Locales.
Varios especialistas analizan la situación de los espacios de venta. Por qué, a pesar del aumento de la vacancia, se los considera buen negocio.
Por qué a pesar de la caída de la demanda siguen siendo un buen negocio para invertir.
Así como los mercados residencial y corporativo se fueron transformando al compás de nuevas formas de habitar y trabajar, los locales comerciales también presentan cambios significativos en sus formas y localizaciones. Con el aumento de las ventas online, por ejemplo, muchas marcas de indumentaria o tecnología prefieren espacios más chicos adonde los clientes directamente van a retirar los productos que ya conocieron desde la pantalla de su casa.
Según un informe del último mes de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, este nuevo hábito repercutió en los ejes tradicionales. “Las típicas avenidas comerciales dejaron de brillar y son varios los factores que determinaron su caída. Un ejemplo es la desdibujada Av. Córdoba, que hoy tiene 39 locales vacíos desde Scalabrini Ortíz hasta la vía. Las empresas están buscando locales pequeños y las grandes avenidas, en su mayoría, no cuentan con espacios chicos”.
También un documento de la comercializadora Adrián Mercado coincide con este diagnóstico: “En los últimos años se comenzó a observar que los locales de mayores dimensiones pierden protagonismo. Actualmente, los más buscados tienen entre 80 y 210 metros cuadrados”.
En L. J. Ramos consideran que desde comienzos de 2018 la vacancia está en aumento, cayó la demanda y los valores se mantienen estables, tanto en la Ciudad como en Zona Norte del GBA. Además, se destaca la aparición de una nueva tendencia: aumentaron en más de un 40 % las ventas de locales comerciales.
Sin embargo, Jorge Gayoso, broker de la empresa de servicios inmobiliarios, afirma: “La compra de locales comerciales será un negocio más que rentable de acá en adelante”, debido a que se dio una suba durante 2018 de más del 10% promedio en dólares en las propiedades y un incremento promedio de la renta anual en dólares que llegó a un 8%.
Por su parte, Juan José Ramos, Gerente de la división Locales, agrega, sobre la fuerte suba del dólar en las últimas semanas: “No consideramos que pueda tener un gran impacto en el corto plazo respecto de la compraventa. A su vez hay otro punto importante: los ajustes en los contratos de alquiler están en el orden del 12,5 % semestral en pesos. Proyectamos que la renta anual de los locales en pesos seguirá siendo la misma y con una tendencia en alza”.
Los especialistas coinciden en determinar que el valor de compraventa de los inmuebles comerciales no va a aumentar en el corto plazo pero sí a mantenerse. “Por este motivo, con el aumento que ya tuvieron en el 2018 los locales, más la suba de la renta anual y los ajustes de contrato acordes a la inflación, la inversión en locales como renta o resguardo de valor es y seguirá siendo un excelente negocio”, afirma Ramos.
Por su parte, desde Adrián Mercado se sostiene que el año arrancó con un aumento de la vacancia de locales para la renta que llega prácticamente al 30%. “La imposibilidad de los propietarios de renovar sus contratos provocó el abandono de muchos puntos de venta que aún permanecen vacíos”, concluye.
El estudio afirma que la disponibilidad de espacios se produjo, además, “en lugares altamente demandados dentro de los corredores comerciales de Capital Federal. Y de los más im- portantes históricamente, como Peatonal Florida, seguido por Avenida Santa Fe y Pueyrredón”. En cambio, la zona de las avenidas Rivadavia y Acoyte no cuenta con locales disponibles para alquiler y mantiene una gran demanda impulsada por algunos rubros, en particular indumentaria y accesorios, seguido por la gastronomía.
Sin embargo, el aumento de la oferta de metros cuadrados no repercute en el nivel de precios. De acuerdo al relevamiento de Adrián Mercado, para considerar un valor promedio de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires hay que pensar en US$ 52 por m2 aproximadamente, lo que representa un incremento del 6% frente a los últimos meses.
A pesar del aumento de la oferta de locales comerciales, los precios tanto de renta como de compraventa se mantienen estables con tendencia al alza.