Los grandes sin problemas, los chicos la reman
Desarrolladores y arquitectos opinan sobre cómo los afectaron las últimas medidas del gobierno. Las diferencias entre los grandes jugadores y los más pequeños.
Desde su asunción, el gobierno de Macri anunció en forma escalonada una serie de medidas económicas - algunas generales, otras más específicas para el sector inmobiliario- con la intención de motorizar un cambio: primero fue el levantamiento del cepo cambiario, luego los créditos hipotecarios, y más recientemente, la posibilidad de tomar crédito con boletos de compra venta como garantía. Pero, ¿son estos anuncios efectivos en el escenario real?
Alejandro Belio, Director de Operaciones de TGLT, explica el cambio fundamental: “Con la aparición de los créditos hipotecarios se abre el juego a una demanda genuina de los consumidores finales. Esto traerá aparejado otros tipos de productos a desarrollar, pasando de unidades chicas a departamentos más cómodos, con más dormitorios, acordes con las necesidades de las familias”, afirma.
Para explicar qué es lo que pasa desde el lado de la oferta, Fernando Sabatini, socio de MRA + A Arquitectos, analiza la situación a partir del contexto histórico: “Venimos de la época del cepo cambiario, cuando el excedente de la economía se volcaba al ladrillo como un resguardo de valor. Desde que llegó la nueva administración ese conglomerado de proyectos se ha estado absorbiendo lentamente a valor casi de reposición”.
En este punto es insoslayable mencionar los temas que, para empresarios y economistas, son el lado flaco del Gobierno: los altos índices de inflación, la excesiva carga impositiva y un precio del dólar atrasado. “En el mientras tanto, el acceso al crédito internacional, la reactivación del sector de productos primarios y el blanqueo generaron una transición compleja frente a la sobre oferta de dólares y de pesos que se quiere absorber mediante altas tasas y Lebacs, que producen un dólar planchado y una
toma de ganancias exorbitantes en el mercado financiero”, detalla.
En definitiva, el mensaje acerca de dónde conviene invertir es ambigüo. Néstor Kreimer, fundador de la desarrolladora Kuantica, da su punto de vista: “Estamos ante una economía ‘Cebra’, con sectores en una situación desventajosa y otros a los que les va bien. Los desarrollos inmobiliarios tienen costos de reposición que no son digeribles para el mercado y las utilidades son tan magras que no incentiva para emprender”.
Kreimer es crítico de las últimas líneas de crédito anunciadas “porque estresan mucho el modelo. Es una buena idea mal instrumentada, pensada por bancarios y no por gente del sector”. El primer error, sostiene el desarrollador, es que se habla de créditos hipotecarios para compra en el pozo cuando no es lo correcto, porque no existe la hipoteca si no hay título de la unidad. “Lo que hay es algo que el banco debe categorizar como garantía preferida B”, detalla.
“El otro error conceptual es que no existe crédito al comprador en pozo. Lo que existe es crédito al desarrollador, que tiene los boletos de compraventa de la gente que le compró en el pozo. Ahí es donde considero que se equivocan, porque el problema es que no pensaron que para acceder a estos créditos el desarrollador primero tiene que tener los boletos, lo que significa que antes tuvo que vender a un precio de pozo que no es el terminado. Es decir, que para que sea atractivo, tuvo que restringir mucho su rentabilidad dando mucho financiamiento y bajando el precio”. A esta situación, desde luego, se le suma el pago de intereses y el costo financiero del crédito. “Nadie pensó que nuestra industria no está en condiciones de soportar ni el más mínimo costo”, concluye.
Darío López, titular de Arquitectonika, sostiene: “En nuestro caso, como estudio de arquitectura que desarrolla, los créditos son una buena noticia. Hay una gran demanda, aunque por ahora un 10% del total de los compradores se acerca a través de esta modalidad, mientras que siguen participando los inversores de unidades para renta que confían en la construcción por su estabilidad”.
Otra es la situación de IRSA, orientada a los centros comerciales y oficinas, dos productos “en expansión”, como define Sergio Dattilo, Gerente de Relaciones Institucionales. “La caída actual del consumo es una foto de la coyuntura. Siempre en la historia del país se han producido subas y bajas. Lo real es que nuestros 16 centros comerciales están con ocupación completa y que tenemos comprometidas inversiones superiores a los u$s 600 millones en distintos proyectos”, resume.