El mercado de alquileres pide cambios
El anuncio del nuevo registro de alquileres en la AFIP se suma a otras implicancias de la ley aprobada en 2020. Cómo afecta este escenario a los principales actores.
La AFIP dio a conocer un nuevo registro para declarar los contratos de locación y estalló la polémica.
Si bien esta obligatoriedad existe desde hace tiempo, la medida, que está incluida en la ley que entró en vigencia en julio de 2020, despertó opiniones en diferentes sentidos. Es que, según el sitio Chequeado, los alquileres en CABA aumentaron 23 puntos por encima de la inflación desde que el congreso aprobó esta reglamentación impulsada por Inquilinos Agrupados, entre otros.
La sensación que impera es que locadores y locatarios se dieron “un tiro en el pie” en tanto nadie se beneficia: los primeros están obteniendo la rentabilidad más baja de la historia, mientras que los segundos están pagando precios cada vez más altos.
Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, explica: “Hoy, para los inversores comprar departamentos para renta no es una alternativa. Entienden que la rentabilidad es baja y los riesgos son altos. Esto sumado a que los costos por tener un departamento vacío son elevados, teniendo en cuenta expensas e impuestos”.
Para Ezequiel Chomer, director Financiero de la desarrolladora Grupo Chomer, el registro en la AFIP no es una traba para los inversores. La dificultad, en cambio, está en el funcionamiento de la economía en general, con sueldos muy retrasados con respecto a la inflación.
De todas maneras, la falta de opciones podría resultar beneficioso para el mercado de bienes raíces. “Creo que lo más determinante es que hoy el inversor siente que no es muy buen negocio comprar una propiedad para alquilarla. También sucede que no hay muchos otros rubros donde invertir al alcance del inversor común. Los títulos argentinos son extremadamente riesgosos, y para invertir en acciones u otros instrumentos financieros hace falta cierto grado de sofisticación que escapa a muchos”, sostiene Chomer, y agrega: “El mercado a estrenar sigue siendo una muy buena herramienta de inversión, ya que permite entrar con flujo de pesos y obtener un activo dolarizado, aunque creo que hoy la opción más inteligente es revender la unidad con la valorización y reinvertirla en nuevas unidades, que conservarla para alquilar”.
Miguel Ludmer, director de Interwin, hace un resumen de los factores que afectan negativamente al mercado inmobiliario hoy: “En principio, hace muchos años que las propiedades cotizan en dólares y los alquileres en pesos. Pero los últimos cambios que le quitaron al inquilino todos los gastos y se los pasaron al propietario, resultaron en la disminución de la rentabilidad del alquiler. Además, la prolongación del plazo del alquiler de 2 a 3 años y el ajuste programado de manera anual, más el hecho de que, por el estado de excepción que impone la pandemia, no se pueda desalojar a un inquilino moroso, todos estos elementos reunidos ponen al propietario en una situación de incomodidad y debilidad. Con lo cual, el mercado se resiente por ser menos seguro y rentable”.
Según relata Ludmer, este panorama hace que muchos propietarios que invierten en departamentos expresen que prefieren retirar su unidad de la oferta, “lo que genera que el inventario de oferta de unidades se achique y los precios suban”.
Para finalizar, Chomer resume: “hoy el problema es la falta de confianza en el país. El inversor tiene que creer que hay un horizonte más prometedor en el futuro”.«