Comprar con hipoteca es difícil. Y caro.
Comprar una propiedad con una hipoteca es difícil. Y caro. El trámite puede demorar no menos de cuatro meses. Y costar más del 10% del valor de la vivienda. Los créditos hipotecarios suman hoy en el país $ 73.988 millones Crecieron $ 3.300 mi
llones en solo un mes. La demanda se está acelerando. Pero hay varios puntos a tener en cuenta antes de embarcarse en ese desafío.
Los primeros requisitos. Ni bien se arranca con el trámite, el banco pide DNI, fotocopia del DNI, último resumen de la tarjeta de crédito. También un servicio al nombre del titular del crédito, para establecer el domicilio: es casi una ironía, ya que en general son para primera vivienda, con lo que tener un servicio a su nombre no es tan sencillo. Luego las certificaciones de ingresos: en general los tres últimos recibos de sueldo. Y la primera traba: certificación del empleador con firma validada por un banco. Eso puede demorar no menos de una semana. Es sólo el primer escalón.
No ser propietario. Muchos créditos hipotecarios son para primera vivienda. Por eso algunos bancos reclaman por el Formulario de índice de titularidad, que asegura que no se tiene propiedades. En Capital, se hace en el Registro de la Propiedad, en Av. Belgrano y Lima. En Provincia, hay que ir hasta La Plata o San Isidro. Piden ambos. Cuestan unos $ 300, y demoran algo más de una semana cada uno.
Cuidado con las explicaciones. La nueva generación de hipotecarios tienen tasa de interés e indexación. La primera muestra marcadas diferencias según el banco, del 3,5 al 8 por ciento. Y la UVA es un ajuste del capital por la inflación. Los empleados de los bancos no siempre entienden la diferencia entre uno y otro. Y la tasa no es la misma para quienes son clientes del banco que para quienes no lo son. Consejo: pedir siempre simulaciones de cómo evoluciona la cuota a través del tiempo.
La tasación. Es una de las primeras trabas, ya que el tasador puede tomarse dos semanas para hacer su trabajo, previo a la aprobación del crédito. Pero además en los bancos suelen decir que lo que hace falta es el plano y, en todo caso, copia del reglamento de propiedad. Pero luego piden el plano de subdivisión y el de mensura. Cada uno de esos debe ser pedido por el propietario en la Municipalidad correspondiente. En el trámite municipal pueden perderse un par de semanas más.
Cédula registral. Es un trámite obligatorio en la Provincia para toda compra-venta de inmuebles. Lo debe hacer un agrimensor, que debería medir la propiedad. Aunque no siempre lo hace. El costo mínimo es de $ 4.500. Y demora dos o tres semanas.
Costos de la escritura. La provincia de Buenos Aires y la Ciudad eliminaron los Ingresos Brutos para las cuotas de los créditos hipotecarios. Pero eso no exime a las escrituras de una fuerte carga impositiva: tasa registral, sellos, inscripción, IVA. Y los honorarios del escribano, normalmente el 1% del valor real de la propiedad. Para una propiedad de $ 1.2 millón, el promedio que hoy se está adjudicando, son unos $ 30.000.
Gastos de la hipoteca. Estos se cuentan aparte, y se suman a los anteriores. Los honorarios del escribano en este caso los paga generalmente el banco. Pero están los impuestos (Sellos es de unos $15.000, para el mismo ejemplo), diligenciamiento, estudios de títulos, inscripción, tasas, IVA, etc. En total $ 40.000 para esa misma propiedad hipotética.
Cuota adicional. Los bancos suelen sumar costos adicionales en la primera cuota del crédito. O descontarlos del monto que desembolsan. Pueden sumar, para el mismo ejemplo, otros $ 10.000.
Inmobiliaria. Las comisiones rondan el 6% del valor real, a repartir 3 y3 o 4 y 2 entre comprador y vendedor
Tipo de cambio. Los créditos son en pesos y los precios de las propiedades, en dólares. Un salto del dólar como el de la semana pasada implica $ 30.000 más para un dos ambientes.
La suma puede seguir, porque en cada caso pueden aparecer otros costos. Y otros trámites adicionales. Pero con sólo estos, hacen falta más de cuatro meses para poder llegar al momento de la escritura. Y en medio se va más del 10% del valor de la propiedad.