Especialistas todoterreno.
Un grupo de especialistas lanzó la marca Todoterreno, para acompañar a los dueños de lotes en su comercialización.
Cómo funciona la primera inmobiliaria dedicada la comercialización de lotes.
Si bien es cierto que con el tiempo se reduce la cantidad de tierra disponible en la Ciudad, también es verdad que existen construcciones obsoletas que podrían demolerse para dar lugar a un emprendimiento inmobiliario. Esto sucede especialmente en el sur de CABA, aunque todos los barrios cuentan con varios ejemplos. El problema es que muchas veces es el desarrollador el que detecta esta oportunidad antes de que el propietario del lote el que sepa cuál es el “tesoro” que tiene entre manos.
En este contexto es que a Gustavo Ortolá -desarrollador y asesor inmobiliariose le ocurrió una idea novedosa para el mercado y creó Todoterreno. Se trata de una agencia orientada a brindar servicios a los propietarios, con el plus de que los especialistas tienen años de experiencia en los negocios en pozo.
Al respecto, Ortolá explica: “En general, el dueño de un activo no conoce a los desarrolladores, no sabe cómo evaluar un terreno (cuántos metros podrían ‘salir’ de él) o cómo generar un entorno competitivo. Es necesario tener un especialista que lidere este proceso en un contexto económico y político confuso”.
Para el este experto, la venta de terrenos involucra dos aspectos relevantes. El primero es que el valor está directamente relacionado al potencial constructivo; el segundo es que el comprador es un profesional de la industria, “es decir, que el lenguaje y el patrón de la operación es puramente técnico, inviable para inmobiliarios”, sostiene Ortolá.
El hecho de que un especialista se dedique a asesorar a propietarios de terrenos implica que estos podrán incorporar en sus negocios nociones como factibilidad, constructibilidad, margen e incidencia. Información que, en la práctica, no es fija sino que varía de acuerdo a una serie de variables, como el cambio de código urbanístico, por ejemplo. “La definición de un valor tiene un fuerte componente emocional. El dueño decide el monto que quiere de acuerdo a lo que necesita para comprar otra cosa, a lo que dice el mercado, pero también según lo que le aconsejan amigos o las inmobiliarios que tienden a poner números altos para quedarse con la operación”. Sin embargo, en Todoterreno, asegura Ortolá, el precio es “inteligente, relacionado al potencial constructivo, más realista”.
Además del asesoramiento, la flamante empresa elabora un plan de negocios y evalúa qué es lo que más le conviene al propietario en relación al desarrollo que se llevará adelante en su terreno. Las opciones incluyen la venta, el aporte de una porción de tierra, el canje o la asociación. Y, como sucede comúnmente, de la operación pueden participar varias inmobiliarias. Cuando se cierra el negocio, cada actor recibe el porcentaje correspondiente.
Los arquitectos Damián Tabakman, Sandro Ortíz y Ornela Averzano forman parte del equipo de Todoterreno. Mientras que Tabakman es un conocido consultor y presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos, Averzano trabaja administrando y gestionando proyectos. Ortíz, por su parte, es un prestigioso especialista en normativa: el nuevo código urbanístico, sus últimas modificaciones y convenios urbanísticos, la propuesta que hace pocos días lanzó el GCBA. “Hoy - detalla Ortízel inmobiliario tasa con una metodología deficiente: ‘tantos m2 x el valor de 1 m2’. No obstante, son las normas y el mercado los que definen la edificabilidad. Con el nuevo código, por ejemplo, se incorpora la noción de completamiento, que implica considerar todo el entorno” y que, por lo tanto, influye en el valor del activo. «