El real estate que viene. Ideas contrapuestas sobre la evolución del mercado inmobiliario.
Economistas y desarrolladores sostienen miradas contrapuestas sobre el sector. ¿ El comienzo de una crisis o una etapa difícil con puntos a favor?
La realidad depende del cristal con el que se la mire: esto quedó claro durante el ciclo de charlas que la Asociación de Empresarios de la Vivienda ( AEV) organizó durante la feria BATEV 2018.
La jornada abrió con la presentación de Miguel Camps y Gustavo Llambías, presidente y vicepresidente de la entidad. Durante el panel, el titular de RED Developers hizo foco en el concepto de optimismo. “El año pasado dimos por inaugurada lo que llamamos la década de la vivienda, que consiste en un conjunto de políticas de Estado que venimos proponiendo hace años desde la AEV”. Éstas consisten en la reducción de la inflación, la generación de una unidad de cuenta y la existencia de créditos a usuarios finales e intermedios. “Ya tenemos la UVA, que hace posible el crédito a largo plazo y que funciona bien en el mercado porque la cuota es equivalente a un alquiler; y el mercado de capitales está interesado en fondear a desarrolladores”, sostuvo. Aunque reconoció que la inflación es un obstáculo, para arribar a una conclusión, Llambías comparó este últi- mo año con las tres últimas décadas. “Siempre hay crisis cíclicas. Un desarrollo lleva cinco años y atraviesa dos crisis. Pero ahora el Gobierno tiene en claro que la vivienda es una política de Estado, escucha al sector y entiende lo que pasa. La inflación tiene que bajar y es cierto que no estamos en un buen momento, pero estamos en el camino y no nos estamos desviando”.
A su turno, Miguel Camps destacó que “tenemos la suerte de estar viviendo la reforma del mercado de capitales. El próximo desafío es mejorar el acceso al crédito”. Y a la pregunta del arquitecto Daniel Silberfaden sobre la problemática de los altos costos, respondió: “Las tecnologías están disponibles pero para que las apliquemos tenemos que poder visualizar un mercado amplio y con acceso posible”.
El panel de los economistas Guillermo Nielsen y Fausto Spotorno fue completamente en otro sentido. “Los problemas son estructurales. Llevamos décadas de otorgar beneficios propios de países escandinavos, mientras que tenemos una parte productiva muy elemental. No podemos tener a 8 millones de personas pagando impuestos de los que viven otras 19 millones”, afirmó Nielsen.
Con respecto a los créditos hipotecarios, Spotorno considera que se irán enfriando debido al nivel de las tasas, que “van a seguir altas, porque tiene que ver con un tema de volumen. Mientras los créditos eran pocos el Banco Nación podía subsidiarlos. Pero ya no puede”. El economista se refirió también a los costos que enfrentan los desarrolladores. “El metro cuadrado está el doble que en los 90 en términos salariales. Y esto es así porque los terrenos son más caros, hay más regulaciones, impuestos y materiales costosos. El desarrollador tiene que buscar el modo de bajar los costos con más tecnología”.
Por su parte, Nielsen admitió que está “en contra de lo que hizo el Gobierno con el crédito UVA. Uno no puede lanzar préstamos hipotecarios con un déficit fiscal del 7% porque esto podría generar problemas como una nueva 1050 o que se mantenga la cuota y se haga un plazo más largo. Eso crearía un desfasaje entre el valor de la vivienda y lo que falta pagar. En definitiva, podremos tener dos o tres años buenos, pero sin condiciones de estabilidad esto se cae, y el momento de vacas flacas está llegando”.
Sin caer en el entusiasmo desmedido, para los desarrolladores esto no es un escenario seguro. Por el contrario, durante toda la jornada, se puso atención a los cambios que deben ejercer los mismos actores: la necesidad de una mentalidad más versátil que pueda responder a los altibajos.