Construir en firme
Apoyados en la reactivación del crédito, los desarrolladores prevén una expansión del mercado, aunque con cautela. Qué puede pasar con los precios y con la demanda. Los proyectos.
Las expectativas son moderadas en el mercado de real estate para este año. Por supuesto, siempre hay optimismo. Los pronósticos a mediano plazo ponen en foco a la clase media. Pero eso no es todo. La diversificación y apertura a nuevas zonas, la ampliación de las líneas de crédito y el uso de materiales y métodos de construcción más económicos figuran como algunos de los principales interrogantes del sector. ¿Qué ven los players del mercado para este año? Los emprendimientos en el segmento premium suelen ser una apuesta firme entre los desarrolladores y 2018 no es la excepción. CP Group trabaja en emprendimientos de lujo entre los que destacan Callao Clásico, en Callao y Alvear, y Palais Salguero, que combinará arquitectura contemporánea sobre una propiedad histórica. Luciano Casín, socio de CP Group, intuye que los productos con poder de revalorización pueden ser los que marquen el camino del despegue. “Estamos convencidos de que avanzar en las posibilidades de créditos para compradores logrará que el mercado genere mayor fluidez”, sostiene. Destaca como proyección el acceso a créditos para desarrolladores que empujen y faciliten la financiación.
La perspectiva de Gustavo Llambías, socio de RED Real Estate Developers, no se aleja de la de su colega. Los planes de la desarrolladora apuntan a distintos proyectos: el edificio La Rural (un emprendimiento de oficinas junto al tradicional predio de Palermo), el Palacio Paz XXI (una vivienda de lujo que rodea la Plaza San Martín, en el barrio de Retiro) y emprendimientos orientados a sectores medios, como el desarrollo residencial INN Lope de Vega o Dorrego Mío, lanzado a fines de 2017, que incluye viviendas y estudios en el barrio de Chacarita.
Llambías afirma que 2018 continuará una tendencia positiva que se manifestó el año pasado. Plantea que los créditos en UVA se generalizarán. “La vivienda para clase media sigue siendo la estrella absoluta del mercado. La demanda crecerá aún más. El mayor volumen de negocios se dará en los proyectos de vivienda con crédito. En la medida en que la economía continúe creciendo, también habrá nuevos proyectos de oficinas y comerciales”, vaticina.
La desarrolladora Fernández Prieto & Asociados se aboca a una amplia gama de emprendimientos: las Link Towers en Puerto Madero; Maui Torre 2, en Rosario; el Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela y desarrollos de viviendas para clase media en Lomas de Zamora. Además, la empresa también apunta a realizar un posicionamiento en tierras que vende el Estado. Alberto Fernández Prieto, presidente de la compañía, estima que los terrenos aptos para desarrollos de gran escala para clase media serán los más requeridos.
Santiago Tarasido, CEO de la constructora CRIBA, ve el contexto general con buenos ojos. “Se prevé que el mercado tenga un destacado desarrollo del segmento de viviendas, ya sea target AAA como las destinadas a la clase media. Los créditos jugarán un papel protagónico en esta inclinación del mercado. Las líneas en 2017 representaron el 1,3 por ciento del PBI. Debemos apuntar a llegar a los dos puntos”, describe. Tarasido espera mayor actividad y reactivación de la obra privada, especialmente en productos para la clase media, a partir de nuevas líneas de crédito intermedio para desarrolladores. En cuanto al sector público, prevé una inyección de presupuesto similar a la del año que finalizó y plantea que generar credibilidad para que un privado invierta en infraestructura en negocios de muy largo plazo será un proceso que llevará años de estabilidad.
La constructora se asoció con la desarrolladora Raghsa para construir la torre Le Parc III en Punta del Este y levanta URBAN Storage, proyecto propio en Nordelta que involucra soluciones de guardado, con más de 350 unidades. También pretende construir oficinas y viviendas para la clase media.
