Un mercado que alterna caídas y signos de repunte
Los desarrolladores atravesaron momentos difíciles durante 2017. Los protagonistas explican las razones que impiden la reactivación.
Si la actividad de los nuevos desarrollos inmobiliarios se representara en un gráfico, la única constante sería, justamente, su irregularidad: el 2017 fue un año de picos y caídas, según relatan los propios actores del mercado. La aparición de los créditos hipotecarios UVA activó la demanda de usuarios finales, que se volcó a los inmuebles usados. Sin embargo, hasta el momento este entusiasmo apenas rozó el ánimo de los desarrolladores, quienes lidiaron con un aumento del costo de la construcción de un 23,7% (de enero a noviembre), según señala el INDEC, un dólar quieto, una alta carga impositiva y un mercado financiero que les restó inversores.
Bruno Martino, Director Ejecutivo de COMA SA, afirma que la incorporación de los préstamos UVA “no logró hacer repuntar el sub-mercado de los nuevos desarrollos, lo que llevó a que se tuviera que repensar el negocio”. Y aclara: “El inversor acompaña en la etapa de armado del negocio, pero el grueso de la demanda pasa por el usuario final, a quien le interesa adquirir una propiedad a estrenar o en pozo y no puede hacerlo porque no puede hipotecarla. Nos pasa en Vilanova (un emprendimiento en el GBA Oeste) donde de cada 30 consultas, 20 son para comprar a través de créditos hipotecarios”.
Gabriel Brodsky, Director de Predial, resume en cambio que para su compañía “este año fue muy bueno, aunque entendemos que la Argentina sigue todavía en un periodo de transición y la economía todavía no está creciendo lo esperado”. El arquitecto Darío López, socio de Arquitectónika, puede dar constancia de esta situación. “El 2017 fue un año muy desparejo. Por un lado seguimos con los emprendimientos en ejecución y proyectamos nuevos y por el otro en los lanzados en el pozo se hizo muy lenta su ejecución por la falta de cierres de inversores producto del valor planchado del dólar”.
En este sentido, será determinante la activación de los créditos intermedios, que acercará un nuevo público a los proyectos a estrenar. López admite que su empresa está interesada en acceder a ellos porque “son necesarios para que el desarrollador pueda apalancar la obra con el crédito final al usuario”, aunque “todavía está muy lenta esta opción por falta de información de los bancos”.
Aunque el mismo Javier González Fraga, presidente del Banco Nación, reconoció a ARQ que “si sólo financiamos compradores generamos una burbuja; y es por eso que estamos decididos a apoyar a los desarrolladores”, todavía no hay un fuerte respaldo a la oferta. “Una dificultad típica, entre muchas otras, es que el banco lo primero que le pide a cualquier empresa son sus últimos balances. Los desarrolladores, hasta ahora, creaban
Entre las dificultades que sortearon los desarrolladores se cuentan un dólar quieto, altos costos de construcción y una fuerte carga impositiva
un fideicomiso por cada obra. Si les piden los tres últimos balances, no existen. Esto genera la necesidad de que los desarrolladores pongan sus papeles en regla y que los bancos comprendan la modalidad especial de una inversión inmobiliaria. Por el momento, hay un tremendo desencuentro entre bancos y desarrolladores”, explica Damián Tabakman, empresario y asesor.
Lo cierto es que los engranajes del mercado inmobiliario se están moviendo al punto de generar, de modo incipiente, algunas novedades. Una de ellas es el creciente interés de los desarrolladores en construir unidades de más metros cuadrados, orientadas a las familias. Otra es el despertar de las llamadas zonas frías, ba
rrios que no eran demandados por los inversores pero que sí están entre las preferencias de los usuarios finales. “Que el mercado se haya desoxidado -asegura Hernán Nucifora, Director de Global Investments y Nucifora Propiedades - permitió a la ya notoria escasez de tierra en zonas premium hacer crecer los valores de incidencia. Lejos de ser una mala noticia esto permite a los desarrolladores expandirse a zo- nas bien ubicadas, pero que antes no estaban en la mira”. El empresario pone como ejemplo Campus Norte, un desarrollo de 25.000 m2 en Villa Martelli, en el partido de Vicente López. “Con el foco actual del mercado, vemos una marcada suba de valor en zonas premium y un gran crecimiento en nuevas zonas que se desarrollan”, concluye.
Ricardo Mataloni, Director Comercial de Vitrium Capital S.A, asegura en tanto que los desarrollos en barrios cerrados o countries, en localidades a varios kilómetros de la Ciudad, tienen una demanda sostenible, producto del interés de “familias jóvenes que buscan seguridad e infraestructura social y de- portiva”. En cuanto a los precios en este tipo de producto, el desarrollador afirma que “considerando que vendíamos bajo un esquema de fideicomiso al costo y que el dólar se mantuvo muy quieto, los valores se modificaron sensiblemente al alza”. Mataloni aclara que esto se debió también a que la obra en Pueblo Caamaño, un desarrollo en Pilar, está en una etapa muy avanzada, a poco de abrir su centro comercial.
Gastón Mazzei, Gerente General de Mazzei Propiedades, un operador del GBA Sur, evalúa que “venimos de varios años consecutivos en los que el mercado inmobiliario no logra crecer sostenidamente y esto se nota. Es marcada la necesidad habitacional que hay en el país, pero aún siguen siendo elevados los costos de financiación, así como también los aumentos en el sector de la construcción. Pero empezamos a vislumbrar una apuesta por parte de los privados y un crecimiento en el mercado”.
Para Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland, “el mercado fue gestando durante 2017 los frutos que verá en los próximos meses. Bajo el nuevo panorama crediticio del país y ante el proyecto de reforma tributaria que ya se encuentra en el Congreso, hoy el feeling del mercado es hacia el positivismo y se proyecta una suerte de ‘primavera’ del Real Estate. Es un crecimiento paulatino y sostenido, en un mercado que de a poco deja atrás los números del pasado y que todavía tiene que equilibrar la demanda. Es un despegue lento, pero un despegue al fin y al cabo”. Santiago Tarasido, Gerente General de CRIBA, coincide en el optimismo aunque advierte: “La inflación, si bien muestra una tendencia a la baja, sigue siendo un condicionante. Por otra parte, la carga impositiva, ineficiencia y la baja adopción de nuevas tecnologías son los grandes obstáculos a los que se enfrenta la industria”.
En lo que respecta al mercado corporativo, según el último informe de Cushman & Wakefield, en 2017 se experimentó un aumento de la demanda de la categoría premium, que alcanzó una tasa de vacancia de 3,6%. Sin embargo, ésta no fue la impresión de la desarrolladora Raghsa, un gigante indiscutido de este negocio. Héctor Salvo, gerente general, asegura que “la demanda fue reducida, selectiva y errática. Las empresas buscaron información pero no concretaron grandes operaciones”. Según el especialista “hoy la demanda es incipiente y los precios están levemente en alza. De todos modos los precios de renta en Argentina están retrasados respecto a Brasil y Chile: el retorno es del 5% en nuestro país, mientras que en los demás es del 10% anual”.
Los desarrolladores oscilan entre el optimismo a partir de un mercado con reglas más claras y temas pendientes que vienen del gobierno anterior Entre las novedades del año se cuentan el creciente interés por construir productos para las familias y el despertar de las zonas frías, de histórica baja demanda