Acesso à habitação está mais facilitado
Executivo defende juros bonificados para créditos destinados à aquisição de moradias para permitir a realização do sonho de casa própria a todos os cidadãos
O Programa Nacional de Urbanismo e Habitação implementado pelo Executivo desde 2008 constituiu um instrumento estratégico para a garantia de condições dignas de habitação para as famílias angolanas. O Jornal de Angola apurou que, em fase de conclusão, estão, neste momento, mais de 170 mil casas sociais em todo o país.
Das 15 centralidades projectadas nas províncias de Luanda, Cabinda, Benguela, Bengo, Lunda Norte, Namibe e Huíla, cuja gestão está confiada à Imogestin, sete estão concluídas e oito em fase de acabamento.
Das oito centralidades iniciadas pela KORA nas províncias do Uíge, Cuanza Sul, Huambo, Bié e Moxico, foram concluídas três e estão em curso cinco. Em fase de comercialização encontram-se as centralidades do Lossambo no Huambo, do Dundo na Lunda Norte e do Chibodo Um em Cabinda.
Também em curso e em fase avançada estão as obras de infraestruturas externas nas centralidades de Benguela (Catumbela, Lobito e Baía Farta), Huíla (Quilemba), Luanda (Zango Zero e Zango Cinco-8.000), Namibe (5 de Abril e Praia Amélia) e Capari no Bengo, sob gestão da Imogestin; Uíge (Quilomoço), Cuanza Sul (Sumbe), Bié (Cuito), Huambo (Caála e Bailundo) e Moxico (Luena), sob responsabilidade da KORA.
As habitações construídas pela Imogestin totalizam já 62.415, pela KORA Angola 16.577 e 10.480 do projecto “200 fogos” por cada município.
As habitações promovidas pelo sector público e privado são 88.698, e mais de 104.000 lotes foram cedidos para a autoconstrução dirigida. Tudo isto permitiu gerar uma mão-de-obra nacional na ordem dos 15.756 postos de trabalho.
Ainda no domínio da habitação, por aprovar está um conjunto de diplomas legais que vão facilitar o acesso do cidadão ao crédito habitacional e a normalização dos procedimentos por parte de quem busca a oportunidade de ter casa própria. E aqui, o Fundo de Fomento Habitacional ganha relevância.
O Instituto Nacional de Habitação, cuja actividade visa assegurar a execução da política de fomento e promoção da habitação, gestão e alienação do património imobiliário do Estado tem, entre as prioridades, a implementação do programa de cadastramento e recadastramento do património imobiliário do Estado, a promoção do programa de habitação social e o acompanhamento da implementação da segunda fase de construção da Urbanização Nova Vida.
Na área da gestão e alienação de imóveis, o Ministério do Urbanismo e Construção continua a gerir o parque habitacional do Estado, a controlar o pagamento de rendas, transferir a titularidade dos imóveis do Estado para os inquilinos e aumentar a arrecadação de receitas por parte do Estado.
No domínio das infra-estruturas, o sector procede ao acompanhamento e supervisão das empreitadas de construção de infraestruturas externas das centralidades sob gestão da Imogestin e da KORA Angola.
A construção de infra-estruturas integradas nos centros urbanos das províncias do Cuando Cubango, Uíge, Lunda Sul, bem como nas reservas fundiárias do Huambo, Benguela, Lunda Norte, Uíge, Cuando Cubango e Bengo decorrem a bom ritmo.
Mercado imobiliário
Na Conferência Nacional sobre os Modelos de Financiamento do Urbanismo e Habitação, realizada recentemente, em Luanda, a secretária de Estado das Finanças, Valentina Filipe, deixou claro que os agentes económicos devem aproveitar as potencialidades da nova realidade imobiliária do país para facilitar o acesso da população a esses projectos.
Para isso, é necessário que os agentes económicos tenham como base os fluxos financeiros originados no sector imobiliário, entre os quais aqueles que se destinam ao financiamento de parcerias público/privadas de construção e exploração de infra-estruturas.