Un mercado demandante
Ante la tendencia creciente de las incidencias de la tierra, la diversificación y apertura a nuevas zonas perfila con expectativas. Fraher Group, compañía dedicada a la gestión de activos y desarrollos inmobiliarios, se posicionó sobre tres ejes, explica su socio Álvaro Castro: sectores premium en Vicente López, 400 hectáreas en Pilar y ubicaciones estratégicas para la clase media en la ciudad, donde hoy desarrollan STAR Álvarez Thomas, una torre en Villa Urquiza.
Castro marca las tendencias para absorber la demanda insatisfecha. Una es la de desarrollar sectores premium, en los que la demanda se orienta a adquirir buenos productos en buenas locaciones. La otra está en todas la unidades por debajo de los US$ 200.000 valor final, donde la masa de gente y necesidad de absorción es mayor. “La aparición de los créditos hipotecarios es un instrumento hipernecesario para la reactivación del sector y el acceso a la vivienda. Pero al día de hoy solo se ha logrado la rotación de la propiedad existente, generalmente de particulares”, describe Castro, para quien la verdadera reactivación se dará una vez que se logre la instrumentación para financiar proyectos desde el pozo. “Al no estar restringido el stock, tanto los precios como las condiciones para la compra sobre lo nuevo serán muy beneficiosas para paliar el déficit de viviendas –mayor a un millón de unidades– en la provincia de Buenos Aires”, opina.
Leonardo Rodríguez Nader, socio de la desarrolladora CMNV, que se encuentra en plena obra del proyecto Astillero
Catalinas Sur, señala que el precio de los terrenos y el costo de obra están elevados, por lo que es necesario un cambio de código que favorezca al usuario a través de una descentralización. “La ciudad debe crecer hacia el sur y hacia el oeste generando puntos de conexión y servicios, y pensando a 50 años. Los barrios ‘residenciales’ de otrora, sin servicios y con poco acceso ya no tienen sentido en una ciudad como Buenos Aires”, señala. Para él, el mercado que construyó para la punta de la pirámide en los últimos 15 años está seudoagotado. La desarrolladora ve oportunidades en nichos y en tierras puntuales con productos diferenciales. “El mercado sigue complejo, dinámico y cambiante. Seguimos esperando la ‘reactivación’ definitiva desde 2011 y hasta ahora no llegó. Dependerá en gran medida de las variables macro como inflación y tasas, que puedan acompañar las intenciones de empujar el sector de la mano del crédito hipotecario”, advierte.
La desarrolladora Eidico pretende expandirse y abre el abanico para ser “desarrolladores de comunidades”, con emprendimientos con centros urbanos con una oferta mixta: lotes, casas, edificios y comercios. Reforzar las operaciones con su unidad de negocios Eidico Casas es uno de sus principales objetivos: viviendas para clase media mediante créditos. Ya lanzó al mercado 1400 casas y apunta a sumar otras 1500 en los próximos tres años. Además, analiza tierras en Pilar, Tigre, Escobar, Bella Vista y Canning.
Mateo Salinas, gerente General de Eidico, apunta que las tendencias están dirigidas a la innovación en construcción y el foco en la sustentabilidad. Para él, esto viene de la mano de la industrialización y la construcción en seco. “Estamos incursionando fuerte en el tema junto con Dow, con quien firmamos una alianza para buscar, diseñar y llevar adelante proyectos de construcción sustentable en la Argentina. Si se produce la reactivación económica, el próximo problema va a ser la escasez de materiales: no hay capacidad instalada y la obra pública va a llevarse los materiales con prioridad. Es un tema para (pre)ocuparse ya”, advierte.
¿Matrimonio posible?
Para Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, con proyectos en Saavedra y San Cristóbal, el contexto no varía demasiado al de 2017. Además de la necesidad de créditos para desarrollos de pozo, plantea que una cuestión indispensable es la agilización en la aprobación y el final de obra. “El costo de construcción más la incidencia del terreno hacen que la rentabilidad para un inversor no supere entre el 15 y el 20 por ciento en dólares del total de la obra, que en promedio dura dos años. Este porcentaje es menor que años atrás pero también es más realista. Los argentinos tenemos que acostumbrarnos a una tasa que igual sigue siendo muy interesante, con poco riesgo. El problema no está en los costos y las tasas, sino en la oferta de otras alternativas financieras que hagan que el inversor se vaya del mercado inmobiliario”, advierte y completa: “Es importante no ponerle enfrente unas Lebac con tasas altísimas porque esto atentará contra el sector y el inversor se irá al mercado financiero en lugar del ladrillo, que representa un crecimiento mucho más saludable para el país”.
