Las mejores zonas para invertir en la Ciudad
La experiencia de Flavio Galli, CEO De Grupo Tueroc, una desarrolladora de oficinas y viviendas. Claves para aprovechar las oportunidades.
Flavio Galli es el CEO de Grupo Tueroc, una desarrolladora con fuerte presencia en el Distrito Tecnológico, pero que también apuesta a otras zonas, como Nuevo Madero; así como a barrios consolidados, como Palermo y Las Cañitas. En diálogo con ARQ, el empresario cuenta cómo analiza las ubicaciones y su percepción sobre el futuro del mercado de desarrollos nuevos.
- ¿Cómo ves la evolución del Distrito Tecnológico? ¿Seguirá creciendo?
-El DT tuvo una evolución muy importante entre 2010 y 2015 en lo que respecta a mercado de oficinas; incluso Parque Patricios llegó a ser uno de los barrios con mayor concentración de obras de CABA. Entre 2015 y 2016 tuvo una pequeña desaceleración para luego tener un repunte en el 2017, hasta principios del 2018. Desde mediados de ese año hasta mayo de 2019 se continuaron las obras que estaban iniciadas pero desembarcaron pocas empresas; y esto tiene que ver con el contexto que estaba atravesando el país. En contraposición a ello, los desarrolladores seguimos comprando tierra para generar nuevos proyectos en busca de nuevos desafíos, apuntando a lo comercial, estacionamientos, edificios de vivienda e incluso para generar espacios para coworking y coliving. El distrito ha llegado a un punto de inflexión en el que necesita reinventarse. Más allá de lo positiva que es la llegada de nuevos desarrolladores, es necesario, junto al Gobierno de la Ciudad, repensar y planificar la etapa que se viene. Tanto en lo urbanístico como en lo económico es una iniciativa y un modelo exitoso, y así como en su momento un grupo de personas lo analizaron e implementaron, hoy necesita de otro grupo de gente para trabajar en su desarrollo de los próximos 10 años.
- ¿Cuál es el valor de incidencia promedio en DT y en Nuevo Madero?
- Hoy el Distrito está sufriendo un reacomodamiento en los valores de la tierra. Su mejor momento fue entre 2015 y 2016, cuando llegó a un techo de 500 US$/M2 para lotes de escala importante sobre Av. Caseros, y con un mínimo de ancho de 17 metros. En la actualidad, al haber crecido tanto la zona, los mismos desarrollos y la instalación de grandes empresas han ido potenciando calles, con incidencias muy tentadoras. Debemos tener en cuenta que casi el 90 % de los emprendimientos en el DT son para oficinas, mientras el 10% es para vivienda, con lo cual en los próximos años podría llegar a haber una gran demanda, con el consiguiente aumento de precios si en la zona crece en proyectos de este tipo. Hoy los valores del distrito se ubican entre los 300 US$/M2 y los 450 US$/M2, mientras que en Nuevo Madero los valores que nosotros estamos convalidando están entre 700 US$/M2 y 800 US$/ m2.
- ¿Cómo percibís al mercado residencial para lo que resta del año?
- Las unidades usadas son las que están mejor posicionadas. Hay muy poco movimiento de las nuevas y casi nulo en las de pozo. Aunque las obras tengan un avance del 70%, pues han sido iniciadas todas entre 2016 y 2018 con otro dólar, más bajo, hoy las pocas ofertas que aparecen son con valores de un orden del 15% al 20% por debajo de los valores previstos en nuestro modelo de negocio. Así y todo considero que es un buen momento para comprar o iniciar proyectos en zonas como Barrio Norte, Palermo, Las Cañitas, Belgrano y Caballito, pues el rebote para el año próximo debería arrastrar a estas zonas antes que las otras. Y como la gente esta guardando sus dólares, saldrá a buscar posicionarse en ladrillos.
-En una entrevista comentaste que invertirías en el Sur, en la zona del Riachuelo. ¿Qué debería suceder para que esto ocurra? ¿Qué barrios ves cómo mejor preparados para recibir nuevos desarrollos?
-Sí, es verdad, hablé de esto hace 2 años aproximadamente y dije que en 10 años veía al Riachuelo como un lugar estratégico para invertir a largo plazo. Considero que es clave que el Estado siga trabajando junto a los municipios como lo viene haciendo. Sin embargo, si bien es cierto que se han realizado numerosas obras viales y de infraestructura, aún falta un largo camino por recorrer. Sabemos que las industrias radicadas en su cercanía carecen de planificación ambiental y que el problema del saneamiento de los cauces y la contaminación de la cuenca lamentablemente aún hoy no se ha finalizado, por lo tanto hay que seguir en este camino en pos de un desarrollo que permita a sus futuros habitantes alcanzar una mejor calidad de vida. También sería importante tratar de replicar modelos económicos con ventajas impositivas para vivienda social en esa zona, como ha ocurrido en otras ciudades de Latinoamérica. Con la creación de los viaductos, y la consiguiente mejora en el transporte, veo a Paternal y a Chacarita como los barrios favoritos para poder obtener tierras a precios muy accesibles, pensando en desarrollos de aquí a 4 o 5 años. Por último, creo que los barrios delimitados por las avenidas Jujuy hasta Paseo Colón, y Av. Belgrano hasta Av. Patricios son los de mayor desafío para que empiecen a consolidarse.«