Valentina Filipe referiu que nos últimos tempos os financiamentos do Estado e da banca não conseguem sustentar o sector imobiliário e por isso, é necessário a adopção de formas alternativas de financiamento. Sendo uma delas a mobilização de poupanças, através do mercado de capitais.
O Plano Nacional de Urbanismo e Habitação pode garantir a sustentabilidade da dívida pública, ao minimizar o esforço financeiro do Estado, quer em dotações orçamentais, quer em garantias prestadas, e contribuir para um sistema bancário robusto, sistémico com origem no mercado imobiliário.
O Executivo trabalha na busca e criação de instrumentos jurídicos que possam criar um clima em que o cidadão tenha acesso a um crédito bancário em condições favoráveis, sobretudo com taxas de juro atractivas.
O secretário de Estado da Juventude, Nhanga de Assunção, disse que, devido ao contexto macroeconómico actual do país, é preciso que o Governo trabalhe com outros parceiros, na busca de outras formas para dar continuidade ao Programa Nacional do Urbanismo e Habitação, para minimizar, deste modo, a exposição financeira do Estado.
Por essa razão, o sector privado é chamado a cooperar com o Executivo na procura de modelos de financiamento para o programa, que passa pelo envolvimento dos bancos, seguradoras e de fundos de investimento para fazer face à necessidade de habitação.
A colaboração de todos é fundamental para que o Programa Nacional do Urbanismo e Habitação (PNUH) satisfaça as necessidades da população, no concernente à aquisição de casa própria, um direito plasmado na Constituição da República de Angola.
O Executivo tem realizado com êxito a materialização do subprograma de autoconstrução dirigida em todas as províncias. É preciso um esforço adicional para que todas as áreas destinadas à autoconstrução dirigida estejam com
infra-estruturas necessárias para que os cidadãos possam construir as suas casas com maior dignidade.
Processo mais facilitado
Outra preocupação das autoridades que gerem o Programa Nacional de Habitação é a criação de políticas de bonificação de juros, junto da banca comercial, destinadas a projectos habitacionais e à simplificação das garantias solicitadas pelos bancos, bem como a redução da excessiva carga burocrática no processo de financiamento, que tem dificultado o processo para quem quer ter uma casa.
O membro da Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola (APIMA) Cléber Correia explicou que a burocracia na regularização da aquisição de um terreno contribui para o encarecimento do produto imobiliário e faz com que haja atraso no desenvolvimento do país.
A solução para a modificação do quadro passa pela implementação de uma série de factores e procedimentos, que contribuem para a obtenção de forma célere dos processos de regularização.
A situação actual do ambiente imobiliário é caracterizada pela emissão demorada do direito de superfície, emissões de licenças, regularização demorada junto ao Ministério das Finanças e para confecção da escritura de propriedade horizontal, prolongando o início da empreitada.
Cléber Correia propôs uma campanha para regularização imobiliária no país com registo provisório dos títulos de posse, a inscrição do maior número possível de imóveis no Ministério das Finanças, a tributação dos terrenos, com maior incidência para zonas de expansão urbana e aumento progressivo do imposto caso não haja o aproveitamento útil do mesmo.
Cléber Correia referiu que o mercado imobiliário de habitação passa por uma baixa de compra de imóveis iniciada em meados de 2009 e que se vem agravando ano após ano. As principais causas são a falta de regularização dos empreendimentos imobiliários (direito de superfície, licenças de construção e loteamento, propriedades horizontais ou desanexações) e o alto custo do dinheiro nos bancos para empréstimos habitacionais.
O alto custo das casas, com excessiva colocação no mercado de imóveis acima do poder de compra dos interessados, a falta de casas de valores mais baixos, rendimento médio da população com contratos de trabalho, falta de oferta de produtos como loteamentos para autoconstrução dirigida, problema cambial, dificultando as importações, foram igualmente destacados como causas para a baixa de compra de imóveis.