Al referirse a los créditos UVA, el director de MPC alimenta el grado de incertidumbre: “No es viable en un país con alta inflación y el Gobierno tiene una tarea fundamental en este sentido. La nueva meta ya complicó a los tomadores de créditos. Habrá que ver si la logran o incluso bajarla, o al contrario, y en ese caso los UVA tendrán los días contados. Hoy, quienes tomaron créditos UVA no perdieron financieramente porque las propiedades se valorizaron por encima del crecimiento de la tasa” analiza.
En 2018, los bancos jugarán un papel importante en el destino de los que desean tener su vivienda. Para Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers Propiedades –que opera en zonas como Palermo o Belgrano–, las entidades deberán brindar servicios más ágiles para evitar la caída de operaciones. Siwacki plantea que la reactivación ya se siente y, a partir de los créditos, el segmento de usados tomó impulso. “Los compradores, ante la poca oferta, definen más rápido y pagan mejores precios, como sucede habitualmente en los países más desarrollados, lo que ha
generado un aumento en los valores”, afirma. Su proyección es que los precios seguirán subiendo; en el segmento de usados, por una menor oferta, y en el a estrenar, producto del alza de los costos.
“La tierra seguirá siendo la figurita difícil y cada vez más en los corredores premium. El Gobierno generó algo de alivio con los terrenos cedidos pero los precios seguirán en alza. Hoy, la tierra representa un 30 al 40 por ciento del porcentaje inicial de un nuevo proyecto”, dice el broker. Las oportunidades, apunta, estarán en las zonas que el Gobierno busca potenciar mediante inversión en infraestructura, transporte y espacios verdes.
Las perlitas para invertir serán las que permiten el desarrollo de proyectos de uso mixto, residencial combinado con oficinas y centro comercial. Siwacki menciona, con gran expectativa, los alrededores de la ex playa de cargas de la estación Colegiales, terrenos cedidos por el Estado, donde considera que se verá una capitalización por encima de la media en los próximos años. Respecto de los retornos para el inversor, estima que, si los precios acompañan, podrán mantenerse entre el 20 y 25 por ciento de punta a punta. También augura que quien encuentre un buen departamento usado apto crédito de enero a diciembre valorizará su capital entre un 10 y 15 por ciento.
Edificios corporativos y oficinas
Según destaca el Informe de Tendencias del Mercado de Oficinas de Buenos Aires, elaborado por CRBE –especializada en real estate e inversiones–, la proyección de metros cuadrados nuevos a ser entregados durante el año dará como resultado una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de los precios y menor flexibilidad en las negociaciones. “La tendencia apunta hacia aquellas categorizadas como premium. Esto obedece al interés de los desarrollistas en captar a las grandes corporaciones
usuarios y a las corporaciones que tienen la tarea de mejorar sus estándares edilicios y de espacios”, afirma Pablo Manes, director de Advisory & Transactions de CBRE Argentina.
Manes sostiene que los sectores que rodean a las grandes obras públicas, como Catalinas, Retiro y el corredor hacia el sur paralelo a Madero, se van a consolidar y desarrollar en los próximos años. Ya sin tanto apoyo de la obra pública, plantea que el corredor de la Zona Norte de la CABA y el GBA siguen creciendo.
Por su parte, el informe Market Beat de Cushman & Wakefield plantea que el período 2018-2019 traerá un importante crecimiento, ya que se estima que entrarán al mercado 415.650 m2 actualmente en construcción. El 57 por ciento de ellos se sitúan en zona no céntrica, lo cual comenzará a modificar la ecuación entre las zonas céntricas y no céntricas.
Seguinos en facebook.com/aperturacom en twitter.com/aperturacom