BÀI 4: Quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng
THÁO GỠ VƯỚNG MẮC TRONG SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG CỦA NHÀ NƯỚC ĐÃ KHẲNG ĐỊNH, NÔNG NGHIỆP LÀ TRỤ ĐỠ CỦA NỀN KINH TẾ. DO ĐÓ, VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐỂ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG HIỆU QUẢ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ VAI TRÒ RẤT QUAN TRỌNG ĐỂ XÂY DỰNG MỘT NỀN NÔNG NGHIỆP PHÁT TRIỂN, CÔNG NGHỆ CAO.
TẦM QUAN TRỌNG CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đại diện cho Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.
Đất nông nghiệp là nội dung chiếm thời lượng lớn nhất trong dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Theo đó, dự thảo luật đã bổ sung một số quy định mới về thời hạn sử dụng đất, mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, dự thảo có quy định mới về ngân hàng đất nông nghiệp, quy định về các hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp…
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm hai trường hợp. Thứ nhất là thu hồi đất vì mục đích công cộng không tạo ra sự chênh lệch về địa tô khi thay đổi mục đích sử dụng đất như xây dựng cầu, đường giao thông, công viên, trường học… Thứ 2 là thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như thu hồi đất nông nghiệp xây dựng khu đô thị mới, dân cư nông thôn mới… trường hợp này tạo sự chênh lệch về địa tô do sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở hoặc phi nông nghiệp.
“Trong trường hợp thứ 2, sự thay đổi mục đích sử dụng đất thường phát sinh khiếu kiện, tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kéo dài do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Họ cho rằng giá bồi thường thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường. Mặt khác, việc thu hồi đất trong trường hợp này tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm do doanh nghiệp, chủ đầu tư muốn được nhận đất để thực hiện các dự án nhằm hưởng sự chênh lệch về địa tô do việc thay đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng đất vào các mục đích khác”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
CÔNG KHAI, MINH BẠCH KHI ĐỊNH GIÁ ĐẤT
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai,
Trường Đại học Luật Hà Nội nêu, hiện nay các quy định về thẩm quyền định giá đất chưa rành mạch dẫn đến “mỗi địa phương một cách hiểu, một cách làm”.
Theo bà Nga, việc thẩm định giá đất và quyết định khung giá đất chưa đảm bảo khách quan và bám sát thị trường do có sự chồng chéo. Bởi, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh quyết định về giá đất, hai cơ quan này “khác nhau nhưng cơ bản là một”. Bà Nga cho rằng, hiện còn thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập và cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính, mà trước hết là Sở Tài chính tại các địa phương trong thẩm định giá đất, chứ không thể duy trì trạng thái “độc quyền” của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần nghiên cứu kỹ thành phần của hội đồng thẩm định giá đất để hội đồng này đảm bảo khách quan, minh bạch trong hoạt động.
Ông Phúc nhấn mạnh, dự thảo luật cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục để trình Hội đồng nhân dân quyết định về bảng giá đất. Và khi Hội đồng nhân dân đã là cơ quan quyết định thì cũng không nên tham gia vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Ngoài ra, Mặt trận Tổ quốc, hay công an cũng không cần có mặt trong hội đồng thẩm định.
Còn TS. Nguyễn Hữu Dũng, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển, khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường.
Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ được các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước và có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.
Theo ông Dũng, ở hầu hết các nước, đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”.
Cùng với đó, theo các chuyên gia, các cơ quan, đơn vị chức năng cần đẩy mạnh phối hợp để giải quyết cơ bản những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất như: đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô thị lớn; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích; đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số…
Theo kế hoạch, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Bài cuối: Sửa đổi Luật Đất đai vì lợi ích quốc gia và người dân