Những kẽ hở của việc “hiến đất”
Những năm qua, giá bất động sản liên tục tăng cao, thậm chí gấp 2-3 lần chỉ trong một thời gian ngắn. Trong câu chuyện “thần kỳ” của giá đất còn ẩn chứa cả cách người dân lợi dụng kẽ hở để trục lợi.
Phương thức “lách luật”…
Để hình thành một dự án bất động sản, cần nhiều thủ tục pháp lý nghiêm ngặt như xin quy hoạch, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng… Việc quản lý chặt chẽ nhằm hạn chế sự phát triển mất kiểm soát trên thị trường bất động sản, bảo vệ người dân trước các chủ dự án không đủ năng lực. Song, những thủ tục ấy cũng làm không ít nhà đầu tư nản lòng, tìm cách “luồn lách” cho nhanh và giảm thiểu chi phí.
Một thủ thuật phân lô, bán nền được nhiều chủ đầu tư áp dụng thời gian qua là thực hiện dưới hình thức hiến đất làm đường. Theo quy định, tách thửa được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013 và quy định của từng tỉnh, thành phố nơi có đất. Thí dụ như tại TP Hà Nội yêu cầu điều kiện tách thửa phải có một mặt tiếp giáp với đường giao thông theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND. Các chủ đất sẽ “lách” bằng cách làm đơn xin hiến tặng một phần diện tích đất ở làm đường đi và đề nghị địa phương chấp thuận thực hiện việc chia tách thửa.
Cấp xã, phường sẽ gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai, rồi hồ sơ sẽ được trình gửi Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) để thực hiện việc tách thửa dựa trên nguyên tắc bảo đảm yêu cầu về đường giao thông và một số điều kiện khác như diện tích tối thiểu, tính hợp pháp của chủ sở hữu đất…
Nếu chỉ nhìn thoáng qua thì toàn bộ quy trình này chặt chẽ và có vẻ đúng trình tự pháp luật. Nhưng nghiên cứu kỹ thì sẽ thấy chưa thỏa đáng. Bởi toàn bộ hệ thống đường giao thông hình thành do chủ đất hiến tặng không hề kết nối với hệ thống giao thông của Nhà nước, cũng không có trong quy hoạch phát triển của địa phương. “Núp bóng” hiến tặng đất làm đường, thực chất là làm đường đi nội bộ cho khu đất, rồi chủ đất sẽ tách thửa và đem bán.
Cũng đã có những chủ đất tự hiến đất, rồi chính họ tự ý xây đường giao thông nội bộ dưới dạng đất công. Điều này trái với Luật Xây dựng hiện hành, bởi hệ thống đường đó không nằm trong quy hoạch; không được tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng; công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đất xây dựng không có giấy phép.
Kẽ hở “hiến đất” đã diễn ra ở hàng loạt địa phương, nơi diễn ra tình trạng sốt đất nóng như Lâm Đồng, Khánh Hòa, Hà Nội… Hàng nghìn thửa đất đã được tách ra bán cho các nhà đầu tư và chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ đợi tăng giá đất.
…diễn ra ở nhiều địa phương
Chỉ tính riêng huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, từ năm 2018 đến 2021 đã cho phép 114 trường hợp cho, tặng đất, tự nguyện hiến đất cho Nhà nước để làm đường, tách thửa. Tổng cộng đã tách 2.350 thửa đất với tổng diện tích 57ha. Qua thanh tra, Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy phát hiện nhiều sai phạm và ra kết luận chiều ngày 10/8/2022. Theo đó, Ban Thường vụ Huyện ủy đã thiếu trách nhiệm, buông lỏng công tác lãnh đạo, chỉ đạo, thiếu kiểm tra, giám sát, để UBND huyện đặt ra thủ tục “hiến đất làm đường” không đúng thẩm quyền, vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai. Hàng loạt cán bộ chủ chốt của huyện đã phải chịu các hình thức kỷ luật khác nhau. Tháng 9/2022, UBND thành phố Nha Trang cũng thông báo tạm dừng việc tách thửa, bán nền trên địa bàn thành phố.
Tại tỉnh Lâm Đồng, từ năm 2018 đến 2021 đã có 3.873 hồ sơ tách thửa. Tổng diện tích 2.114ha đã được chia tách thành 12.736 thửa mới. Trong đó có 115 trường hợp hộ gia đình, cá nhân hiến đất nông nghiệp làm đường giao thông mới với diện tích 211.844m2 (có liên quan trực tiếp đến 2.454 thửa đất mới). Các sai phạm cũng được thanh tra tỉnh phát hiện và kết luận việc hiến đất mở đường, phân lô tách thửa là sai quy định, trách nhiệm chính thuộc về Chủ tịch UBND thành phố Bảo Lộc qua các giai đoạn và Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Lâm Đồng. Tháng 2/2022, UBND tỉnh có Văn bản 473/UBND-ĐC yêu cầu Sở TN&MT, UBND các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết thủ tục liên quan việc tách thửa đất. Công an tỉnh cũng đang phối hợp các sở, ngành liên quan khám nghiệm hiện trường 14 khu đất ở phường Lộc Phát, xã Dam B’ri (TP Bảo Lộc).
Còn ở Thủ đô, tháng 3 năm nay, Sở TN&MT cũng có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu dừng tách thửa, tránh trường hợp các đối tượng lợi dụng phân lô, bán nền. Những năm qua, tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, thị xã Sơn Tây… cũng nổi lên vấn đề phân tách thửa tràn lan để bán. Chỉ riêng xã Bình Yên, huyện Thạch Thất từ năm 2018 đến nay, mỗi năm trung bình diện tích đất ở tăng xấp xỉ 2,5%, chủ yếu do việc phân tách thửa.
Năm 2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1657/QĐ-TTg, ngày 29/8/2016 phê duyệt đề án “Tăng cường xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn đến năm 2020”, theo đó mỗi năm Bộ TN&MT và UBND các địa phương phải thanh tra theo từng chuyên đề và giao rõ số lượng các đối tượng phải thực hiện cho từng đơn vị. Nhưng rõ ràng rất nhiều vụ phân lô, bán nền đất nông nghiệp từ những năm 2018 đến nay mới được phát hiện và xử lý.
Thực tế việc phân lô, bán nền diễn ra ở rất nhiều địa phương trên cả nước, tạo ra những cơn sốt đất trong thời gian ngắn. Việc người dân lợi dụng kẽ hở trong chính sách pháp luật về đất đai, sự buông lỏng quản lý của một số cán bộ… để mở đường cho chủ đất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tách thửa, sau đó tự ý phân lô, bán nền đất nông nghiệp để trục lợi cần sớm được ngăn chặn. Nếu không sẽ khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, tác động xấu lên môi trường, ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn.