Expectativas y tendencias para el mercado pos-pandemia
Agentes y desarrolladores debaten sobre el comportamiento de los precios y las estrategias que podrían servir en el futuro.
Cuando parecía que el sector inmobiliario empezaba a repuntar, la amenaza de Covid - 19 frenó por completo la actividad. A mediados de mayo, los locales volvieron a abrir con protocolos de salud, por turno y según la terminación del DNI. Por el momento, las tareas se abocaron a la resolución de las cuestiones que quedaron trabadas antes del establecimiento de la pandemia. De aquí en más, agentes y desarrolladores vislumbran distintas realidades para el corto plazo. Y a pesar de las diferencias, todas las voces se resumen en un testimonio: “Hace 24 meses nuestro sector viene siendo olvidado. Un mes tras otro estamos rompiendo récords de estadísticas negativas”, confesó Federico López Castromil, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en diálogo con la TV Pública. “Necesitamos que se reactive el sector, más allá del coronavirus”.
Para Ariel Champanier, CEO de Re/max Premium, “nada va a ser lo que era. Esta crisis adelantará los tiempos, fundamentalmente en lo que respecta a la tecnología. Muchas herramientas que ya existían y no eran utilizadas, llegaron para quedarse. Sin embargo, también estoy convencido de que la tecnología no reemplazará al agente inmobiliario”. El especialista considera, además, que “el mercado se limpiará ya que gran parte de las inmobiliarias quedarán afuera de esta nueva realidad. En algunos casos por no tener sus finanzas sanas, en otros por no saber o no querer salir de su zona de confort”.
Precios: ¿Tendencia a la baja o casos particulares?
Para Fernando Pozzi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, la clave está en cómo logrará adaptarse el mercado a la economía que quedará después de la cuarentena. “Pasamos de un dólar de $ 80 a otro en $ 120 en tan solo 60 días y con clientes compradores sentados arriba de los billetes; sin dudas los precios necesitarán ajustarse para lograr interés. Las cosas no valen lo que deseamos, debemos aceptar que los inmuebles tienen un precio cuando alguien lo convalida, lo adquiere”.
Champanier, adhiere: “En el corto plazo la tendencia es hacia abajo. En el mediano o largo los valores se terminan recuperando, pero lo que vemos en el inmediato es una baja significativa dadas las circunstancias, devaluaciones, etcétera”. Y detalla tres indicadores sobre los cuales habrá un reacomodamiento de precios: el costo de la nueva construcción, la ofer
ta de inmuebles y los propietarios necesitados de efectivo. “Yo estoy convencido de que sobran compradores, lo que falta son vendedores que acepten la realidad del mercado. Esto que digo lo fundamento en el hecho de que las propiedades que hemos captado a valor de mercado se reservaron en menos de dos semanas, aun en este contexto”, concluye.
Por su parte, Miguel Ludmer, de Interwin, entiende que no habrá una tendencia a la baja generalizada, sino que corresponde más bien a casos puntuales. “Todo depende de la situación del propietario o desarrollador. En general este es un mercado que no tiene deuda, entonces la mayoría de los vendedores prefieren esperar y no concretar la operación con tal de no bajar su precio”.
Nahuel Vera Cifre, de la inmobiliaria Cifre, ve el “vaso medio lleno” y destaca las oportunidades del escenario actual. “Desde mayo de 2018 los precios vienen bajando, el mercado ya sufrió ese descenso. Es momento de comprar, de invertir, de mudarse, de buscar el balcón más grande, el jardín con más metros, el PH con terraza y quincho”. En cuanto al valor de los terrenos, sostiene que “son equivalentes a un porcentual de la posi
bilidad de construcción, por lo tanto está altamente ligado al precio de venta de las unidades y sabremos si hay variación en los próximos seis meses”.
