Alquileres: suben más que la inflación y un dos ambientes arranca en $ 8.300
En tres meses llega a 7,7% cuando la inflación es 6,7%. En 2017 aumentaron 33%. Se prevén más ajustes.
El año pasado, los precios de los alquileres subieron por encima de la inflación. Y en lo que va del 2018, parecen seguir el mismo camino: en la Ciudad de Buenos Aires, las locaciones registraron un incremento del 7,7% con respecto al año anterior, mientras que la inflación promedió el 6,7% en el mismo lapso. En 2017, el aumento había sido del 33% y la inflación cerró con un alza del 25%.
En este escenario, hoy el 80% de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires tiene alquileres que oscilan entre $ 9.400 y $ 11.200 por mes para un departamento de dos ambientes, según un relevamiento del sitio Zonaprop, del grupo Navent.
Según los registros de la firma Properati, que releva datos con la consultora Oikos BsAs, la suba promedió el 10% en el primer trimestre de 2018 y acumula 31% en los últimos 12 meses.
Sucede que “luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, (en un contexto de caída del poder de compra en términos reales), la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler. Es decir hubo un efecto sorpresa en la inflación”, explica Juan Fernández, economista jefe de Oikos Buenos Aires.
El relevamiento de Zonaprop muestra que las zonas de Microcentro de la Capital Federal y el llamado “eje central” (Almagro, Balvanera, Caballito) son las que tuvieron el mayor incremento anual en el precio de los alquileres (ver infografía).
Los barrios más caros de la ciudad son los de Puerto Madero con un al- quiler promedio de $16.590, Palermo con $13.506 y Las Cañitas con valores promedio de $13.054.
Por otro lado, el más económico es Constitución, seguido por Floresta con un promedio de $9.004 en el valor del alquiler, Once con un costo de $9.397 y Paternal con $9.655 de alquiler promedio mensual.
Los barrios de Constitución, Balvanera y Monserrat son, según estos valores, los mejores en retorno de valor de metro cuadrado y valor del alqui- ler, según el mismo sondeo.
De todas maneras, aunque la curva de los alquileres viene en ascenso también, la contracción de los salarios le pone un techo a los incrementos de las locaciones. Con lo cual, se produjo, también, “una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares”, agrega Fernández. En lo que va del año, la rentabilidad de los alquileres, en la moneda estadounidense, cayó 3,7%.
“Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, cinco puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017”, agregó.
Según Federico Barni, director ejecutivo de Navent “la rentabilidad inmobiliaria media de CABA es del 5,4% bruto anual. El período en el que se recupera la inversión hoy es en promedio de 18,6 años, similar al de 12 meses atrás.
Y coincide con su colega: “el incremento del precio de alquiler está neutralizado por la devaluación del peso que disminuyó el alquiler medido en dólares, y junto con ello también a la rentabilidad bruta”.
En cuanto a la diferencia con el valor de la UVA, de los créditos hipotecarios,“si bien ésta subió en los primeros meses del año con la devaluación del peso, aún no alcanza el alza que se dio en los alquileres, ya que registra un incremento del 6,6% en 2018”, según Navent.
Para lo que resta del 2018, según Properati, la expectativa “es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en dólares se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad algunos puntos”. ■