Cuáles son las ventajas de los créditos intermedios
Los especialistas opinan sobre los beneficios de recurrir a financiamiento bancario para construir. Qué es el Project Finance y cómo funciona.
Los desarrolladores inmobiliarios sostienen prácticas muy arraigadas que, con los cambios recientes en el mercado, quedan al desnudo. La semana pasada, durante el primer encuentro entre funcionarios de gobierno y el sector, desde el oficialismo se reafirmó la voluntad de promover los créditos para que usuarios finales compren en el pozo. Sin mayores precisiones, se explicó que se implementará un esquema de registración de boletos que permitirá a un comprador obtener un préstamo para adqui- rir una unidad en proyecto, el cual deberá ser financiado a través de un crédito intermedio. Esta situación, que favorece a los desarrolladores, los obliga a formalizar sus finanzas y a opmitizar su organización interna.
Mariela Schenone, Socia de CDS y Metrox Real Estate, admite que en “los últimos 15 años los proyectos financiaron ineficiencias porque normalmente comienzan con capital de terceros, en su mayoría ‘ friends and family’. Por más que en forma global los desarrolladores hacen sus evaluaciones, no están acostumbrados a pensar un desarrollo en términos de valor actual neto, de tasa interna de retorno o de flujo futuro de fondos”.
La intervención del banco promueve un cambio en la forma de llevar adelante un negocio. Suele operar con lo que se conoce como Project Finance, una estructuración financiera que se adecua al negocio de cada emprendimiento, un traje a medida con algunos lineamientos base, que implica que, al margen de elaborar el plan de negocios, “también hay que mostrar cuál será el plan de ventas, el cual tendrá que considerar vender al mayor precio posible”, sostiene Schenone. Y explica: “los desarrolladores generalmente hacen al revés, prevenden a un valor muy bajo para conseguir capital de terceros y tratar de financiar así la mayor cantidad po- sible de obra. Luego se guarda algunas unidades para poder vender y obtener una ganancia en un momento posterior. Por el contrario, el banco pide que el desarrollador demuestre de antemano cómo hará frente a sus obligaciones”.
María Laura Calle, Gerente de Emprendimientos Inmobiliarios del Banco Provincia, afirma que una de las ventajas del crédito intermedio es “contar con flexibilidad en la asistencia financiera a lo largo del tiempo y, fundamentalmente, debe ser entendido como una alianza estratégica con el banco para la comercialización de cara a los usuarios, que se sienten más seguros a la hora de encarar la compra de unidades durante la etapa de construcción”. Schenone suma otros puntos favorables: “Con un préstamo intermedio se puede desarrollar un proyecto de dimensiones superiores a lo que la capacidad financiera del desarrollador le permitiría. Además, éste puede financiarse por fuera de su balance, es decir, no sólo apoyado en su estructura patrimonial corporativa, sino en la del proyecto. También el endeudamiento puede generarle un impacto fiscal favorable, porque durante el proyecto pagará menos impuestos por tener una estructura patrimonial más apretada. Por último, los intereses que se devengan durante la construcción se pueden capitalizar como costos de obra”.
Con bancos que ofrecen créditos a una tasa del 8% + UVA y una inflación que no para, es lógico que los desarrolladores no se sientan tentados a recurrir a una entidad financiera. Sin embargo, señala Schenone, “si lo bajamos a números el costo financiero que tiene la intervención de un banco no es tan alto en relación a lo que el desarrollador está acostumbrado a hacer, que es vender a un precio muy bajo, casi al costo, para poder financiar el proyecto”. Y concluye: “el costo más alto no viene asociado a la tasa sino al cambio en la organización interna, porque un banco actúa como un auditor que evalúa permanentemente al desarrollador.