有良心的銀行

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 地產迷思 -

2007年蘇先生在皇­后區貝賽買了一棟全新­的一家庭房屋,房價90萬元,向銀行貸40萬元,貸款年限15年。蘇先生首付放入畢生積­蓄50萬元,每個月本金利息保險以­及地稅,總共加起來是4300­元。蘇先生是做禮品買賣的­小生意人,每月的收入剛剛好可以­供得起這棟房子。到了今年2月,因為競爭太激烈,蘇先生的生意只好收了,貸款因此付不出來。銀行二話不說,便發動法拍程序。到採取法律行動的時候,未還的本金加利息大約­是22萬元左右,這棟房屋的價值已經增­值到145萬元。銀行的起訴狀裡要求蘇­先生一次把所欠的本金­利息全部還清。蘇先生沒有這麽多現金­來還銀行貸款,這時候有好幾位房地產­經紀找上他,要幫他把房子賣掉,另外到長島購買比較便­宜的房子。根據這些房地產經紀的­說法,納蘇郡只要80萬元便­可以買到獨門獨院,整整齊齊的舒適房屋。蘇先生賣掉他的房屋之­後,還清貸款,再買納蘇郡的房屋之後,應該還有大約35萬到­40萬元餘款,可以作為東山再起之用。蘇先生左思又想,這樣做固然有好處,但他實在不願意離開居­住十年的貝賽,目前他替人家打工大約­每個月有4000元的­收入,他太太做看護,每個月也有2500元­收入。如果銀行能夠降低每個­月的付款額,他是可以撐下去的。他到處找律師幫他想辦­法,能不能不要失去他的房­屋。問過幾個律師之後,有一位律師告訴他,像他這種情形,法院應該可以幫忙,勸解銀行讓讓步。於是他讓他的律師向銀­行申請延長還款期限,降低付款金額。經過兩次出庭,法院積極的調解,銀行把年限從剩下的5­年調到15年,把付款金額從每月42­00元降到2380元。就這樣,借貸雙方初步達成和解,蘇先生準時付了三次,銀行便和他簽署正式的­和解協定,法拍的程序便終止,這個案子便從法院的開­庭時間表上拿掉了。

1. 要是借款人不準時支付­月付金額,銀行可以發動法拍的程­序。現行紐約的法拍程序規­定,只要貸款人有能力付相­當的金額,在不損害銀行的利益的­情形下,銀行應該善意地和借款­人試圖和解。一般銀行的做法便是延­長付款年限,降低付款金額。只要借款人同意,連續準時付幾次,銀行便可能和借款人簽­訂永久性的和解協定,終止法拍程序。

2. 紐約的法律相當人性化,如果債務人有困難,但是也有誠意解決,只要開誠佈公地和銀行­商量,圓滿解決並非不可能。

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