Hipotecarios: la escalada del dólar altera a los que aún no escrituraron
Desde que les fue otorgado, perdieron cerca del 9% del poder adquisitivo del préstamo.
Vender el auto en siete días para poder mudarse, pasar “la gorra” entre los familiares o simplemente postergar la escritura. Son algunas de las situaciones en las que se encontraron quienes tenían asignado un crédito hipotecario en pesos y se vieron acorralados por el salto que pegó el dólar en las últimas semanas. La moneda estadounidense acumuló en un mes un incrementó del 9% y complicó la concreción de las operaciones con créditos, ya que quienes pactaron en noviembre la compra-venta pero concretaron la operación en los últimos días, tuvieron que pagar hasta dos pesos más por cada dólar.
“El 29 de diciembre, llegamos al banco Nación para concretar la operación de compra de un PH, por un crédito que nos asignaron en septiembre. Teníamos turno para firmar la escritura a las 13 hs. Esa mañana el dólar cotizaba a $18,79. Cuando llegamos al banco y nos disponíamos a ha- cer la compra de los dólares con los pesos que nos prestaba el banco, la cotización había saltado a $19,50. Nos faltaban US$ 3.000 para cerrar la operación. Tuvimos que pedirle a mi suegra que venga corriendo al banco y nos preste unos dólares que tenía ahorrados, sino se nos caía la operación”, cuenta Julia Navarra.
Otro caso es el de Matías Vallejos. “Se acercaba la fecha para escriturar, con mi esposa habíamos cerrado el valor de la compra con el vendedor en dólares, pero tuvimos la mala suerte que cuando conseguimos turno para escriturar, el dolar se había movido de $17,70 a $18,80. Ya habíamos pedido dinero prestado a nuestras familias para poder acceder al crédito con el 20% de colchón que nos exigía el banco. Tuvimos que vender el auto de apuro para hacernos del dinero que nos faltaba y no perder la propiedad”, narra el empleado administrativo de una imprenta.
Los casos se crecen y lo saben las inmobiliarias, que aseguran haber recolectado varias anécdotas de nerviosismo en las últimas semanas, producto de brusco movimiento del tipo de cambio. “Los bancos te tasan en pesos las propiedades y esperábamos alguna atención por la corrida del dólar. En agosto, cuando el dólar saltó de $15 a $17, el banco Nación tuvo una rápida reacción y modificó el porcentaje de afectación de ingresos para la cuota de los créditos elevándolo del 25% al 30% de los salarios de los tomadores. Además, extendió los plazos para bajar las cuotas y permitir otorgar préstamos mayores”, recuerda Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). Pero esta vez, la historia muestra otro comportamiento por parte de las entidades. “Ahora ningún banco ofreció facilidades. Las operaciones se frenan, los bancos se niegan a revaluar las propiedades. Y los que concretan las operaciones lo hacen gracias a la ayuda familiar o incluso porque algunas inmobiliarias les dan la posibilidad de pagarle honorarios más adelante”, dice Pepe.
Por ejemplo, a quien el banco le asigno un préstamo por $1.500.000 podía comprar con ese dinero el 1 de diciembre una propiedad de US$ 85.470. Pero ese mismo préstamo el viernes le servia para una propiedad de US$ 78.084. Es decir, que esa persona perdió una capacidad de compra de US$ 7.386
Pese al brusco movimiento en la cotización del dólar de diciembre, el último mes del año 2017 tuvo un récord histórico en desembolsos de hipotecas. Según un relevamiento del ministerio de Finanzas, se otorgaron créditos para la vivienda por $12.449 millones. La segunda quincena, cuando el dólar se disparó, fue la más fuerte: se otorgaron $7.500 millones frente a $4.949 millones de los primeros quince días del mes. “Es un crecimiento del 400% frente a diciembre del 2016 y del 23,5% frente a noviembre”, celebra Leandro Cuccioli, Secretario de Servicios Financieros.
El stock de estos créditos llega a los 120.000 millones (ver infografía). “El estrés por los movimientos de tipo de cambios no afectó la demanda”, advierte. Y recuerda que aun existe la posibilidad para los tomadores de créditos de cubrirse frente a saltos en el dólar con los contratos a futuro. “Las herramientas siguen siendo las mismas que se ofrecieron en agosto cuando la tensión pre electoral disparó al dólar. Pero también es cierto que en ese entonces poca gente uso los futuros porque el dólar enseguida se estabilizo y la cobertura implicaba un costo extra del 2%o 3%”, sostiene el funcionario.
Con la disparada del dólar y una inflación que los privados aun no ven perforar el 1,5% mensual y sitúan en torno al 20% para este año, los créditos a tasa fija vuelven a colocarse como una atractiva alternativa. Quien el 30 de junio de 2016 tomó un crédito UVA por un millón de pesos, hoy debe $1.400.000 mientras que el que optó por los créditos del Nación a tasa fija por tres años del 14% no llega al millón de pesos de deuda. Pero la diferencia es la cuota inicial. “Para un crédito de un millón, la cuota inicial en un crédito UVA a 20 años a UVA y 5.5% de tasa en el Banco Nación es $6.808. En el crédito de igual plazo y monto en tasa fija al 19% , la primera cuota es $15.066”, advierte Cuccioli. ■