Qué podemos esperar del 2020
EXPECTATIVAS
Importantes brokers analizan el presente y ensayan un posible futuro para el mercado inmobiliario porteño.
Los datos que deja 2019 muestran que está entre los peores años de los que se tenga registro. Las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires confirman que las escrituras cayeron un 35% de agosto de este año al mismo mes del año pasado. Hace 15 meses que no hacen más que caer. A su vez, la renta promedio de los alquileres muestra uno de los rendimientos más bajos (2,41% anual bruto).
Teniendo en cuenta la incertidumbre típica de los períodos preelectorales, varios de los principales brokers de la ciudad se animan a pensar en lo que viene.
Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el mercado inmobiliario es muy cíclico y hay que prepararse para estos meses de caída. “Venimos trabajando hace cinco años para este momento. Es muy importante que el equipo esté fuerte y proactivo. Y los estamos capacitando para eso. Pero también es fundamental acompañar al cliente en estos meses de incertidumbre. Porque estamos es un mercado en el que es muy difícil establecer precios y definir tiempos para la concreción de un negocio”, dice.
Pablo Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades, entiende que “hay que ser optimistas” de cara a lo que viene y opina que hay que prepararse “con muchas expectativas de que el mercado va a mejorar en este 2020. La seguridad jurídica, la garantía al derecho a la propiedad privada y la confiabilidad, además de la lucha contra la inflación, son variables muy importantes para el mercado. Además es muy importante que se genere el principio de universalidad de acceso a la vivienda donde se amplíen los créditos. Es imprescindible ampliar el mercado”, concluye.
Para Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, la mejor preparación es seguir trabajando puertas adentro, “capacitándonos para, día a día, estar alineados a un mercado inmobiliario más exigente, colaborando y haciendo sinergia con otros inmobiliarios y ampliando nuestra red de colaboradores. Incomodándonos permanentemente”, explica.
Luis Guido, director de Grid (Grupo Idea Desarrollos), afirma que “hasta que no haya crédito hipotecario y crédito intermedio para desarrolladores, el mercado no va a tener un desarrollo importante”. En esos términos, para el broker, 2020 puede traer más de lo mismo. “Creo que las inversiones van a seguir siendo de desarrolladores o de inversores que no son usuarios finales. De los que entienden el negocio inmobiliario como un resguardo de valor y que diversifican de alguna manera sus inversiones”, explica.
A pesar del panorama restrictivo que mostró este año, Ariel Champanier, presidente de REMAX Premium, piensa que las expectativas son buenas: “En 2020, el mercado estará mejor que como termina en 2019. Veo una demanda contraída que en algún momento se pondrá a tiro. Con respecto a si pueden existir trabas, realmente no lo sabemos, dependerá del gobierno que venga, todavía es temprano para evaluar eso”.
En cuanto al diagnóstico de la actualidad, Altgelt asegura que incluso desde un poco antes de las PASO, el mercado inmobiliario está expectante, lo que provoca menor cantidad de consultas y de visitas a inmuebles. “En septiembre tuvimos un 20% de las visitas que hubo en agosto. Seguramente esta situación se repetirá en octubre y probablemente en noviembre y diciembre. Habrá que entender que tendremos un mercado muy chico en los próximos meses”, asegura y dice que también habrá quienes se vuelquen al mercado del alquiler. “Situación similar a la del 2014 y 2015 cuando estaba el cepo cambiario”, agrega.
Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, sostiene que en 2020 es posible que se produzca una importante rebaja de precios en zonas de clase media, y una lenta reactivación del mercado de compra-venta.
Por su parte, Guido afirma que cualquier baja de impuestos de la construcción (por zonas o como excepción) o algún tipo de subsidio a la industria de la construcción (bajas del IVA, baja de ingresos brutos, baja de impuesto al sello) ayudaría.
“Para el 2020 esperamos políticas que incentiven al mercado inmobiliario tanto para los inversores como para los compradores finales, de lo contrario será muy difícil la recuperación de la actividad”, afirma Elbio Stoler, Fundador y Director de ADN Developers.
Por su parte, Altgelt enfatiza que lo que reina es incertidumbre. “Habrá que ver qué sucede con la economía y si se profundizan, o no, las medidas del mes pasado. Lo peor sería un cepo cambiario. El ladrillo no es sólo resguardo de valor sino que también es la necesidad de acceder una vivienda. Por eso es importante que no haya medidas que restrinjan la compra y venta de inmuebles. Si la situación es como la actual, los que dilataron decisiones las concretarán el año que viene. Veo una oportunidad para nuevos desarrollos ya que será la única manera de pagar financiado y en pesos un departamento”, señala.
“En 2020 comenzará un movimiento moderado del mercado en unidades de 1 y 2 ambientes impulsado por el público inversor que cuenta con hasta U$S 150.000”, afirma Lady Siebenhaar, Socia Gerente de Soluciones Inmobiliarias Nativa.
A pesar de los datos negativos, para Migliorisi el mercado se irá recomponiendo con la previsibilidad económica y política. “Muchos compradores que posdataron operaciones podrían concretarlas en el 2020 generando una reactivación”, afirma.
Por su lado, Champanier opina que “los precios seguirán a la baja, habrá menor cantidad de escrituras comparando con la media y clientes cada vez más sofisticados”.
Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana considera que debería producirse un lento repunte de la actividad. “Si se logra sumar una estabilidad relativa del dólar y un retroceso del mercado financiero como competencia de inversión, las posibilidades de crecimiento pueden ser mayores”.