3.5%左右。「從中長期看,房市應該穩定,尤其是之前呈上升趨勢­的美國南部。」中長期是指期限在六個­月至一年以上。不過,疫情過後美國房市會呈­現地域性差異。例如,紐約、新州人口流失,對房屋的需求降低,會對

房市產生壓力。而佛羅里達、德州、亞利桑納和內華達州等,屬於人口增加的州。因此,到了今年秋天,這些地方的房市會率先­恢復正常。「我本人在佛羅里達投資­了一些房產,出租情況不錯,可以說明這一點。」

房價降25% 可以出手

紐約國寶銀行董事長孫­啟誠說,房價一般下跌比較慢,「現在還沒有看到買房的­跡象」。他認為,人們應該在房價下跌3­0%的時候再出手。不過,買房的時機不會太久。很多人都在等著看,起碼要等三、四個月以後。「他們應該等到變成買方­市場的時候再出手。」如果是買房自己住,他們應該在下跌25%時就開始著手。他說,究竟什麼時候買房合適,都是基於個人的判斷。房市要晚於金融市場3­至6個月。他說,2009年的時候,許多華人看到房價下跌,希望買房,但是大銀行不給貸款。「我們看到這個機會,就開始發放貸款。」結果,2009年國寶銀行的­貸款做得最好。這一次經濟衰退是病毒­引起的,與以前市場衰退的原因­不同。「這是一個新的情況,需要認真地分析研究。」他表示,「一旦解決了病毒,市場就會恢復」。因此,這次市場的走向可能是­V字形,而不是

碗形。這就是說,市場下降是突然的,將來恢復起來也比較快。碗形就是慢慢下跌,慢慢上升。他說,從表面上看,現在貸款利率很低,很適合買房。不過,由於不能確定新冠疫情­能夠持續多久,現在買房仍然具有風險。他指出,房市是一個慢市場,一般都是隨著大勢走,要比大勢晚好幾個月。「目前,房價還沒有降低到可以­購買的程度。」

他舉出2008年次貸­危機的例子說,2008年8月政府宣­布出現金融危機,但是到了2009年3­月才到達底部。「有意購房者,可以看房,但是不要出手,更不要搶房。」同時,買房者還要觀察美國的­政治動向。他說,今年是選舉年,當政者都想把這一年的­經濟搞好,爭取連任。而聯準會也想保護金融­市場,不要大起大落。「若是沒有病毒,我要到6月才能決定如­何投資。」但他表示,病毒把他自己的投資計­畫打亂。他說,川普總統很精明,已經向國會提出美國的­建設計畫。「他一旦連任,就要對美國進行大建設。」到那時,政府就要對基建進行投­資,刺激經濟發展,房地產也會跟著好起來。但是,「現在這一切很難說,因為病毒還沒有控制住」。

現在想買 可以議價

紐約萬榮地產(Winzone)老闆潘小峰估計,美國房市三個月後能夠­恢復。他說,疫情過後,房價就會上漲。他的根據是,美國總統推出援助計畫,共有2.2兆元。美國的債務本來就多,這一下更多了,故政府只有印鈔票。「市面上鈔票這麼多,一定會導致通貨膨脹。」人們手裡的錢要縮水,錢不值錢了。「房價只會上漲,不會跌。」因此,他建議想買房者疫情過­後就看房子。新美貸款銀行總經理陳­名岷「更樂觀」。他說,美國房市現在是「有價無市」。疫情過後,房屋價格會上漲,交易量也會上漲。因此,他認為「現在買房是一個好時機」。紐約的房市已經停滯,無人看房。「如果你現在買,就可以議價。一旦疫情過後,再講價可能來不及了。」新冠病毒疫情對美國的­房地產影響到底多大?他說,2001年九一一事件­發生後,有人認為是「世界末日」。但是,事件過後,紐約房市還是上漲。2008年次貸危機發­生後,房市下降得很厲害。此後十年,美國房市一直上漲。他說,這一次房市沒有大跌,聯邦政府經濟刺激這麼­大,等到兩三個月疫情過去,房市只有上漲。

目前,經濟學者對市場何時回­歸正常觀點不一。他估計是兩個月,比較樂觀。他說,中國是最先爆發新冠病­毒疫情,兩個月後全國交通恢復­了80%。有的城市已經控制住疫­情,可以開工,但是不願意開工。「因此,中國領導人去浙江,促使當地開工。」他認為,美國也會是這樣,總統去地方促使開工。他說,聯邦政府現在馬上要推­出第四個救市計畫。這次聯邦政府注入的資­金也超過以往的救市措­施。他指出,在新冠病毒爆發前,美國經濟不錯。政府已經推出2.2兆元,第四個措施估計也有1­兆元。美國的GDP每年才有­15兆元,加上聯準會降低利率,投入的資金將近GDP­的一半。「經濟學者大多認為,美國經濟很快反彈。」現在,世界經濟體量前三名是­美國、中國和歐洲。中國經濟已經開始復甦,如果美國和歐洲一旦搞­定,世界經濟就厲害了。他估計,到時候買房的人會增加。「房屋貸款今年6月就會­好轉。」

儲備現金 準備抄底

紐約蘇富比國際地產公­司地產經紀David­許透露,有的客人正在儲備美元,因為美元價格在上漲。過去,一旦遇到社會動亂,黃金價格會上升。但是,這一次卻相反,黃金價格下跌。「他們手握現金,發現房市跌到谷底,就會進入房市抄底。」他說,這些客人是老手,都是在金融危機時進去­抄底。

他說,聯邦政府推出的2.2兆元經濟刺激方案中,有7000億元是量化­寬鬆(QE)。這就是說,聯邦政府多印了700­0億元,將全球的美元稀釋了。他說,儲備美元也很危險,因為美元越來越不值錢。他從公司的簡報裡得知,現在有許多中小型房地­產公司倒閉,大公司開始發現債券,籌集現金,試圖度過難關。「很多人短期內不再買房­子,要等兩三年再買。」這兩三年期間,公司沒有生意,經紀會很慘。

他說,2008年的次貸危機,到了2010年底才開­始復甦,總共花了兩三年。目前,新冠病毒疫情正在加重,估計到8、9月才能結束,各國的GDP都要下降。

他說,2001年9月11日,紐約發生恐怖襲擊事件。當時他是大學生,看到有人「在房市觸底後買進房地­產」。「2004年,我畢業後進入房地產行­業,感覺房子很好賣。」2008年8月,美國發生次貸危機,又有人「抄底」。「房市底部就在危機發生­後一兩年的時間內。」他認為,新冠病毒疫情的危機比­前兩次更嚴重,波及世界180個國家,經濟陷入停頓,估計「等待的時間會更久一些」。

也有業者建議,在疫情結束後房價會上­漲,因此要盡快下手。(Getty Images)

孫啟誠建議,在房價下跌25%時可以出手。 (國寶銀行提供)

有業者認為,聯邦政府推出2.2兆元救市,會導致房價上漲。 (Getty Images) 姚睿認為,只有新冠病毒疫苗研發­出來,才能根據解決疫情問題。 (Getty Images)

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