LA CIUDAD TIENE QUE GUIAR LA INVERSIÓN HACIA LA ZONA SUR

Aunque en los últimos años hubo obras en la zona más postergada de Buenos Aires, ahora se vuelve a favorecer la inversión pública e inmobiliaria en el Corredor Norte. Medidas para mitigar el desequilibrio.

El desequilibrio entre el Norte y el Sur es una de las grandes deudas de la Ciudad de Buenos Aires. Reconocido y caracterizado por múltiples autores, ha atravesado el discurso de todas las administraciones del último medio siglo y se sostuvo en las diferentes aproximaciones técnicas o ideológicas de los especialistas. Si bien la situación ya figuraba en diagnósticos de larga data, la construcción de la Autopista 25 de Mayo provocó un enorme daño, degradando tejidos de buena calidad y acentuando las desventajas del Sur. Con el advenimiento de la democracia muchas cosas se intentaron en políticas urbanas para intentar revertir esas diferencias. Erróneas, incompletas o inconclusas, la mayoría de ellas fallaron en su misión. Ninguna logró convencer a los principales desarrolladores inmobiliarios de realizar grandes operaciones en el Sur, que quedó relegado mayoritariamente a las acciones públicas. Posiblemente haya sido Puerto Madero la primera apuesta que movilizó al sector inmobiliario, y luego se extendió al corredor comprendido entre la Av. Huergo y Paseo Colón e incluso en las Avenidas Garay y Caseros, en San Telmo. Más recientemente, con Mauricio Macri como Jefe de Gobierno, se dio impulso a una gran cantidad de iniciativas sobre la Zona Sur, cuyo impacto provocó un incremento de la actividad, incluyendo la inmobiliaria. La inauguración de la línea H, el Metrobus de la 9 de Julio, la creación del distrito tecnológico en Parque Patricios y el de las Artes en Barracas, el impulso de la Villa Olímpica, la mudanza de importantes áreas del GCBA al Sur, como la Casa de Gobierno. La apertura de la Usina del Arte. La puesta en valor de la Av. Patricios. El anterior Gobierno Nacional, aún con fallas urbanísticas y excesos normativos, también apuntó en esa dirección con la construcción de las urbanizaciones de la Playas Buenos Aires y Sanz, hoy a punto de concluirse. A fines del 2015 se produjo el cambio de autoridades. Después de un año y medio del ritmo intenso que el Licenciado Rodríguez Larreta supo imprimir a su mandato, vemos que el baricentro de la actividad de la ciudad gira hacia el Norte. Una de las primeras acciones de la nueva gestión se refirió a la posible urbanización del predio del Tiro Federal. Fue una señal para el mercado, que definió el emprendimiento como un nuevo Puerto Madero. El mercado inmobiliario viene sistemáticamente tomando los grandes lotes de la Zona Norte. En los comienzos de este siglo se construyeron los frentes de la Av. Libertador en Belgrano y todos los grandes terrenos del Bajo Belgrano excepto los de la Embajada Rusa. La ambición del inmobiliario por esta área apareció incluso en rumores tales como la venta de parte del Campo de Polo (que tuvo que ser desmentida) o la mudanza del Centro de Alto Rendimiento Deportivo (que no fue desmentida). No es la única señal. Del lado estatal se produjo la venta de un importante terreno en la calle Arribeños, a un precio record que confirma el preeminente interés del mercado esta zona. En ese corredor hoy solo queda otro terreno de grandes dimensiones libre de proyecto, hasta donde sabemos. Los ex laboratorios Boeringer están en obra, el terreno ex Barugel tiene proyecto. También en esta dirección trabaja Aysa con su proyecto de mudar sus oficinas centrales al predio de Figueroa Alcorta. Si observamos el Área Central, también aparecen proyectos hacia el Norte, como la anunciada venta de lotes para torres ocupando sectores de la playa ferroviaria frente a Catalinas, la mudanza del Ministerio de Educación; la renovación de las veredas de las calles Juncal y Arroyo. Desde el lado privado, hay varios edificios que realizará un fondo de inversión en el Antepuerto, con capitales fruto del sinceramiento impositivo. El mercado inmobiliario del Norte se ha vigorizado, al punto tal que el Presidente de River Plate piensa en la mudanza del Monumental y especula sobre la venta de la tierra suponiendo una constructibilidad y unos usos que el club no tiene. Una mala señal para todos los clubes de la zona. Los directivos tienen un horizonte inmobiliario alternativo a su tradicional actividad. Tampoco el proyecto de nuevo Código de Planeamiento tiene indicios que señalen el sur como prioridad. Declarar al borde del Riachuelo área de desarrollo prioritario no dejará de ser una expresión de corrección política, que en la práctica y por sí sola difícilmente generará resultados, El predio del Tiro Federal se encuentra ante la disyuntiva de resolver la tensión entre la intención de crear el Polo de la Innovación y la presión inmobiliaria. ¿Construirán los inversores edificios para vivienda de estudiantes, pudiendo dedicarlos a sectores más pudientes? Los edificios de oficinas se dedicarán a incubadoras de empresas y no a oficinas triple AAA? ¿Qué obras de infraestructuras y de transporte se van a encarar para atender esa nueva masa de actividad? ¿Cómo vamos atender los hoy críticos accesos al Puerto, al Aeroparque, a la Ciudad Universitaria, a la costa del río? Estamos absolutamente de acuerdo en favorecer el transporte público, pero eso no significa que los camiones y camionetas no sigan circulando, ni que los autos, remises y taxis que transportan gente que viene desde las inmensidades del Área Metropolitana desaparezcan. Algunas obras viales y ferroviarias complementarias son necesarias. La masa de capital que el inmobiliario invierte en la Ciudad es finita. Como es finito el Presupuesto de la Ciudad. Todo lo que haga en el Norte se restará del Sur. Que quedará en manos de inversiones públicas en barrios de clases populares, acentuando las mismas diferencias que hoy tiene la ciudad. La divergencia entre los intereses de la ciudad como conjunto social y los de la actividad inmobiliaria es reconocida en todas las ciudades. No se trata de demonizar al inmobiliario, actividad que lógicamente busca su mejor rentabilidad. El sector público debe intentar guiar la inversión, conjugando el interés colectivo con las ambiciones empresarias. Obras y acciones públicas deben generar certezas en la dirección del estado respecto de una estrategia urbana. Propongo algunas acciones: 1- Congelar por ley los usos y las edificaciones existentes de todos los clubes e instituciones entre las avenidas Monroe y Udaondo y entre el Arroyo White y la Gral. Paz, hasta tanto se disponga un plan de manejo para la zona; 2- Orientar el crédito hipotecario de los bancos públicos favoreciendo la Zona Sur, 3- Focalizar las obras en espacios públicos en esta zona, donde además de ser necesarios, ayudan a crear clima para el inversor privado, 4- Destinar los excedentes de AUSA a la recomposición urbana de los terrenos bajo la Autopista 25 de Mayo y las zonas aledañas (una reparación histórica). El GCBA ha demostrado tener una necesaria energía emprendedora; tiene que apuntar al Sur.

Sin demonizar al inmobiliario, el sector público debe guiar la inversión, conjugando el interés colectivo con las ambiciones empresarias.