Cocheras.
Con una demanda objetiva en alza, los espacios para autos prometen una buena rentabilidad con una inversión relativamente baja.
Un negocio que promete buena rentabilidad y con una inversión relativamente baja.
En 2006 existían en la Ciudad de Buenos Aires 2.200 estacionamientos. Once años después, este número se redujo a 2.000, con la salvedad de que el parque automotor se duplicó en todo ese tiempo. “El motivo por el cual la oferta se quedó quieta tiene que ver con que nos quedamos sin tierras”, explica Esteban Súcari, gerente de Ecocheras, una empresa que comercializa espacios en este rubro. Y la búsqueda no es sencilla: “El lote tiene que tener doble o triple frente para que dé el ancho de las rampas , más 40 o 50 metros de fondo”, especifica. A diferencia de otros productos inmobiliarios, los espacios para autos tienen un ticket bajo de adquisición que arranca en los 300 mil pesos, dependiendo de su ubicación en la Ciudad y dentro del emprendimiento. Por ejemplo, en la Avenida Corrientes, a la altura de Almagro, los valores están por encima de los 390 mil pesos. Ésta es una ventaja para pequeños inversores aunque no son los únicos que pueden sentirse atraídos por este negocio. Los grandes jugadores tienen la opción de los estacionamientos completos, una inversión que requiere más de dos millones de dólares, sobre la que se calcula una rentabilidad del 7 al 10% anual.
Pero para el común de los inversores, que pueden adquirir de a unidades, existen otras opciones. Se pueden comprar cocheras construidas o en pozo y alquilarlas a través de dos modalidades: pool tradicional o pool de renta. Sucari detalla: “En el primer caso, se suman los ingresos, se pagan los gastos y la utilidad se reparte entre los propietarios de las cocheras”. En tanto, la segunda alternativa consiste en “pedirle al operador que garantice una renta mínima más otra variable, que dependa de cómo le va al garaje. Si la renta mínima habitual es del 4% anual, con la parte variable es posible alcanzar el 6 o 7% anual”. La ganancia se reparte en proporción a la inversión y una vez al año existe la opción de retirarse del negocio.
Este rubro tiene algunas características que lo hacen más simple en comparación con el residencial. En las cocheras es poco habitual tener problemas con los inquilinos, por ejemplo. Además, todo es de cemento y por lo tanto exige un mantenimiento casi nulo. “En cuanto a la rentabilidad, un departamento está dejando en promedio un 3% anual mientras que la cochera puede alcanzar más del 5%, dependiendo de la zona”, asegura Sucari.
Otra de las ventajas que menciona el empresario es que es posible salir del negocio con perspectivas de ganancias óptimas. “El que compró en 2012 y quiere vender ahora lo hará a un valor 30 o 35% superior a lo que pagó. El motivo es la escasa oferta y creciente demanda”, sintetiza.