Los gran­des sin problemas, los chi­cos la re­man

Desa­rro­lla­do­res y ar­qui­tec­tos opi­nan so­bre có­mo los afec­ta­ron las úl­ti­mas me­di­das del go­bierno. Las di­fe­ren­cias en­tre los gran­des ju­ga­do­res y los más pe­que­ños.

ARQ - - ¿CUÁNTO SE PAGA? - Inés Ál­va­rez ial­va­rez@cla­rin.com

Des­de su asun­ción, el go­bierno de Ma­cri anun­ció en for­ma es­ca­lo­na­da una se­rie de me­di­das eco­nó­mi­cas - al­gu­nas ge­ne­ra­les, otras más es­pe­cí­fi­cas pa­ra el sec­tor in­mo­bi­lia­rio- con la in­ten­ción de mo­to­ri­zar un cam­bio: pri­me­ro fue el le­van­ta­mien­to del ce­po cam­bia­rio, lue­go los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios, y más re­cien­te­men­te, la po­si­bi­li­dad de to­mar cré­di­to con bo­le­tos de com­pra ven­ta co­mo ga­ran­tía. Pe­ro, ¿son es­tos anun­cios efec­ti­vos en el es­ce­na­rio real?

Ale­jan­dro Be­lio, Di­rec­tor de Ope­ra­cio­nes de TGLT, ex­pli­ca el cam­bio fun­da­men­tal: “Con la apa­ri­ción de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios se abre el jue­go a una de­man­da ge­nui­na de los con­su­mi­do­res fi­na­les. Es­to trae­rá apa­re­ja­do otros ti­pos de pro­duc­tos a desa­rro­llar, pa­san­do de uni­da­des chi­cas a de­par­ta­men­tos más có­mo­dos, con más dor­mi­to­rios, acor­des con las ne­ce­si­da­des de las fa­mi­lias”, afir­ma.

Pa­ra ex­pli­car qué es lo que pa­sa des­de el la­do de la ofer­ta, Fer­nan­do Sa­ba­ti­ni, so­cio de MRA + A Ar­qui­tec­tos, ana­li­za la si­tua­ción a par­tir del con­tex­to his­tó­ri­co: “Ve­ni­mos de la épo­ca del ce­po cam­bia­rio, cuan­do el ex­ce­den­te de la economía se vol­ca­ba al la­dri­llo co­mo un res­guar­do de va­lor. Des­de que lle­gó la nue­va ad­mi­nis­tra­ción ese con­glo­me­ra­do de pro­yec­tos se ha es­ta­do ab­sor­bien­do len­ta­men­te a va­lor ca­si de re­po­si­ción”.

En es­te pun­to es in­sos­la­ya­ble men­cio­nar los te­mas que, pa­ra em­pre­sa­rios y eco­no­mis­tas, son el la­do fla­co del Go­bierno: los al­tos ín­di­ces de in­fla­ción, la ex­ce­si­va car­ga im­po­si­ti­va y un precio del dólar atra­sa­do. “En el mien­tras tan­to, el ac­ce­so al cré­di­to internacional, la reac­ti­va­ción del sec­tor de pro­duc­tos pri­ma­rios y el blan­queo ge­ne­ra­ron una tran­si­ción com­ple­ja fren­te a la so­bre ofer­ta de dó­la­res y de pe­sos que se quie­re ab­sor­ber me­dian­te al­tas ta­sas y Le­bacs, que pro­du­cen un dólar plan­cha­do y una

toma de ga­nan­cias exor­bi­tan­tes en el mer­ca­do fi­nan­cie­ro”, de­ta­lla.

En de­fi­ni­ti­va, el men­sa­je acer­ca de dón­de con­vie­ne in­ver­tir es am­bi­güo. Nés­tor Krei­mer, fun­da­dor de la desa­rro­lla­do­ra Kuan­ti­ca, da su pun­to de vis­ta: “Es­ta­mos an­te una economía ‘Ce­bra’, con sec­to­res en una si­tua­ción des­ven­ta­jo­sa y otros a los que les va bien. Los desa­rro­llos in­mo­bi­lia­rios tie­nen cos­tos de re­po­si­ción que no son di­ge­ri­bles pa­ra el mer­ca­do y las uti­li­da­des son tan ma­gras que no in­cen­ti­va pa­ra em­pren­der”.

