Mirada de expertos.
Lo que se habló en Expo Real Estate 2017 , el encuentro del sector más importante del año.
La última edición de Expo Real Estate 2017 + 9° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias fue distinta a la de años anteriores. Si otras veces la mayoría de los stands exhibían proyectos de megaurbanizaciones en las afueras de la Ciudad, esta vez estuvieron orientados a distintas alternativas de inversión, a desarrollos en Estados Unidos, (especialmente Miami y Detroit) y a emprendimientos pensados para usuarios finales. Parte del cambio se debe a la aparición de los créditos hipotecarios, que reintrodujo en el mercado a los usuarios finales. Y una voluntad de invitar a los inversores a animarse a otro tipo de productos, como las cocheras u oficinas de coworking.
Una de las charlas más concurridas fue la de Fernando Sciarrotta, socio director de la Oficina Regional de Argentina y Uruguay de la consultora Grupo 4S. El foco estuvo puesto en un listado de 50 errores, recolectados de las confesiones de desarrolladores latinoamericanos, sobre los cuales Sciarrotta propuso reflexionar para aprender. Entre los más comunes se mencionó el de “no dimensionar correctamente a la demanda”. Esto es, detectar una necesidad pero no indagar en ella en profundidad ni estimar su volumen. Y como ejemplo comentó lo que sucede en su barrio, Nueva Córdoba. “Hay edificios que se dicen para estudiantes, de unidades chicas bien pensadas, porque exigen poco mantenimiento, pero con eso sólo no alcanza”.
Para que exista una ventaja comparativa real, hace falta investigar en los hábitos y consumos del mercado meta. “Ya no se segmenta por edad o nivel socioeconómico, sino por grupos de afinidades, tribus”. Y dio como ejemplo a los “foodies”, fanáticos de la gastronomía que eligen cocinas grandes y bien equipadas, e incluso a los estudiantes, que requieren de áreas de estudio compartido y bicicleteros, entre otras prestaciones.
Para Sciarrotta, además, no hay que copiar proyectos en base a análisis de demanda de otros, porque eso hace que los edificios funcionen como commodities y los precios bajen.
Otro de los errores comunes es “no validar el anteproyecto arquitectónico ante el mercado”, para lo que el especialista recomienda organizar una muestra de potenciales clientes, a los cuales se les presenta el proyecto propio y otros dos de la competencia. A esta muestra se le pregunta en cuál invertirían y por qué. “Si el 50% elige el nuestro se sigue adelante, con los ajustes que señalen los encuestados. Sino, se revisa todo el proyecto”.
Los cambios en el código urbanístico fueron uno de los tópicos de la expo en el que los desarrolladores pudieron expresar su preocupación por la incertidumbre que viven, hasta que la Legislatura confirme las nuevas normas. Del panel participaron Daniel Mintzer, de G&D Developers y el ministro Franco Moccia, entre otros. Ellos hablaron de cuáles serán los barrios de la ciudad en los que conviene invertir, y el funcionario señaló “vemos más desarrollos en el sur y a la vera del Riachuelo. La prueba está en que desde que el gobierno porteño decidió mudarse a Parque Patricios ya no existe tanta diferencia en los alquileres entre esa zona y el microcentro”.
Jorge Kupferman estuvo a cargo de una de las charlas sobre inversiones en Estados Unidos. Su oficina, Miami Life Realty, funciona desde esa ciudad también para Nueva York y Detroit, la novedad de la expo. Está ciudad vecina a a Canadá tiene la ventaja de ser un municipio que salió de la quiebra en 2014 con valores de inmuebles de 50 mil dólares promedio que, afirma el asesor inmobiliario, garantizan un 15% de rentabilidad por su alquiler.