Cómo participar de desarrollos en Estados Unidos
Es posible vivir en Argentina e invertir en el mercado de bienes raíces estadounidense. Todo lo que hay que saber sobre la situación de ese país para animarse a dar el paso.
Más del 30% de los desarrollos inmobiliarios top de Miami pertenecen a argentinos, lo que pone de manifiesto el importante atractivo que tiene este mercado que, desde 2012, no sólo se recuperó de la crisis sino que no paró de crecer.
“Lo primero que debemos tener presente es que EE.UU. es un país más metódico y práctico en esta clase de asuntos de lo que lo es Argentina. Por ejemplo, para constituir una sociedad, desde lo formal, se tarda menos de 72hs, y la mayoría de los trámites para poder operarla no implican tener presencia física en el país”, adelanta el doctor Ariel Arrocha, de la consultora Negocios en USA. “Lo segundo -continúa- es que los valores de tierras, propiedades, locales o edificios se encuentran disponibles en registros públicos a disposición de toda la población”.
Que el mercado sea más previsible y controlado, no implica que el proceso de permisos y habilitaciones no sea largo: unos doce meses. Y esto es porque intervienen factores que en la Argentina normalmente no tienen injerencia.
Según describe el especialista, en cualquier ciudad de Estados Unidos, el desarrollador debe entregar cuatro juegos completos de planos y documentación al Departamento de Policía, el Departamento de Bomberos, el Municipio y Saneamientos y Cloacas. Cada división dice qué impacto tendrá su edificio para la ciudad y lo que hace falta modificar. “Por ejemplo, los bomberos pueden decir que necesitan más personal o comprar otra autobomba para atender a un posible siniestro y en ese caso, el gasto lo cubre una parte el desarrollador y otra el organismo oficial en cuestión”.
Aunque en todo el territorio los controles son muy metódicos, es importante saber que cada ciudad y cada estado tiene sus particularidades. En Miami Beach, por caso, hay hasta una comisión que evalúa los aspectos estéticos de un proyecto.
El tipo de sociedad que se forme para instalarse en Estados Unidos no tiene relación con la que se integre en nuestro país. Lo que define la estructura legal más conveniente es la procedencia de los inversores. Las opciones son: Corp homóloga a la sociedad anónima argentina, LLC, y LLP, que “es más compleja y que se usa mucho para desarrollos porque divide las responsabilidades”, explica Arrocha. En esta figural legal, el desarrollador asume la conducción to-
tal y absoluta de los fondos y del proyecto y el inversor sólo está limitado al soporte de capital, lo que le da a éste último más seguridad jurídica. “En realidad, estudia cada caso en particular, si se necesita un crédito bancario, si estará incluido en algún programa, etcétera”.
Arrocha agrega además que existe un tipo de financiamiento bancario el llamado Mezzanine que sirve para que el desarrollador pueda acceder a fondos contra el avance de obra. “Aproximadamente es del 50%, por lo que el resto debe conseguirlo de inversores propios o preventas”. El procedimiento obliga a que se cumpla un cierto número de ventas en un plazo acotado para que el banco abra la línea de crédito. “En general, el contrato que se firma con el cliente indica que su dinero irá a un fideicomiso y se espera el tiempo preestablecido. Si el banco otorga el resto del dinero necesario, se comienza la obra, en caso contrario, o se pide una prórroga, o se devuelve el dinero”.
En tanto, las ventas se hacen por listing, listas de precios que el desarrollador establece en función del momento en que el inversor ingresa al negocio, y suele haber hasta cuatro valores distintos por la misma unidad. En cualquier caso, se paga entre un 10 y un 20% al momento de firmar el contrato. Cuando el edificio llega al techo, el cliente tiene que haber aportado el 40% del precio total. Cuando la obra está terminada, tiene que alcanzar el 50%. El resto lo financia una entidad bancaria, las que admiten clientes del extranjero.