Hipotecarios: la cuota ya triplica el alquiler y para acceder hay que ganar $ 130 mil al mes

Ese requisito tiene hoy un crédito UVA a 30 años por el 80% de un dos ambientes en un barrio porteño medio. En 2017, se requerían ingresos por $ 26 mil. La demanda se derrumbó.

Duró poco. Los préstamos para vivienda ajustables por inflación, conocidos como “hipotecarios UVA”, habían logrado desde 2016 que la casa propia, luego de muchos años, volviera a ser accesible para la clase media. Hubo un boom de compras y miles lo aprovecharon, muchos de ellos inquilinos tentados por la chance de pagar su casa a 20 o 30 años con cuotas muy similares a lo que les costaba alquilar. Pero este año, con la crisis, el sueño otra vez quedó muy lejano. Ahora, en la Ciudad, para comprar una vivienda chica hay que pagar el triple de un alquiler y la gran mayoría ya no califica para recibir el crédito.

Los números son claros. A mediados de 2017, en pleno auge del sistema UVA, una familia podía lograr que el Banco Nación le preste a 30 años hasta el 80% del valor de un dos ambientes usado de 43 m2 en un barrio porteño medio, si mostraba tener ingresos en blanco por $ 26.400 al mes. Ese préstamo tenía una cuota inicial de $ 6.750, 12% menor a los $ 7.655 que costaba alquilar un inmueble igual.

¿Qué pasa ahora? Para pedir el mismo crédito hay que tener una posición económica cuatro veces mejor. El banco exigirá ganar $ 130 mil al mes, y la cuota arrancará en casi $ 33 mil. Es decir, casi el triple que los $ 11.826 que hoy se paga, en promedio, por alquilar un departamento igual.

Además, a esa barrera se suma que el comprador debe conseguir al menos un 20% del valor, que el banco no le presta. Para la unidad del ejemplo ese ahorro previo, antes de $ 367 mil, se disparó a $ 931 mil. Monto que equivale a 79 alquileres juntos (antes, 48) o a unos 40 sueldos promedio de un trabajador porteño (antes, 21).

Los valores fueron calculados por Clarín a inicios de esta semana - con el dólar a $ 37,60-, basándose en los últimos datos de precios de venta y alquiler y de ingresos relevados por la Dirección de Estadística de la Ciudad, y en las condiciones de los créditos del Banco Nación para clientes que cobren haberes en esa entidad.

El ejercicio permite comprobar que el fenómeno afecta incluso a los que buscan comprar en las zonas menos cotizadas de Buenos Aires. Si los 43 m2 usados se adquieren por ejemplo en Balvanera, el banco pedirá ingresos por $ 105.000, con una cuota inicial de $ 26.600. Y si se apunta a Liniers, habrá que ganar $ 98.000 para afrontar pagos de $ 24.800 al mes, cuando alquilar allí cuesta $ 8.069.

“La gran causa es que el dólar pasó de $ 17 a casi $ 40, y los precios en dólares de las propiedades se mantuvieron. Así, en pesos, las viviendas hoy valen más del doble”, explica Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Según los datos oficiales, de hecho, el dos ambientes medio pasó de un año al otro de US$ 105.400 a US$ 123.800 ahora. En dólares la suba fue del 17%. Pero en pesos fue del 154%, al saltar de $ 1.834.000 a $ 4.655.000. Para un tres ambientes de 68 m2 en un barrio medio, la cifra en pesos se fue de $ 2.792.000 a $ 6.916.000.

Esa fue una causa. La otra fue el fuerte incremento en las tasas de interés de los préstamos. Al inicio, en el Nación eran de la inflación más 3,5%, pero hoy arrancan en 10%, lo que colaboró a incrementar montos de cuotas y requisitos de ingresos.

“Hoy casi nadie que necesite el 70% o el 80% del valor está pudiendo acceder a un préstamo. No llegan a calificar. Definitivamente, una cuota de $ 30 mil no es accesible para esas familias. Por eso, la gran caída en la demanda”, considera Bennazar.

Según el Banco Central, los fondos otorgados en hipotecarios UVA en el país fueron en octubre un 77% menos que en marzo, cuando se había llegado a un récord de $ 13.937 millones (o $ 322.615 por minuto). En la Ciudad, según el Colegio de Escribanos, las operaciones con hipoteca bancaria cayeron en octubre un 81,7% interanual, y el nivel general de escrituras volvió a los niveles mínimos de 2013 a 2015, era del “cepo cambiario”.

El derrumbe fue tal que algunos bancos ya disolvieron las áreas especiales que habían creado ante el “aluvión de carpetas” del año pasado. “Pasamos de 600 a 30 pedidos por mes. Se volvió algo marginal porque la gran mayoría ya no califica. Los hipotecarios UVA se estrellaron”, explican, pidiendo reserva, en un banco líder.

“La demanda se redujo de manera significativa”, reconocen, por su parte, en el Santander Río. “La combinación de tasas y plazos, dólar relativamente estable y una gran demanda insatisfecha marcó un auge. Estas mismas características se vieron afectadas por la volatilidad macroeconómica de este año, pero esperamos que, con mayor estabilidad, el mercado comience a reaccionar positivamente”, indica Daniela Contarino, del área de Créditos Hipotecarios de la entidad, cuyos créditos hoy promedian $ 2,3 millones (US$ 60 mil).

Un problema es que, en el nuevo contexto, los montos máximos de los préstamos quedaron viejos. El Nación, por caso, no financia viviendas de más de $ 4,7 millones. Hoy, en la mayoría de los barrios porteños, eso no alcanza para un 3 ambientes . ■

El costo de las viviendas se duplicó en pesos por la devaluación, y subió la tasa de los préstamos.