Oficinas: más demanda premium y una leve alza de los precios
Dos informes coinciden en destacar una tendencia estable en el mercado corporativo, con algunas variaciones de valor y buenas expectativas para 2018.
Dos importantes empresas dedicadas a brindar servicios en el mercado corporativo, Colliers International y Cushman & Wakefield, analizaron el último trimestre de 2017, sobre el que comparten una mirada optimista de cara a 2018. Para ambas empresas, la demanda se mantuvo firme, especialmente en el segmento premium, también llamado A+. Sin embargo, “se registraron menos transacciones que durante el resto del año”, asegura el documento elaborado por Cushman & Wakefield.
En tanto, Colliers destacó del mismo período el comportamiento de los precios: “El segmento A+ registró una suba en los valores promedio de alquileres equivalente a 1,32%”. Juan Manuel Farola, gerente de la División Oficinas, detalla: “En la categoría A+, caracterizada por una excelente ubicación, un alto estándar técnico con la tecnología apta para optimizar los espacios y proveer condiciones de confort en el ambiente de trabajo, es donde se registra una mayor demanda en un contexto de escasa disponibilidad, lo que impacta en una performance de precios diferente respecto de la categoría A”.
Farola se refiere a una tendencia que comenzó a verificarse en 2016 para la categoría A. El informe señala que el precio para el mercado de oficinas A+ y A promedió los 23,25 US$/M2 esto es 4,1% por debajo del precio observado durante el trimestre anterior y 7,1% por debajo del precio promedio registrado durante el mismo trimestre de 2016. Pero si se desagrega por subsegmento, los edificios de clase A+ se posicionaron por encima del trimestre anterior, exhibiendo un valor promedio de alquiler igual a 30,1 US$/M2. La zona más cara para alquilar es Catalinas, con un precio que ronda los 36,2 US$/M2.
En cuanto a los edificios de categoría A, el promedio se ubica en los 20,7 US$/M2, 6,75% por debajo del trimestre anterior. En esta categoría, Puerto Madero exhibe el mayor precio promedio de alquiler, el cual alcanza los 22,9 US$/M2.
Por su parte, desde Cushman señalan que “la actividad acumulada anual se acercó a los 92.000 m2 de superficie alquilada. El 80% correspondió a transacciones realizadas en la zona CBD, de las cuales el 58% sucedieron en el submercado CatalinasPlaza Roma”. La zona CBD agrupa además de a ésta última, otras locaciones, como Puerto Madero, Microcentro, Retiro -Plaza San Martín, 9 de Julio y Centro Sur.
En tanto, se denomina “Non CBD” a la zona compuesta por el eje Libertador (CABA y GBA), corredor Panamericana y el nodo Panamericana-general Paz, en donde los indicadores “no muestran superficie premium disponible desde hace seis meses”.
En lo que respecta a la categoría más alta, la tasa de vacancia es del orden de 3,6%, “cifra que además de ser escasa se encuentra distribuida en 25 edificios, lo que supone un ratio de distribución de solo 1.700 m2 disponibles en cada uno”, afirma el análisis de Cushman.
De acuerdo al relevamiento realizado por Colliers, “se observa una mayor disponibilidad en la categoría A con un 9,2% (versus 8,19% en el trimestre anterior), mientras que el segmento A+ se posiciona en un 4,0% (versus 3,68%).”
En cuanto a la oferta, en Cushman sostienen que “de cara al futuro, se estima que durante el período 20182019 entren al mercado 415.650 m2 que actualmente se encuentran en construcción. El 57% de ellos están situados en la zona Non CBD. En cuanto a los proyectos, el 79% se encuentra en la zona Non CBD, lo que supone un crecimiento del 95% sobre el inventario de ésta área”.
Para concluir, en Colliers afirman que “las buenas expectativas de ocupación de superficie premium se combina con el inicio de proyectos”. Y detallan que la superficie total consolidada a 2022 se estima en 3.758.870 m², de los cuales el 16% se encuentra en etapa de construcción.