MARCHAS Y CONTRAMARCHAS

El proyecto Domo Pedriel nació en 2010 cuando los arquitectos Pablo Phatourus y Hernán de los Ríos estaban finalizando el Edificio Domosavio. Les ofrecieron un lote con buena ubicación y generosas dimensiones que en principio daba para hacer una construcción cuya inversión significaría cinco o seis veces más de la que venían realizando. Al riesgo que eso suponía, se agregó la inseguridad que producía un inminente cambio de gobierno y presumiblemente de código edificación. Así fue que a pesar de estas incógnitas el grupo inversor decidió avanzar con el emprendimiento. “Nosotros avanzábamos con el proyecto, pero cambió el gobierno y se produjo una modificación en el código de edificación que limitó la altura a 5 pisos. No obstante se proponía un cambio de código general que elevaría nuevamente la altura y la densidad sobre arterias o avenidas principales, dentro de las cuales se situaba nuestro lote”, cuentan los autores.

El proyecto fue y vino muchas veces, acomodándose a los distintos indicadores urbanísticos que no terminaban de definirse. Los arquitectos recuerdan que tuvieron que enfrentar el dilema: empezar rápidamente la obra para no perder algunos compradores que ya tenían comprometidos o esperar el nuevo cambio de código que llevaba el FOT original de 2 a 2,5, la densidad de 800 a 1.000 habitantes por hectárea y por lo tanto lo convertía en un emprendimiento más rentable.

Luego de varios años, los cambios finalmente se efectivizaron y obtuvieron el permiso de obra para un edificio con 39 unidades funcionales más un local comercial y 23 cocheras, pero habían perdido gran cantidad de interesados. Una de las estrategias que utilizaron para arrancar y avanzar con la obra fue hacer canjes por m2 con proveedores y subcontratistas. Y hacer algunas preventas. Pero el mercado se fue frenando cada vez más y los compradores genuinos empezaron a escasear. Por caso, en otros emprendimientos propios como Domo Pueyrredón (2014/2017) los compradores resultaron ser los que viven en casi la totalidad de las unidades. En cambio, en Domo Pedriel esos compradores directos solo alcanzan un 10%, el resto de las unidades se convirtieron en departamentos para la renta. La relación costo de construcción/precio de venta también se vio afectada. Los cambios del precio del dólar y la inflación en pesos jugaron un partido aparte. La alternancia entre ambas variables determinó las tomas de decisiones. “A veces con aciertos y otras con errores”, aseguran los autores. “Estos números indefectiblemente impactan en el producto arquitectónico”, concluyen.