LAS NORMAS PARA CONSTRUIR EN LA CIUDAD, DEMASIADO EFÍMERAS
El Código Urbanístico, aprobado hace dos años, tenía desajustes que debieron ser enmendados recientemente. Un ejemplo de varios que Eggers enumera, a la espera de consensos más duraderos.
En contraposición a las inmutables normas escritas en piedra del Código de Hammurabi, los códigos para construir en la Ciudad de Buenos Aires parecen escritos en arcilla. Paradójicamente, las edificaciones que pretendemos sean perennes se construyen con normas efímeras. Si damos un pantallazo, desde la ley marco hasta la forma de construir, encontramos:
El Plan Urbano Ambiental, aprobado en 2008, planteaba en términos muy laxos el futuro de la Ciudad. Sobre él debían sentarse las bases de los instrumentos normativos para aplicarlo. Mientras tanto, las prioridades para la ciudad cambiaron, y mucho, especialmente en este último año. Más que nunca aquellas orientadas a mejorar el medioambiente, como la de desalentar el uso del automóvil o incrementar los espacios verdes. Sobre todo recuperando las tierras ribereñas en lugar de concesionarlas como en los 90, cuando la ciudad no era autónoma. Por eso es que en el Art.15 de la ley 71 se exige que se revise y se actualice cada cinco años como máximo. Y ya pasaron 12.
Existe la voluntad de actualizarlo, pero para generar intervención ciudadana convocan a reuniones comunales en las que se consulta sobre baches o el nombre para una plaza, en lugar de plantear los grandes temas de la ciudad. Me consta, fui testigo. Y después dicen que hubo participación. Lejos está la época en la que en estas decisiones invitaban a participar a reconocidos urbanistas e instituciones especializadas en el tema. Lo cierto es que la base de todas las normas está en un limbo.
Este mismo Plan propone como instrumentos normativos para llevarlo a cabo un Código Urbanístico, uno Ambiental, uno
de Edificación y por último, uno de Habilitaciones y Verificaciones. El Código Ambiental, el que más nos debería preocupar en estos tiempos de cambio climático y con los problemas que la pandemia ha dejado al descubierto, brilla por su ausencia.
El Código Urbanístico, partiendo de esta base desactualizada, se aprobó hace 2 años con tantos errores que hubo que enmendarlos recientemente. Las troneras, esos apéndices del espacio urbano que permitían conectar a los lotes próximos a la esquina con el pulmón de manzana, desaparecieron, barriendo con 40 años de proyectos construidos bajo esa lógica. Ahora vuelven, aunque ya la ciudad perdió una buena parte de ellas. Zonificaciones como Unidad de Sustentabilidad Media o Baja2 debieron ajustar su altura (obviamente creciendo), se agregó un tercer retiro para acceder a las terrazas verdes y se permiten edificios de oficinas sin restricciones en toda la ciudad entre los cambios más relevantes.
Los desarrolladores inmobiliarios, felices. No así los vecinos de los barrios tranquilos, que se van dando cuenta de que en donde antes sólo se permitían edificaciones limitadas en su capacidad constructiva, crecerán en su altura y superficie, saturando infraestructuras y dando por tierra identidades barriales. Por el sólo hecho de que el mapa de Edificabilidad fue confeccionado como un hecho estético en el que los colores se van degradando a medida que se alejan de las grandes avenidas, en lugar de analizar la ciudad existente. Y como sucedió entre los años 2007 y 2009, vendrán grandes cambios de zonificaciones detrás de las protestas vecinales.
Tampoco escapan a este desajuste los usos: el código propone construir viviendas con grandes pulmones de manzana en zonas fabriles. ¿Qué se podrá hacer con estos grandes galpones vacíos porque ya no se admiten? ¿Ponemos una bomba y empezamos de cero? Otra incógnita. La fortaleza de este código, crecer respetando la edificación consolidada, genera aún más disrupciones con los cambios abruptos de alturas propuestas.
La Ciudad 3D, una herramienta digital que ayudaría a reducir incertidumbres con los indicadores de constructividad de cada lote, se encuentra en pañales: tiene errores volumétricos sobre todo en manzanas con cambio de zonificación; está desactualizada respecto de la edificación existente, y aún no se volcaron los datos para las urbanizaciones especiales y las manzanas atípicas. Obviamente no cuentan los enrases, que son opciones generalmente ventajosas que apuntan a una volumetría integradora. Tampoco se resuelven las esquinas con edificaciones consolidadas, a las que ahora hay que respetar para que se comuniquen con el pulmón de manzana. Se ve muy lejana la posibilidad de que nos sirva a propietarios y vecinos para saber qué se permite construir sin dejar que eso quede supeditado a interpretaciones.
Los Convenios Urbanísticos, también mencionados en el Plan Urbano y que figuraban con información detallada en Código de Planeamiento Urbano, fueron resumidos a un trámite en este Código, en el que cualquiera puede transgredir las normas si la Ciudad “considera” que es un beneficio. Un ejemplo es lo que ocurrió con el predio de la Sastrería Militar: un gran negocio entre la subasta de tierras y el convenio firmado a cambio de una placita de poco más de media hectárea. Las excepciones a código disfrazadas de “conveniencia” para la Ciudad. Ahora convocadas como una oferta hasta el 30 de abril próximo.
Una ley de Regularización de Construcciones en Contravención, cuyo primer fin sería actualizar el catastro de la ciudad con todas las pequeñas obras realizadas sin permiso por los propietarios –que por el cambio de zonificaciones ahora no podrían regularizar– fue aprobada en primera lectura, admitiendo miles de metros cuadrados que hayan sido erigidos sin cumplir códigos. Todos nos preguntamos para quien está dirigida semejante prodigalidad, como si fuera tan fácil construir sin permiso (y soslayar a todos los que intentamos cumplir las normas). O quiénes son los que se benefician esquivando pagos que todos vinimos haciendo. Tal vez en la Audiencia Pública en la que se discuta este proyecto, el 8 de marzo próximo, lo dilucidemos.
Por último, el Código de Edificación –supeditado a su vez al Código Urbanístico– que venía casi intacto desde sus albores en 1942, fue destrozado hace dos años, generando más incertidumbres que certezas, por lo que se decidió renovarlo a pesar de ser tan joven. Con una propuesta en donde sólo se afrontaron cuatro temas, se aprobó a las apuradas también en primera lectura el último día de sesión del año pasado. Parece que la pandemia no pasó por la Legislatura, que nos sigue ahorrando metros en las viviendas sin expansión obligatoria y con habitaciones que pueden ventilar a “vacíos de edificación” como los antiguos –y horrorosos– “aire y luz”. Por suerte esta vez están consultando a las instituciones y especialistas y, si se llega a tiempo a consensuar antes de la Audiencia Pública (el 10 de marzo), tal vez se apruebe un código que dure un tiempo como cuando se escribían en piedra. Y así por lo menos tengamos leyes claras que nos permitan programar los proyectos aunque sea en los detalles. «
Los Convenios Urbanísticos fueron resumidos a un trámite. Cualquiera puede transgredir las normas si la Ciudad “considera” que es un beneficio.