A la espera de la nueva normativa para construir en la Ciudad
Cómo impacta el debate sobre el nuevo código urbano en el mercado inmobiliario: dueños de lotes precavidos y desarrolladores expectantes.
Desde hace meses está en marcha el proceso de consultas que definirá el proyecto definitivo del nuevo código urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires. El texto determinará las condiciones de uso del suelo, densidades, zonificaciones, distribución del espacio público y protección del patrimonio edificado, entre otros puntos, bajo la pretensión de favorecer a las zonas más postergadas, homogeneizar el perfil urbano, generar un mercado inmobiliario competitivo y asegurar el abastecimiento de las infraestructura necesaria a cada rincón de la Ciudad. Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano, el organismo que lleva adelante la propuesta, aseguran que antes de fin de año se presentará en la Legislatura para su primera lectura. Mientras tanto, se formó una comisión ad honorem (COPUA-por sus siglas, Consejo del Plan Urbano Ambiental) integrada por funcionarios, urbanistas, universidades y colegios profesionales, que luego pondrá a prueba sus ideas con otras entidades y vecinos.
El caso es que en un sector económico en el que cualquier proyecto es a largo plazo, el timing para iniciar un negocio es fundamental. Y esa certeza tan necesaria se ve amenazada por las idas y vueltas que se presentan en cualquier debate. Como cuenta Damián Tabakman, desarrollador y rector de la escuela EN Real Estate: “Lo que más preocupa es la incertidumbre. Hoy el dueño de un lote no sabe cómo evaluar el cambio de código, si le mejorará, empeorará o le será indiferente. Tampoco cuándo va a salir la normativa. Lo mismo le pasa al desarrollador”.
Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Profesional Inmobiliario (integrante de COPUA) admite que es-
tamos ante un escenario incierto, aunque “se está tasando sobre el código actual”.
Desde otra posición en el tablero, Darío López, arquitecto y desarrollador de Arquitectonika, reconoce que “este proceso nos está afectando porque los propietarios y algunos operadores inmobiliarios están dando como aprobado el proyecto que está en plena discusión. Esto hizo aumentar los terrenos en donde supuestamente se va a poder construir más, pero no bajan los valores en donde se construiría menos”.
La clave está en que, si se aprueba lo previsto, lo que definirá la edificabilidad será la morfología de los edificios preexistentes en la zona, y es por eso que, como señala Gómez, “algunos desarrolladores ya se están asesorando con estudios para que evalúen las posibilidades de cada área”.
Gonzalo Pagano, responsable de Arquitectura y Terrenos de Interwin, considera a éste un cambio acertado: “Ciertos parámetros que hoy determinan la capacidad constructiva de los terrenos como el FOT y las Tangentes responden a una cuenta numérica, por lo que muchas veces desatienden al tejido urbano y crean alturas discontinuas, medianeras y edificios de perímetro libre con vista a una pared. Esto puede afectar la habitabilidad del espacio, generar conflictos entre vecinos e impactar en el valor del metro cuadrado”.
Raúl Sáenz Valiente, Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) considera que más allá del temblor inicial, en el futuro se subsanarán deficiencias importantes: “Seguramente el nuevo código impactará en los precios del suelo y las viviendas. Sin embargo, no se perciben medidas que impacten negativamente en el mercado inmobiliario. Creemos que agilizará los trámites y el seguimiento de procesos online, donde tenemos un desfasaje importante en tiempos”. concluye.