Profesionales del pensamiento estratégico
En qué consiste la gestión integral de proyectos inmobiliarios. Los conceptos básicos de esta actividad y sus desafíos.
Dentro del mercado inmobiliario, el arquitecto puede asumir distintos roles... o todos. A grandes rasgos, de esto se trata la orientación en gestión integral de proyectos inmobiliarios, una labor que exige el conocimiento de un grupo de saberes y, especialmente, una buena organización.
El abanico de servicios incluidos en este paraguas varía de acuerdo al especialista con el que se consulte. En Grid S.A, por ejemplo, una desarrolladora y gestora de proyectos fundada por los arquitectos Gabriel Torraca y Luis Guido, el trabajo comienza desde la búsqueda del lote hasta la ejecución de las garantías y la atención de posventa, pasando por el relevamiento de las necesidades del mercado inmobiliario y la detección de oportunidades de negocio.
Normalmente, para el ingeniero Gustavo Ortolá, en cambio, la oportunidad aparece con el terreno. “Me llaman dueños de tierras grandes que esperan el momento adecuado para emprender un negocio. A partir de ahí, es como un lienzo en blanco”, sintetiza.
“Capacidad de trabajo en equipo, conocimiento integral de la complejidad de la gestión, flexibilidad, desarrollo y uso de metodologías y herramientas aptas para la planificación, control de costos y plazos, y compromiso con el medio ambiente”, son algunos de los conceptos que Torraca y Guido consideran “imprescindibles” para llevar adelante el trabajo. A ellos, cuando quedan sistematizados en las distintas etapas del desarrollo, Ortolá los llama “pensamiento estratégico”, el cual requiere, en principio, del estudio de mercado: el análisis de las características de la demanda y de los productos que se ofrecen en la zona.
Luego de años de experiencia, Ortolá creó una metodología para segmentar al público potencial a la que denominó CAE: Conjunto de Atributos Esperados. “Se trata del estudio del cliente no por sus condiciones económicas, etarias o sociales, sino desde el punto de vista de la comunidad. Averiguo qué es lo que pretende un grupo de personas de un determinado lugar”. A partir de estos datos, Ortolá elabora el concepto del diseño y el masterplan, que funcionan como “hoja de ruta” para el estudio de arquitectura y el resto de los profesionales que intervienen en las etapas siguientes.
“El error más común es no darle valor estratégico a la tierra”, afirma el ingeniero. “Yo le llamo el ‘efecto almacén’, muy del desarrollador argentino, que produce lo que le piden en el momento. Al contrario, se tiene que pensar en el largo plazo, en cómo aportar un plus en cada parte del proceso para que ese emprendimiento se venda bien y se mantenga vigente con el paso del tiempo.
Entre los desafíos de la gestión integral, Torraca y Guido mencionan, “por un lado, los desafíos propios del negocio inmobiliario, es decir: desarrollar un producto que dé una respuesta efectiva y ajustada a la encomienda (ya sea por demanda propia del mercado o de un cliente en particular), y cumplir con los parámetros de costos, plazos y calidades previstos en el proyecto”. A esto se suman “los que impone el contexto en un país como el nuestro, de continuos movimientos de las variables económicas y jurídico administrativas que modifican permanentemente los escenarios económicos y comerciales de los proyectos transformando un negocio que, debiendo ser previsible, se convierte en uno de gran riesgo para los desarrolladores e inversores”.