Cléber Correia defendeu a implementação de uma lei alternativa que solucione rapidamente os incumprimentos nos financiamentos imobiliários, para dar aos bancos maior garantia e assim os custos dos empréstimos baixarem, pois esses custos estão directamente ligados aos riscos, com créditos acessíveis à população, bonificação dos juros para determinadas operações de financiamento imobiliário, bem como uma política do Banco Nacional de Angola (BNA) que exija um maior investimento dos bancos no crédito de habitação.
Modelo da Imogestin
Constituída em Dezembro de 1997, a Imogestin iniciou as suas actividades em 1998 como empresa do ramo imobiliário, e dedicouse inicialmente em vários segmentos de negócios imobiliários e nomeadamente, promoção, mediação e gestão imobiliária.
Nessa altura a Imogestin teve como sua maior empreitada o Projecto de Loteamento Imbondeiros Comercial e Industrial em Luanda, num terreno da Arquidiocese de Luanda, bem como a reabilitação e abertura do Hotel Terminus no Lobito.
O projecto Nova Vida teve início em 2002, com a construção de 2.500 residências. A realização do projecto foi planificada em duas fases, sendo a primeira concluída em 2007.
Esta fase incluiu a construção de vivendas e apartamentos, destinados a acolher uma população de rendimento médio, com especial destaque para funcionários públicos.
A partir de 2009, a Imogestin é contratada para actuar como coordenadora executiva do programa de construção das habitações e vendas, destinadas a um segmento de mercado entre a classe média, com capacidade, através de um modelo de financiamento da construção a custos controlados. É possível que o Estado passe a ter um papel mais regulador e menos interventivo no segmento da habitação a custos controlados, o que foi demonstrado na segunda fase do Projecto Nova Vida.
Até 2014 tinham sido concluídas cerca de 80 por cento das habitações previstas, com um número total de 3.140 casas. Os planos devem ser flexíveis para se adaptarem à procura do mercado, especialmente em projectos de longa duração.
Para facilitar o acesso à aquisição de casas devem estar previstas várias modalidades de pagamentos, dadas as restrições de acesso ao crédito bancário. Deve-se privilegiar a construção faseada para minimizar o financiamento bancário. Tal como na primeira fase do Projecto Nova Vida, o modelo de financiamento das centralidades assenta numa participação activa do Orçamento Geral do Estado, de forma mais ou menos directa.
A dimensão do projecto, com mais de 120 mil habitações previstas, exigiu um investimento financeiro suportado pelo financiamento externo, sustentado pela receita petrolífera. Os projectos do Kilamba (20 mil habitantes), Sequele (nove mil) e Dundo (cinco mil), pelo seu enorme impacto no mercado habitacional, no sentido de permitir o acesso à habitação aos cidadãos de renda média, levou à fixação de políticas de preços de venda independentes do seu custo de construção.
O modelo de financiamento e oportunidades de investimento baseados na experiência da Imogestin estimula a participação do sector privado através de modelos de parcerias público-privadas, tanto na construção para venda como para arrendamento (incentivos financeiros, fiscais, preços de terrenos, com participação do Estado na construção das infra-estruturas), para habitação de baixa e média renda.
Parceria público-privada
Milhões de pessoas vivem em condições inadequadas com pouco ou nenhum acesso a habitação condigna. Esta situação tem tendência a agravar-se de acordo com o actual crescimento demográfico e as expectativas de uma rápida urbanização.
A dinâmica do sector de habitação é comum a diversas geografias, sendo complexa a análise do quadro que suporta o modelo de financiamento à aquisição de habitação. É transversal a necessidade de endereçar o “enforcement” do quadro legal e regulamentar parcerias público-privadas têm como final objectivo permitir a realização de projectos estruturantes com impacto social, de acordo com princípios de eficiência e rigor elevados.
O modelo de parcerias públicoprivadas tem tido uma utilização em larga escala a nível mundial, em sectores como os da construção, transportes e energia.
O parceiro público deve garantir uma estrutura atractiva para o privado participar e exigir resultados. Sendo utilizados recursos públicos é importante a fiscalização e regulamentação destes investimentos.
As parcerias público-privadas têm como objectivo permitir a realização de projectos estruturantes com impacto social, de acordo com princípios de eficiência e rigor elevados.