Krei­mer es crí­ti­co de las úl­ti­mas lí­neas de cré­di­to anun­cia­das “por­que es­tre­san mu­cho el mo­de­lo. Es una bue­na idea mal ins­tru­men­ta­da, pen­sa­da por ban­ca­rios y no por gen­te del sec­tor”. El pri­mer error, sos­tie­ne el desa­rro­lla­dor, es que se ha­bla de cré­di­tos hi­po­te­ca­rios pa­ra com­pra en el pozo cuan­do no es lo co­rrec­to, por­que no exis­te la hi­po­te­ca si no hay tí­tu­lo de la uni­dad. “Lo que hay es al­go que el ban­co de­be ca­te­go­ri­zar co­mo ga­ran­tía pre­fe­ri­da B”, de­ta­lla.

“El otro error con­cep­tual es que no exis­te cré­di­to al com­pra­dor en pozo. Lo que exis­te es cré­di­to al desa­rro­lla­dor, que tie­ne los bo­le­tos de com­pra­ven­ta de la gen­te que le com­pró en el pozo. Ahí es don­de con­si­de­ro que se equi­vo­can, por­que el pro­ble­ma es que no pen­sa­ron que pa­ra ac­ce­der a es­tos cré­di­tos el desa­rro­lla­dor pri­me­ro tie­ne que te­ner los bo­le­tos, lo que sig­ni­fi­ca que an­tes tu­vo que ven­der a un precio de pozo que no es el ter­mi­na­do. Es de­cir, que pa­ra que sea atrac­ti­vo, tu­vo que res­trin­gir mu­cho su ren­ta­bi­li­dad dan­do mu­cho fi­nan­cia­mien­to y ba­jan­do el precio”. A es­ta si­tua­ción, des­de lue­go, se le su­ma el pa­go de in­tere­ses y el cos­to fi­nan­cie­ro del cré­di­to. “Na­die pen­só que nues­tra in­dus­tria no es­tá en con­di­cio­nes de so­por­tar ni el más mí­ni­mo cos­to”, con­clu­ye.

Da­río Ló­pez, ti­tu­lar de Ar­qui­tec­to­ni­ka, sos­tie­ne: “En nues­tro ca­so, co­mo es­tu­dio de ar­qui­tec­tu­ra que desa­rro­lla, los cré­di­tos son una bue­na no­ti­cia. Hay una gran de­man­da, aun­que por aho­ra un 10% del to­tal de los com­pra­do­res se acer­ca a tra­vés de es­ta mo­da­li­dad, mien­tras que si­guen par­ti­ci­pan­do los in­ver­so­res de uni­da­des pa­ra ren­ta que con­fían en la cons­truc­ción por su es­ta­bi­li­dad”.

Otra es la si­tua­ción de IRSA, orien­ta­da a los cen­tros co­mer­cia­les y ofi­ci­nas, dos pro­duc­tos “en ex­pan­sión”, co­mo de­fi­ne Ser­gio Dat­ti­lo, Ge­ren­te de Re­la­cio­nes Ins­ti­tu­cio­na­les. “La caí­da ac­tual del con­su­mo es una fo­to de la co­yun­tu­ra. Siem­pre en la his­to­ria del país se han pro­du­ci­do subas y ba­jas. Lo real es que nues­tros 16 cen­tros co­mer­cia­les es­tán con ocu­pa­ción com­ple­ta y que te­ne­mos com­pro­me­ti­das in­ver­sio­nes su­pe­rio­res a los u$s 600 mi­llo­nes en dis­tin­tos pro­yec­tos”, re­su­me.

ASTOR SAN TEL­MO. El pro­yec­to de TGLT so­bre ave­ni­da Ca­se­ros es un edi­fi­cio de vi­vien­das y lo­ca­les con ser­vi­cios y co­mo­di­da­des ex­clu­si­vas desa­rro­lla­do en torno a dos am­plios jar­di­nes pri­va­dos que dan luz a to­das las uni­da­des.

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