La mirada de Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, se enfoca en el mismo sentido. “En el mercado suburbano hoy se advierte una gran oportunidad para comprar un terreno y construir. Hace 12 meses, el dólar valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115 -considerando un dólar MEP o dólar Bolsa es decir, que experimentó un crecimiento del 255%. Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, experimentó una baja del 50 %”
La percepción del arquitecto y desarrollador Gerardo Azcuy, con decenas de edificios multifamiliares en CABA, es distinta. Desde su experiencia, si bien en Argentina las propiedades se valorizan en dólares, las oscilaciones en el valor del m2 son muy leves. “Sucede que en momentos de incertidumbre, o cuando se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza. En momentos de estas características lógicamente aparecen ofertas por debajo del valor, y depende de cada compañía -en función de su liquidez y su solidez financiera- si quiere deshacerse de algunos metros o no. Pero son operaciones puntuales que no inciden realmente en el valor de venta del m2”, detalla.
Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, aporta otro dato que debería considerarse al momento de estimar los costos. “Estamos considerando un nuevo actor en la composición de nuestros precios y es un costo indirecto aún difícil de calcular, vinculado a los protocolos de salud. Este impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra”.
Productos y estrategias a futuro
Cuenta Pozzi que, a juzgar por las consultas que está recibiendo, considera que habrá oportunidades en proyectos “de lotes residenciales de precios bajos, en donde la incidencia o el porcentaje es menor sobre el valor total de la inversión”.
Sin embargo, cree que es demasiado pronto para sacar conclusiones, aunque estima que es posible que “el consumidor valore más los espacios verdes o descubiertos de las unidades”; una apreciación en la que coincide también Cifre.
En lo que respecta al segmento corporativo, es donde se esperan mayores cambios. Galli afirma que “será una situación crítica la que deberemos enfrentar al menos hasta fin de 2020, cuando las empresas hayan hecho un balance real de la conveniencia o no del trabajo remoto. Hoy se escucha hablar mucho de lo que se viene, pero poco se dice que esto afectaría enormemente a todo un ecosistema que componen el transporte, los comercios y los restaurantes. Tampoco podemos dejar de mencionar el impacto fiscal y la cantidad de impuestos nacionales o municipales que se dejarían de recaudar”.
Sin embargo, Cifre arriesga: “En lo corporativo, las oficinas AAA van a sufrir una falta de demanda muy grande, la tendencia al home office va en aumento y en los próximos 24 meses veremos si esa tendencia vino para quedarse o no. Para empresas más chicas que no pretenden oficinas con esas categorías y otras que quieran achicarse, el coworking es el paso ideal”.
Por lo pronto, Galli sí comprende que habrá cambios en los proyectos de oficinas, que “en general serán más autosuficientes”. Por ejemplo, desde el diseño se dará lugar a más consideraciones epidemiológicas, refuncionalización de espacios bajo nuevas reglas de interacción y distanciamiento social, con entornos interconectados entre lo natural con terrazas verdes, y lo tecnológico.
“Tomará valor la eficiencia y mejoras a introducir en las circulaciones y sobre todo aquellos lugares donde se conglomere gente, dotándolos de luz natural y ventilación”.
En líneas generales, los referentes consultados consideran que se mantendrán las financiaciones para emprendimientos en pozo, a través de cuotas ajustadas por el índice de la Camarco. Sólo algunos, como Azcuy, mantendrá el esquema que le sirve actualmente. “Nuestros clientes prefieren comprar a un precio fijo, sin cuotas adicionales, ni sorpresas de ningún tipo a la hora de la entrega de la unidad. La financiación se realiza en tres etapas: pago del 30 % del valor de la unidad como anticipo, 40 % durante la construcción de la obra y el 30 % restante luego de haber entregado la propiedad con una tasa fija en dólares (o el equivalente en pesos) del 8 %.”
Pozzi, en tanto, sostiene que no habrá lanzamientos masivos de proyectos inmobiliarios con financiación de preventa porque “no hay poder de compra, los sueldos están devaluados en relación al metro cuadrado. No hay un mercado que pueda pagar una cuota de $200.000 por mes por un 2 o 3 ambientes”.
En cambio, opina que “los proyectos en fideicomiso al costo serán una buena opción aprovechando los costos mucho más bajos medidos en dólares; y como un resguardo de valor, con inversores de confianza. Imagino proyectos chicos de 1.500/2.000 m2 de obra, en cuotas en pesos ajustadas”.
Hace unos días, desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sugirieron a la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa la reimplementación de los cedines para compra de propiedades. En caso de que sea aceptado, resta esperar el impacto en el mercado. «